Exposé erstellen – Muster & Haftungsausschluss für Immobilien
Was ist ein Exposé?
Ein Exposé ist eine ausführliche Beschreibung einer Immobilie und soll zum Kauf oder zur Miete animieren. Es umfasst einen aussagekräftigen Text über Zustand, Ausstattung und Lage sowie Fotos, die das Haus oder die Wohnung zeigen. Damit liefert das Exposé Miet- oder Kaufinteressenten alle relevanten Informationen zur Immobilie.
Immobilienexposés gibt es in verschiedenen Formen:
- klassisch auf Papier gedruckt
- als Online-Exposé direkt beim Inserat
- als digitales Exposé in PDF-Form zum Download oder per E-Mail
Zu finden sind Exposés für Immobilien
- in Zeitungen oder Zeitschriften,
- auf Immobilienportalen online oder
- auf anderen Werbemittelträgern.
Was ist besser: Online- oder Offline-Exposé?
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen möchten, sollten Sie sowohl ein Online- oder ein digitales Exposé als auch ein Offline-Exposé haben. Da viele Käufer ihre Suche nach der perfekten Immobilie im Internet beginnen, ist eine Online-Anzeige heutzutage selbstverständlich. Häufig ist mit der Online-Anzeige auch ein Online-Exposé verknüpft, das Interessenten direkt durch Anklicken der Anzeige aufrufen können. Bei manchen Online-Anzeigen gibt es statt eines Online-Exposés die Möglichkeit, ein digitales Exposé als PDF-Datei herunterzuladen oder per E-Mail anzufordern.
Trotzdem sollten Sie auch mehrere gedruckte Offline-Variante in petto haben. Spätestens beim Besichtigungstermin ist es gut, Interessenten alle Informationen nochmal in die Hand mitgeben zu können.
Warum ist das Exposé für den Verkauf von Immobilien so wichtig?
Das Exposé ist das Aushängeschild einer Immobilie. Es ist die erste Informationsquelle für Kauf- oder Mietinteressenten, die auf der Suche nach einem Haus oder einer Wohnung Zeitungsanzeigen und die gängigen Immobilienportale im Internet durchsuchen. Ist das Exposé ansprechend aufbereitet, gehen die Interessenten den nächsten Schritt. Aus diesem Grund ist das Exposé von einem Haus oder einer Wohnung so wichtig.
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Wie verbindlich ist ein Exposé?
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied in einem Urteil, dass alle Informationen, die ein Exposé für Grundstücke oder Immobilien enthält, als öffentliche Äußerungen des Verkäufers gelten und somit rechtsverbindlich sind.
Beim Hausverkauf sind vor allem folgende Angaben rechtlich binden:
- Lagebeschreibung
- Wohnflächenberechnung, Nutzflächenberechnung
- Zustand der Immobilie
- Ausstattung der Immobilie
- Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie
Bei einem Grundstücksverkauf sind unter anderem diese Angaben verbindlich:
- Lage- und Bebauungsplan
- Erschließungsnachweis (sofern vorhanden)
- Wegerechte
- Baulasten
Haftungsausschluss Exposé Muster
Was gehört alles ins Exposé für eine Immobilie?
1. Deckblatt
- Aussagekräftige, zielgruppenorientierte Überschrift
- Repräsentatives Titelbild der Immobilie
- Adresse oder zumindest Ortsangabe
2. Eckdaten
- Art der Immobilie (Haus, Wohnung, Grundstück etc.)
- Wohn-, Nutz- und ggf. Grundstücksfläche
- Anzahl der Zimmer
- Baujahr und ggf. Modernisierungen
- Heizungsart und Energiedaten
- Ausstattung (z. B. Balkon, Garage, Einbauküche)
- Angebotspreis
- Einzugstermin bzw. Verfügbarkeit
3. Objektbeschreibung
- Sachlich, ehrlich und zugleich emotional ansprechend
- Klar gegliedert mit Zwischenüberschriften
- Beschreibung der Lage (Mikro- und Makrolage)
- Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte
- Verkehrsanbindung
- Freizeit- und Naherholungsangebote
- Beschreibung der Ausstattung und des Zustands
- Balkon, Terrasse, Keller
- Materialien, besondere Extras
- Zustand und Qualität
- Angaben zu Vermietungsstatus, Mietverträgen und Bezugsdatum
4. Grundriss & Lageplan
- Maßstabsgetreue, gut lesbare und beschriftete Grundrisse
- Neutrale Raumbezeichnungen (z. B. „Zimmer 1“)
- Lageplan des Grundstücks oder der Wohnanlage
5. Wichtige Dokumente
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte
- Energieausweis
- Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
- Mietverträge (bei vermieteten Objekten)
- Übersicht zu Instandhaltungen und Modernisierungen
6. Fotos & Videos der Immobilie
Fotos
- Hochwertige Innen- und Außenaufnahmen
- Tageslicht nutzen
- Aufgeräumte, helle Räume
- Klare Bildbeschriftungen
Videos (optional)
- Kein Muss, aber verkaufsfördernd
- Hochwertige Umsetzung
- 360-Grad-Aufnahmen möglich
- Dezente Hintergrundmusik
7. Kontaktdaten
- E-Mail-Adresse und Telefonnummer
- Gute Erreichbarkeit sicherstellen
- Schnelle Rückmeldungen erhöhen die Verkaufschancen
7 Tipps für die Exposé-Gestaltung
Ein Exposé soll Interessenten schnell und vollständig über die Immobilie informieren. Wichtig sind korrekte Angaben, eine klare Struktur und die Hervorhebung der Stärken.
- Grundstücksfläche korrekt angeben – wichtig für Nutzungsmöglichkeiten und Preisfindung
- Baupläne & Grundrisse beifügen – erleichtern die räumliche Vorstellung
- Wohnfläche exakt ausweisen – falsche Angaben können rechtliche Folgen haben
- Baujahr & Modernisierungen nennen – für eine realistische Einschätzung des Zustands
- Energieausweis & Betriebskosten aufführen – Transparenz schafft Vertrauen
- Besonderheiten hervorheben – z. B. Lage, Ausstattung, Ausblick
- Realistischen Angebotspreis festlegen – zu hohe Preise schrecken Interessenten ab
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Welche Fehler sollte man bei einem Exposé vermeiden?
Ein Exposé dient dazu, das Haus oder die Wohnung für den Verkauf mit allen Vorzügen zu präsentieren. Sie sollten deshalb Fehler vermeiden, die das Interesse der Kauf- oder Mietinteressenten mindern oder sogar ganz abschrecken. Fatal können folgende Fehler sein:
- Sie haben die Zielgruppe nicht im Blick, sodass für Interessenten zentrale Aspekte im Exposé nicht herausgearbeitet und schwer zu erkennen sind.
- Die Angaben sind unvollständig, zentrale Fragen der Interessenten bleiben offen, was potenzielle Käufer abschrecken kann.
- Es fehlt ein roter Faden in der Beschreibung.
- Der Text ist zu viel, die Sätze zu lang und verschachtelt.
- Das Exposé ist nicht strukturiert.
- Es fehlt die Konzentration auf die wesentlichen Highlights.
- Sie verschweigen Mängel wie ein undichtes Dach, einen feuchten Keller, Schimmelflecken oder einen allgemeinen abrissreifen Zustand
- Sie erwähnen Nachteile, die keine direkten Mängel darstellen; zum Beispiel ein fehlender Stellplatz, ein fehlender Aufzug oder eine schattige Lage.
- Die Individualität der potenziellen Käufer wird vernachlässigt; es sind zum Beispiel viele persönliche Gegenstände auf den Fotos zu sehen, die es Interessenten schwer machen, ihr eigenes Leben in den Räumen vorzustellen.
- Die Fotos sind unprofessionell, sind zum Beispiel zu dunkel oder überbelichtet, zeigen unaufgeräumte Zimmer oder eine schiefe Perspektive.
Exposé für Hausverkauf: Unterschiede nach Immobilienart
| Thema / Angabe | Grundstück | Haus | Eigentumswohnung | Mietwohnung |
|---|---|---|---|---|
| Nutzungsart | Bebaubarkeit, Nutzung erlaubt? | Eigennutzung / Vermietung | Eigennutzung / Kapitalanlage | Vermietung |
| Grundstücksangaben | Größe, Zuschnitt, Erschließung | Grundstücksgröße, Garten, Außenflächen | Anteil am Gemeinschaftseigentum | meist nicht relevant |
| Bebauungsplan | Sehr wichtig (GRZ, GFZ, Bauweise) | relevant bei Erweiterungen | nicht relevant | nicht relevant |
| Baujahr / Zustand | meist nicht relevant | sehr wichtig (Dach, Fassade, Heizung) | wichtig (Wohnung & Gebäude) | wichtig für Mietinteressenten |
| Grundriss | optional | wichtig | sehr wichtig | sehr wichtig |
| Außenbereiche | Lage, Hang, Baumbestand | Garten, Terrasse, Garage | Balkon, Terrasse | Balkon / Terrasse |
| Energieausweis | nicht erforderlich | verpflichtend | verpflichtend | verpflichtend |
| Kosten & Lasten | Erschließungskosten, Baulasten | Grundsteuer, Nebenkosten | Hausgeld, Rücklagen | Nebenkosten |
| Rechte & Pflichten | Wegerechte, Baulasten | Wegerechte, Nießbrauch | Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung | Mietvertrag, Kündigungsfristen |
| Zielgruppe | Bauherren, Investoren | Familien, Eigennutzer, Anleger | Eigennutzer, Kapitalanleger | Mieter |
| Besonderheiten im Exposé | Umgebung & Entwicklungspotenzial | Zustand & Modernisierungen | Hausgemeinschaft & Rücklagen | Miethöhe & Vertragslaufzeit |
Exposé erstellen: Selbst oder mit Makler?
Sie müssen selbst für sich abwägen, ob Sie sich die selbstständige Gestaltung eines professionellen Exposés zutrauen oder nicht. Ein professionelles Exposé zu erstellen bedarf einiger Arbeitsschritte und Zeit sowie ein Gespür für den Markt und die Zielgruppe. Fehlt Ihnen die Erfahrung und ist Ihnen der Arbeitsaufwand zu hoch, können Sie einen Makler mit der Erstellung des Exposés beauftragen. Erfahrene Makler haben Routine darin und wissen, welche Zielgruppe infrage kommt, welche Informationen ins Exposé gehören und wie die Vorteile der Immobilie hervorgehoben werden können.
FAQ - Exposé
Für falsche Angaben im Exposé haftet grundsätzlich der Verkäufer. Enthält das Exposé unzutreffende Informationen, etwa zur Wohnfläche, oder werden Mängel arglistig verschwiegen, kann der Käufer Rücktritt, Kaufpreisminderung oder Schadensersatz verlangen – auch wenn die Sachmängelhaftung im Kaufvertrag ausgeschlossen wurde (§ 444 BGB). Käufer dürfen darauf vertrauen, dass die Angaben im Exposé korrekt sind (BGH).
Wird ein Makler beauftragt, muss dieser bekannte Fehler im Exposé korrigieren, sonst kann er seinen Provisionsanspruch verlieren.
Die Kosten für ein Immobilienexposé hängen vom Umfang und davon ab, ob Sie es selbst erstellen oder einen Makler beauftragen. Ein einfaches Online-Exposé ist oft kostenlos möglich, während ein professionell gestaltetes, gedrucktes Exposé bis zu 800 Euro oder mehr kosten kann. Beauftragen Sie einen Makler, ist das Exposé in der Regel in der Provision enthalten und verursacht keine zusätzlichen Kosten.
Ja, beim Exposé für ein Haus gibt es einige Besonderheiten, die Sie beachten sollten. Im Vergleich zu einer Wohnung spielen zusätzliche Faktoren wie Grundstücksgröße, Außenanlagen (Garten, Terrasse, Garage), Baujahr und Zustand von Dach, Fassade und Heizung sowie mögliche Erweiterungs- oder Bebauungsoptionen eine größere Rolle. Auch Angaben zu Nebengebäuden, Zufahrten und zur Grundstücksausrichtung sind für Kaufinteressenten wichtig. Ein Haus-Exposé sollte diese Punkte klar und transparent darstellen, damit sich Interessenten ein vollständiges Bild vom Objekt und den laufenden Kosten machen können.
Ein Grundstücks-Exposé ähnelt dem für Häuser oder Wohnungen, sollte aber klar die Nutzungsmöglichkeiten darstellen. Wichtig sind Angaben zur Grundstücksart (z. B. Bauland, Rohbauland, Bauerwartungsland), zur Bebaubarkeit sowie ein Bebauungsplan. Bei bebaubaren Grundstücken interessieren Käufer besonders GRZ, GFZ, Grundstücksgröße, Zuschnitt, Erschließung, Lage, Baulasten und Wegerechte. Ergänzend sollten Fotos des Grundstücks und der Umgebung enthalten sein.
Ein Exposé können Sie selbst erstellen oder professionell erstellen lassen, zum Beispiel durch einen Makler. Beim Hausverkauf ist ein professionelles Exposé Hausverkauf Muster oft verkaufsfördernd.
Ja, der Haftungsausschluss schützt vor Ansprüchen, falls Angaben zu Wohnfläche, Ausstattung oder Zustand nicht vollständig korrekt sind. Er sollte in jedem Exposé enthalten sein.
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