Verkehrswert Grundstück ermitteln: Auf was es dabei ankommt

Der Verkehrswert eines Grundstücks beschreibt den Preis, der unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden kann. Er entspricht also dem realistischen Marktwert, den Käufer bereit sind für ein Grundstück zu zahlen. Die rechtliche Grundlage dafür bildet § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB). Danach wird der Verkehrswert anhand der aktuellen Marktsituation sowie objektiver Faktoren wie Lage, Größe, Nutzungsmöglichkeiten und Nachfrage ermittelt. Wichtig ist dabei: Der Verkehrswert ist nicht automatisch identisch mit dem Angebotspreis, sondern stellt eine unabhängige Bewertung des Grundstückswerts dar.

Warum sollte man den Verkehrswert eines Grundstücks ermitteln?

Den Verkehrswert eines Grundstücks zu ermitteln ist in vielen Situationen sinnvoll. Besonders wichtig ist die Bewertung, wenn ein Grundstück verkauft werden soll. Ein realistischer Marktwert hilft dabei, den Verkaufspreis richtig festzulegen.

Typische Gründe für eine Grundstücksbewertung sind:

• Verkauf eines Grundstücks
• Erbschaft oder Schenkung
• Scheidung oder Vermögensaufteilung
• Finanzierung durch eine Bank
• steuerliche Bewertung

Ist der Preis zu hoch angesetzt, kann ein Grundstück lange auf dem Markt bleiben. Ist der Preis zu niedrig, verschenkt der Eigentümer möglicherweise viel Geld.

Wer kann den Verkehrswert eines Grundstücks bestimmen?

Eine besonders genaue Bewertung erhalten Eigentümer durch Fachleute aus der Immobilienbranche.

Typische Experten sind:

• Immobilienmakler
• zertifizierte Sachverständige
• Immobiliengutachter
• Gutachterausschüsse

Ein professionelles Verkehrswertgutachten wird häufig benötigt, wenn es um rechtliche oder steuerliche Fragen geht.

Der Bodenrichtwert ist gemäß Baugesetzbuch (§ 196 BauGB) der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters Boden in einer bestimmten Region. Um die Bodenrichtwerte zu ermitteln, fassen Gutachterausschüsse die Kaufpreise von Grundstücken, die bezüglich Wert und Nutzung vergleichbar sind (sogenannte Richtwertgrundstücke), zusammen und bestimmten den durchschnittlichen Wert. Die Informationen zu den Kaufpreisen erhalten die Gutachterausschüsse von den Notaren (§ 195 BauGB). 

Wer den Verkehrswert eines Grundstücks berechnen möchte, kann verschiedene Bewertungsverfahren nutzen. In der Praxis werden hauptsächlich drei Methoden angewendet.

Für unbebaute Grundstücke wird in den meisten Fällen das Vergleichswertverfahren verwendet. Dabei werden Verkaufspreise ähnlicher Grundstücke aus der gleichen Region miteinander verglichen.

Wer wirklich wissen möchte, was sein Grundstück wert ist, muss vor allem folgende Fragen klären:

• Wie ist die Lage des Grundstücks?
• Wie darf das Grundstück bebaut werden?
• Welche Eigenschaften zeichnet das Grundstück aus?
• Wurden in der letzten Zeit ähnliche Grundstücke in der Gegend verkauft?
• Welche Bauträger kaufen in der Gegend Grundstücke auf?
• Wie viel kostet es, das Grundstück zu bebauen und zu welchem Verkehrswert kann die errichtete Immobilie wieder verkauft werden? (Bauträgerkalkulation)
• Was sind Privatpersonen bereit, für Baugrundstücke zu zahlen?

Wie die Lage den Verkehrswert eines Grundstücks beeinflusst

Die Lage eines Grundstücks ist besonders wichtig für die Ermittlung des Verkehrswerts. So wird ein Grundstück in einem besonders begehrten Viertel deutlich mehr wert sein, als ein ähnliches Grundstück in einem Vorort mit schlechter Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, ohne Schule und Kindergarten und mit nur wenigen Ärzten. Neben diesen Makrofaktoren spielen auch sogenannte Mikrofaktoren bei der Lage eines Grundstücks eine wichtige Rolle. So sind Eckgrundstücke oft mehr wert als Mittelgrundstücke. Das gleiche gilt für Grundstücke mit unverbaubarer Sicht und Grundstücke, die unmittelbar neben einem Landschafts- oder Naturschutzgebiet liegen. Ein Grundstück direkt neben einem Gewerbegebiet wiederum kann deutlich weniger wert sein. Ebenso ein Grundstück an einem steilen Hang, das nur schwer bebaut werden kann.

Wie die Bebaubarkeit den Verkehrswert eines Grundstücks beeinflusst

Neben der Lage ist auch die Bebaubarkeit ausschlaggebend für den Verkehrswert eines Grundstücks. Dabei wird unterschieden in:

• Grundstücke, die gar nicht bebaut werden dürfen (Flächen zur land- und forstwirtschaftlichen Nutzung, umgangssprachlich Ackerland)
• Grundstücke, die bereits für die Bebauung vorgemerkt sind, also in der Zukunft bebaut werden dürfen (Bauerwartungsland oder Rohbauland)
• Grundstücke, mit einer umfangreichen Bauerlaubnis, die schon jetzt bebaut werden dürfen (baureifes Land)

In der Regel gilt: Je mehr Wohnfläche auf einem Grundstück errichtet werden kann, desto höher ist der erzielbare Grundstückspreis. Grundstücke, die gar nicht bebaut werden dürfen, sind somit weniger wert als Grundstücke, für die eine Bebauung zu erwarten ist. Am wertvollsten sind Grundstücke, die direkt und umfangreich bebaut werden dürfen. So wird für Grundstücke, auf denen ein Haus mit vier Wohnungen gebaut werden darf, meist mehr gezahlt als für Grundstücke, auf denen ein Haus mit nur zwei Wohnungen errichtet werden kann. Wie hoch das Gebäude darf, welche Grundfläche zulässig ist und ob es spezielle Auflagen gibt, ist im Bebauungsplan beschrieben.

Verkehrswert ermitteln: Die Bauträgerkalkulation

Die Bebaubarkeit spielt vor allem für Bauträger eine wichtige Rolle, deren Geschäft es ist, Grundstücke zu erwerben, zu bebauen und gewinnbringend wieder zu verkaufen. Die sogenannte Bauträgerkalkulation sieht wie folgt aus: Preis, der am Markt für die auf dem Grundstück erstellbare Wohnfläche erzielbar ist, minus Baukosten, minus kalkulatorischen Gewinn. Der Wert, der übrig bleibt, ist der Preis, den der Bauträger bereit ist, für ein Grundstück zu zahlen.

Für Verkäufer ist die Bauträgerkalkulation schwer nachzuvollziehen, deshalb sollte man sich nicht auf die Angaben eines Bauträgers, der das Grundstück kaufen möchte, verlassen, sondern den Verkehrswert des Grundstücks vorab von einem Immobilien- und Grundstücksexperten ermitteln lassen.

Am einfachsten kann der Verkehrswert eines Grundstücks mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt werden. Dazu werden ähnliche Grundstücke, die vor kurzem verkauft wurden, herausgesucht und mit dem zu verkaufenden Grundstück verglichen. Das Problem: Vor allem in Städten und Ballungsgebieten stehen häufig nur sehr wenige Grundstücke zum Verkauf, was es teilweise unmöglich macht, vergleichbare Grundstücke für das Vergleichswertverfahren zu finden. In solchen Fällen den Bodenrichtwert der Gutachterausschüsse zu verwenden hilft nur bedingt weiter, da der tatsächliche Wert eines Grundstücks in der Regel zwischen zehn und 20 Prozent nach oben oder unten abweicht.

In die Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks fließen viele verschiedene Faktoren ein. Anhand der folgenden Checkliste können Sie jeden Punkt Schritt für Schritt klären und sich so einen ersten Überblick über den Marktwert Ihres Grundstücks verschaffen.