Der Grundbuchauszug muss aufmerksam gelesen werden

Bevor Sie sich in den Grundbuchauszug vertiefen, prüfen Sie, ob dieser noch aktuell ist. Dazu können Sie beim zuständigen Grundbuchamt anrufen und fragen, ob es noch Eintragsbewilligungen gibt, die noch nicht eingetragen worden sind. Mittels einer Markentabelle kann dies sicher abgeklärt werden. Mit dieser Vorgehensweise sind Sie immer auf dem neuesten Stand. Als Immobilienverkäufer können Sie so eine rechtssichere Marktwertermittlungen erstellen, als Immobilienkäufer wiederum die Kaufpreisforderung prüfen. 

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das die bestehende dingliche Rechtslage von Grundstücken nachweist. Die Rechtsgrundlagen stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in der Grundbuchordnung (GBO).

Es gibt zwei Grundbucharten

• Das Personalfolium: pro Eigentümer wird ein Grundbuch angelegt; hier können alle Grundstücke eines Eigentümers eingetragen werden
• Das Realfolium: pro Grundstück wird ein Grundbuch angelegt

Jedes Grundstück muss ein Grundbuch haben, außer buchungsfreie Grundstücke wie zum Beispiel Kirchen, Gemeindegrundstücke, Wasserläufe oder Autobahnen. So gibt es auch Grundbücher als Sonderform des Grundbuchs, die für die einzelnen Wohnungs- und Teileigentume und das Erbbaugrundbuch angelegt werden.

Die Bezeichnung Grundstück ist nicht legal definiert. Ein Grundstück ist ein Teil/Stück einer Erdoberfläche (ein Stück Land), auch Grund (Baugrund) und Boden (hier ist die Bodennutzung gemeint) genannt. Das Grundstück ist demnach Buchungseinheit des Grundbuchs. Es umfasst auch die auf ihm errichteten künstlichen Anlagen, insbesondere Gebäude sowie die Bepflanzung.

Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks gemäß Paragraf 94 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) sind 
die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude (zum Beispiel Häuser, Garagen, Kies auf einer Parkfläche, Schwimmbecken, Leitungen, Zaun mit in den Boden eingelassenen Pfählen)
sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, so lange diese mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. 

Keine wesentlichen Bestandteile eines Grundstücks sind Barracken, Container, Spielgeräte, der Überbau auf einem überbauten Grundstück, das Gebäude des Erbbauberechtigten.

Scheinbestandteile sind solche Sachen, die nur für einen vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind (auf dem Grundstück stehen). Dazu zählen zum Beispiel der Kran oder Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck in ein Gebäude eingefügt werden.

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung eines Gebäudes eingefügten Sachen; zum Beispiel Aufzüge, Beleuchtungsanlagen, Fenster, Wärmepumpe, Dachgebälk, Alarmanlagen und Sanitärinstallationen.

Als Grundbuchauszug wird die Abschrift aller rechtlichen Eintragungen eines Grundstücks im Grundbuch bezeichnet. Dementsprechend ist der Aufbau eines Grundbuchauszuges mit dem Grundbuchaufbau identisch:

Das Grundbuch unterliegt dem öffentlichen Glauben, trotzdem ist nicht alles richtig, was im Grundbuch steht. Bei folgenden Punkten sollten Sie nachhaken:

Bebaubarkeit: Ist zum Beispiel als Wirtschaftslage Landwirtschaftsfläche im Grundbuchauszug angegeben, bedeutet das nicht automatisch, dass das Grundstück unbebaubar ist. Hier bietet sich der Blick in den Bebauungsplan an. Falls kein Bebauungsplan vorhanden ist, hilft die Darstellung im Flächennutzungsplan weiter oder die Nachfrage beim zuständigen Bauamt. Abschließend und rechtssicher ist es nur mittels einer Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt abzuklären.

Nutzung: Gebäude- und Freiflächen können auch eine anderweitige Nutzung erfahren, als diese im Grundbuchauszug bezeichnet worden sind. Auch hier lohnt ein Blick in den Bebauungsplan, sofern einer vorhanden ist. Wenn nicht, dann hilft die Darstellung im Flächennutzungsplan weiter oder die Nachfrage beim zuständigen Bauamt. Doch wie die Bebaubarkeit ist auch die Nutzung nur durch eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt abschließend und rechtssicher abzuklären.

Straßenbezeichnungen: Sie können vom Beschrieb im Grundbuch abweichen. Das Vermessungsamt/Katasteramt/Bauamt kann Ihnen hierzu Auskunft erteilen. 

Grundstücksgröße: Auch die Grundstücksgröße kann falsch sein; deshalb sollten Sie immer zusätzlich beim Katasteramt oder dem Vermessungsamt anrufen und nach der aktuellen Grundstücksgröße fragen.
Die Grundstücksgröße unterliegt nicht dem öffentlichen Glauben! 

Verträge (Abt. II): Nehmen Sie unbedingt Einsicht in die entsprechenden Verträge, Übertragungsverträge, also in die Grundakte des Grundbuchs, um zu recherchieren beziehungsweise zu bewerten, welche Bereiche im Bewertungsgebäude zum Beispiel mit einem Wohnungsrecht belastet worden sind. Nehmen Sie außerdem Einsicht in den Erbbaurechtsvertrag, um eine sachgerechte Bewertung durchzuführen. 

Grunddienstbarkeiten (Abt. II): Überprüfen Sie die Grunddienstbarkeiten. Diese müssen für das herrschende Grundstück einen Vorteil bieten und schonend ausgeübt werden. Die Teilung eines Grundstücks lässt den Bestand der Grunddienstbarkeiten in der Regel unberührt. Sie gilt für die einzelnen Teile fort. Gleiches gilt für die Teilung eines dienenden Grundstücks: Wenn die Ausübung der Grunddienstbarkeit auf einen bestimmten Teil des belasteten Grundstücks beschränkt ist, werden die Teile, die außerhalb des Bereichs liegen, von der Dienstbarkeit frei.

Erbbaulast (Abt. III): Prüfen Sie, ob eine Erbbauzinsreallast auf dem Grundstück liegt. Das Erbbaurecht ist ein vertraglich eingeräumtes und eigentumsähnliches Recht (grundstücksgleiches Recht für den Erbbauberechtigten) auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Gebäude zu haben. Dabei gilt das Bauwerk als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Die Bestandteile des Erbbaurechts sind nicht zugleich Bestandteile des Grundstücks. Das Bauwerk ist nur Scheinbestandteil des Grundstücks. Als Gegenleistung für die Bestellung eines Erbbaurechts wird regelmäßig ein Erbbauzins vereinbart (Erbbauzinslast).

Sanierungsvermerk (Abt. II): Vorsicht ist geboten, wenn ein Sanierungsvermerk im Grundbuch eingetragen ist. Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind nach dem besonderen Städtebaurecht Maßnahmen, die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestalten. Hier können erhebliche Ausgleichsbeträge nach Paragraf 154 Baugesetzbuch (BauGB) auf den Eigentümer zukommen. Der Differenzbetrag zwischen dem Anfangswert und dem Endwert wird von der Gemeinde abgeschöpft. Ein Verkauf in einem sogenannten Sanierungsgebiet unterliegt hier der Kaufpreisprüfung durch den Gutachterausschuss. Zum Beispiel dürfen keine längerfristigen Mietverträge abgeschlossen und ungenehmigte Modernisierungen an einem Gebäude vorgenommen werden. Hier sollten Sie bei der zuständigen Baubehörde anfragen, in welcher Höhe sich die Beiträge belaufen und wann das Sanierungsverfahren abgeschlossen sein wird.

Flurbereinigungsverfahren (Abt. II): Flurbereinigungsverfahren sind hoheitliche Maßnahmen zur Steigerung der Produktivität der Landwirtschaft und zur Verbesserung der Arbeits- und Lebensverhältnisse in ländlichen Gebieten. Insofern ist bei der zuständigen Behörde zu erfragen, wann die vorzeitige Besitzeinweisung durchgeführt worden ist, ob die Schlussfeststellung durchgeführt wurde und mit welchen Kosten der Grundstückseigentümer gegebenenfalls zu rechnen hat. Beim zuständigen Katasteramt oder Vermessungsamt sind deshalb auch die Liegenschaftsnachweise anzufordern.

Verfügungs- und Veränderungssperren (Abt. II): Sie werden ebenfalls im Grundbuch vermerkt und sind zu berücksichtigen.

Alte Einträge (Abt. III): Ein Irrglaube ist, dass Uralt-Einträge nicht mehr relevant sind. Das ist falsch! Denn bei einem Verkauf eines Grundstücks müssen der Grundschuldbrief und die Löschungsunterlagen vorliegen, damit eine bestehende Grundschuld gelöscht und für den nächsten Käufer neu eingetragen werden kann. 
Ist ein Grundschuldbrief nicht mehr auffindbar, ist ein aufwendiges Verfahren erforderlich. Der Brief muss als verloren gemeldet werden, was lange Zeit in Anspruch nimmt (rund sechs Monate) und kostspielig sein kann. Die Kosten hierfür errechnen sich aus dem Wert der damaligen Briefgrundschuld: So werden zum Beispiel die Währung Reichsmark in Euro (1 RM entspricht heute umgerechnet 3,70 Euro) umgerechnet. Auf dieser Grundlage berechnen sich die Kosten für den Notar und die Löschung im Grundbuch. Ungelöschte  prähistorische Grundschulden können also teuer werden, wenn der Brief nicht mehr auffindbar sein sollte.