Was genau ist eine Teilungserklärung?
Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist ein rechtliches Dokument, mit dem ein Gebäude offiziell in mehrere Eigentumswohnungen oder Teileigentumseinheiten aufgeteilt wird. Sie bildet die Grundlage für die Entstehung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
In der Teilungserklärung wird genau festgelegt:
- welche Bereiche zum Sondereigentum gehören (z. B. Wohnung, Keller oder Garage)
- welche Flächen Gemeinschaftseigentum sind (z. B. Dach, Treppenhaus oder Fassade)
- wie hoch die jeweiligen Miteigentumsanteile der Eigentümer sind
- welche Sondernutzungsrechte bestehen (z. B. Garten- oder Stellplatznutzung).
Häufig enthält die Teilungserklärung zusätzlich die Gemeinschaftsordnung, in der Rechte und Pflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft geregelt werden.
Gesetzlich vorgeschrieben und im Grundbuch verankert
Bei erstmaliger Aufteilung einer Wohnimmobilie in Wohnungseigentum hat der Grundstückseigentümer die Teilungserklärung anhand von nachprüfbaren Unterlagen (z.B. Grundrisszeichnungen) selbst – oder bei einem Neubau ggf. mit dem verantwortlichen Planer/Architekten – zu erstellen und von einem Notar beurkunden zu lassen. Erst dadurch ist die Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch gegeben. Bei einem Wiederverkauf der Eigentumswohnung (ebenfalls nur über einen Notar) genügen hinsichtlich der Teilungserklärung die Eintragungen im Grundbuch.
Was bedeutet eigentlich …? Begriffe, die Sie kennen sollten
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Sondereigentum | Abgeschlossene Räume, die einem Eigentümer allein gehören und individuell genutzt werden können, z. B. Wohnungen oder Kellerräume. Grundstücksflächen, Terrassen oder Stellplätze zählen nicht dazu. |
| Gemeinschaftseigentum | Alle Bereiche des Gebäudes und Grundstücks, die von allen Eigentümern gemeinsam genutzt werden, z. B. Treppenhaus, Dach, Fassade oder Außenanlagen. |
| Teileigentum | Räume, die nicht zu Wohnzwecken, sondern gewerblich genutzt werden, z. B. Büros, Praxen oder Ladenlokale. |
| Miteigentumsanteile (MEA) | Rechnerischer Anteil eines Eigentümers am Gemeinschaftseigentum. Er dient häufig als Grundlage für Stimmrechte und Kostenverteilung innerhalb der WEG. |
| Sondernutzungsrecht | Recht eines Eigentümers, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums exklusiv zu nutzen, z. B. Gartenanteile, Stellplätze oder Terrassen. |
| Gemeinschaftsordnung (GemO) | Bestandteil vieler Teilungserklärungen. Sie regelt Rechte und Pflichten der Eigentümer sowie Themen wie Kostenverteilung, Nutzung und Zusammenleben innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. |
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Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan: Voraussetzungen für die Teilungserklärung
Damit ein Gebäude rechtlich in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden kann, sind eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und ein Aufteilungsplan erforderlich. Beide Dokumente bilden die Grundlage für die Teilungserklärung und die Eintragung von Wohnungseigentum im Grundbuch.
AbgeschlossenheitsbescheinigungDie Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass die einzelnen Wohnungen oder Nutzungseinheiten baulich voneinander getrennt und eigenständig nutzbar sind. Voraussetzung dafür ist insbesondere:
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird in der Regel vom Eigentümer beziehungsweise Teilenden beim zuständigen Bauamt beantragt. Sie ist eine wichtige Voraussetzung, um ein Haus in Eigentumswohnungen aufzuteilen. |
AufteilungsplanDer Aufteilungsplan ist Bestandteil der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Er enthält detaillierte Grundrisse und zeigt:
|
Wenn die Teilungserklärung geändert werden muss
Eigentlich gibt es nur einen Grund für die Änderung der Teilungserklärung. Das sind bauliche Veränderungen, die über die Grenzen des Sondereigentums hinausgehen bzw. das Gemeinschaftseigentum betreffen. Wenn beispielsweise ein Eigentümer den über seiner Wohnung gelegenen Dachraum ausbauen und für sich als erweiterten Wohnraum nutzen will. Dadurch erhöht er einerseits seine MEA und damit ggf. sein Stimmrecht bei der Eigentümerversammlung. Andererseits wird das Gemeinschaftseigentum reduziert. Das bedeutet, dass das Gesamtgefüge der MEA aller Eigentümer verändert wird.
In der Regel gilt:
- Alle betroffenen Eigentümer müssen zustimmen
- oft ist ein einstimmiger Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich
- bei Eingriffen in das Grundbuch ist zusätzlich eine notarielle Beurkundung notwendig
Die Gemeinschaftsordnung (GemO) und ihre Besonderheiten
Die Gemeinschaftsordnung wird meist im Zusammenhang mit der Teilungserklärung vom sogenannten Teilenden festgelegt. Sie regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sowie Rechte, Pflichten und teilweise auch die Kostenverteilung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Typische Besonderheiten der Gemeinschaftsordnung:
- Sie wird in der Regel einseitig vom Teilenden erstellt, der später oft nicht Teil der Eigentümergemeinschaft ist
- Sie wird vor der ersten Nutzung der Wohnungen festgelegt
- Nachträgliche Änderungen sind meist nur mit Zustimmung aller Eigentümer und notarieller Beglaubigung möglich
Änderungen der Gemeinschaftsordnung
Änderungen sind grundsätzlich schwierig, können aber durch eine sogenannte Öffnungsklausel erleichtert werden. Dann reichen z. B.:
- eine 2/3- oder 3/4-Mehrheit der Eigentümer
Allerdings gilt weiterhin das Belastungsverbot: Kein Eigentümer darf nachträglich einseitig mit neuen Pflichten oder Nachteilen belastet werden. Eine seltene Alternative ist eine nachträgliche Erstellung der Gemeinschaftsordnung, die anschließend von allen Eigentümern einstimmig beschlossen und notariell bestätigt wird.
Sonderfall: Kurzzeitvermietung / Ferienwohnung
Ein häufig diskutiertes Thema ist die Vermietung als Ferienwohnung. Laut Rechtsprechung ist diese grundsätzlich möglich, sofern die Gemeinschaftsordnung sie nicht ausdrücklich untersagt.
- Ein generelles Verbot kann in der GemO festgelegt werden
- Nachträgliche Änderungen sind nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich
- Öffnungsklauseln reichen oft nicht aus, um ein Verbot durchzusetzen
- Kommunales Recht oder Zweckentfremdungsvorschriften können zusätzlich eine Rolle spielen
Deshalb gilt: Die Gemeinschaftsordnung ist ein zentraler Bestandteil beim Kauf von Wohnungseigentum und sollte sorgfältig geprüft werden.
Die Hausordnung – Rahmenbedingungen für das alltägliche Zusammenleben
In den meisten Wohnimmobilien gibt es eine Hausordnung, z.B. mit folgenden Themenbereichen
| Themenbereich | Regelungsinhalt |
|---|---|
| Reinigung des Gemeinschaftseigentums | Reinigung von Treppenhaus, Hausflur, Aufzug sowie ggf. Kehrwoche und Reinigungsdienste |
| Lärm | Einhaltung von Ruhezeiten (Nachtruhe/Mittagsruhe) sowie Regelungen zu störendem Lärm außerhalb dieser Zeiten |
| Kinder | Kindgerechte Nutzungshinweise; die Rechtsprechung ist grundsätzlich kinderfreundlich |
| Sicherheit | Regeln zu Hauszugängen, Freihalten von Fluchtwegen, Brandschutz und allgemeiner Sicherheit im Gebäude |
| Fahrzeuge | Vorschriften zum Parken von Autos, Motorrädern und Fahrrädern sowie Fahrverhalten in Zufahrten und Tiefgaragen |
| Haustiere | Regelungen zur Tierhaltung (kein generelles Verbot erlaubt), Aufsichtspflichten und Vermeidung von Verschmutzungen) |
| Gemeinschaftsflächen | Nutzung und Verhalten in gemeinschaftlich genutzten Bereichen wie Garten, Innenhof oder Waschkeller |
Wichtige Feinheiten bei der Teilungserklärung
Die Teilungserklärung wird vor dem Verkauf erstellt und ist Teil des Kaufvertrags. Sie sollte vor dem Kauf einer Eigentumswohnung unbedingt sorgfältig geprüft werden, da sie langfristig Rechte, Pflichten und Kosten regelt.
- Stimmrechte: Entweder pro Person oder nach Miteigentumsanteilen (MEA)
- Wohngeldrückstände: In manchen Fällen können offene Hausgeldschulden des Verkäufers auf den Käufer übergehen, z. B. bei Zwangsversteigerungen.
- Teileigentum: Die Bezeichnung ist entscheidend:
- „Ladenflächen“ → nur Einzelhandel
- „Geschäftsräume“ → auch Gastronomie oder andere Gewerbe möglich
- Kosten im Gemeinschaftseigentum: In der Regel erfolgt die Verteilung nach MEA. Sonderregelungen können jedoch festlegen, dass z. B. nur einzelne Eigentümer für verursachte Schäden (etwa an Fenstern) zahlen müssen.
FAQ - Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist ein notarielles Dokument, das ein Gebäude rechtlich in Eigentumswohnungen (Sondereigentum) und Gemeinschaftseigentum aufteilt und im Grundbuch eingetragen wird.
Die Teilungserklärung regelt die Aufteilung der Immobilie. Die Gemeinschaftsordnung bestimmt die Rechte und Pflichten der Eigentümer innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Sie bestätigt, dass Wohnungen baulich getrennt und eigenständig nutzbar sind. Sie ist Voraussetzung für die Aufteilung eines Hauses in Eigentumswohnungen.
Der Aufteilungsplan zeigt die genaue Aufteilung des Gebäudes in Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie Wohnungen, Keller und Stellplätze.
Eine Änderung ist nötig bei baulichen Änderungen, neuen Sondernutzungsrechten oder Änderungen der Miteigentumsanteile. Meist ist dafür die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich.
Die Kosten setzen sich meist aus Notar-, Grundbuch-, Vermessungs- und Verwaltungsgebühren zusammen und hängen stark vom Aufwand ab.
Weil sie langfristig Kosten, Nutzungsmöglichkeiten und Rechte in der Eigentümergemeinschaft festlegt und erhebliche finanzielle Auswirkungen haben kann.
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