Wohnung mit oder ohne Küche vermieten?

Eine Küche gehört in Deutschland nicht zur gesetzlich vorgeschriebenen Mindestausstattung einer Mietwohnung. Verpflichtend sind lediglich Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom. Wird jedoch eine Küche mitvermietet, gilt sie als Bestandteil der Mietsache. Das bedeutet:

• Der Vermieter ist für Instandhaltung und Funktionsfähigkeit verantwortlich.
• Defekte Geräte müssen – sofern nichts anderes vereinbart wurde – repariert oder ersetzt werden.
• Wird die Küche nur überlassen (z. B. Leihe oder Verkauf an den Mieter), sollte dies klar im Vertrag geregelt sein.

Ob es besser ist, eine Wohnung mit oder ohne Küche zu vermieten, kommt auf die jeweilige Situation an. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile:

Vergleich: Wohnung mit oder ohne Küche vermieten

Wer seine Wohnung mit Einbauküche vermieten möchte hat zwei Möglichkeiten, diese bei der Miete zu berücksichtigen:

1. Die Küche wird im Mietvertrag nicht separat ausgewiesen: Der Vermieter kann sich bezüglich der Miete mit Küche am geltenden Mietspiegel orientieren. Dort werden entweder konkrete Beträge pro Quadratmeter ausgewiesen (0,7 - 1,0 Euro), die auf die Kaltmiete aufgeschlagen werden können oder die Küche ermöglicht die Einordnung in eine höhere Kategorie im Mietspiegel. Als werterhöhendes Merkmal gilt eine Küche zum Beispiel im Berliner Mietspiegel. Hier können Vermieter die Wohnung innerhalb der vorgegebenen Spanne um 20 Prozent höher einordnen.
2. Die Küche wird im Mietvertrag separat ausgewiesen: Der Vermieter kann den monatlichen Zuschlag zur Miete für die Küche berechnen, indem er den Kaufpreis der Küche durch die geschätzte Nutzungsdauer teilt, die Kapitalzinsen dazu rechnet und am Ende den Betrag durch Zwölf teilt. 

Miete für Küche berechnen: Formel und Rechenbeispiel

Formel monatlicher Mietzuschlag Einbauküche:

• Monatlicher Zuschlag = (Kaufpreis : Nutzungsdauer + Kapitalzinsen) : 12

Beispielrechnung:

• Anschaffungskosten Küche: 7.000 Euro
• Nutzungsdauer: 10 Jahre
• Kapitalzinsen pro Jahr: 5 Prozent (= 350 Euro)
• Monatlicher Zuschlag = (7.000 € : 10 + 350 €) : 12 = 87,50 €

Nutzungsdauer Küche

Ab wann eine Küche als abgenutzt gilt, ist nicht eindeutig definiert. Die Spanne bei gerichtlichen Entscheidungen reicht von 10 bis 25 Jahre. Die Abnutzung hängt immer von der Qualität der Küche und davon ab, von wem und wie oft sie genutzt wird. Eine Küche in einem Single-Haushalt hält in der Regel länger als eine Küche, die von einer Familie mit Kindern genutzt wird. Um zu entscheiden, ob sich die Vermietung mit Einbauküche lohnt, sollten Sie diese Faktoren berücksichtigen und alles genau durchrechnen.

Ja – als Vermieter kann man die Kosten für eine Einbauküche steuerlich absetzen, aber nicht sofort in voller Höhe, sondern nur nach klaren Regeln. Hier der aktuelle Stand (2025):

1. Abschreibungspflicht seit 2016

Seit dem BFH-Urteil vom 03.08.2016 (Az. IX R 14/15) gilt die Einbauküche als einheitliches Wirtschaftsgut. Das bedeutet:

• Schränke, Spüle, Kochfeld, Backofen und Kühlschrank gelten zusammen als eine Einheit.
• Die Küche muss linear über 10 Jahre abgeschrieben werden – unabhängig davon, ob einzelne Geräte erneuert oder ersetzt werden.
• Ein „Sofortabzug“ im Anschaffungsjahr ist nicht mehr möglich.

2. Ausnahme: Geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG)

• Einzelne Geräte oder Elemente bis 800 € netto (952 € brutto) können weiterhin sofort abgeschrieben werden.
• Diese Grenze gilt seit 2018 (vorher 410 €).

3. Austausch einzelner Geräte

• Wird z. B. nur der Kühlschrank oder die Spülmaschine erneuert, zählt dies steuerlich als nachträgliche Herstellungskosten und muss meist wieder über die Restnutzungsdauer der gesamten Küche abgeschrieben werden.
• Ausnahme: Geringwertige Geräte unterhalb der GWG-Grenze.

Wird eine Küche mitvermietet, gilt sie rechtlich als Teil der Mietsache. Damit verbunden sind klare Pflichten – sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter.

Möglichkeiten zur Kostenbegrenzung: Kleinreparaturklausel

Um nicht alle Reparaturen allein tragen zu müssen, können Vermieter im Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel aufnehmen. Diese erlaubt es, Bagatellschäden, die durch den alltäglichen Gebrauch entstehen, auf den Mieter zu übertragen.

Voraussetzungen:

• Die Klausel muss klar und rechtssicher formuliert sein.
• Sie gilt nur für Gegenstände, die der Mieter häufig und unmittelbar nutzt (z. B. Griffe, Schalter, Wasserhähne).
• Kostenobergrenzen sind zwingend:
  • pro Reparatur meist zwischen 75 € und 150 €,
  • pro Jahr maximal 6–10 % der Jahresnettomiete.

Ohne eine solche Regelung bleibt der Vermieter für alle Kosten verantwortlich.

Sonderfall: Gewerbemietvertrag

Bei gewerblichen Mietverhältnissen gelten strengere Regeln:

• Gewerbemieter müssen in der Regel sämtliche Reparatur- und Instandhaltungskosten für die Küche übernehmen.
• Dies betrifft sowohl Küchen in gewerblichen Räumen als auch in Wohnungen, die von Firmen für Mitarbeiter angemietet werden.

Um dem Mieter eine Einbauküche bereitzustellen, müssen Sie die Küche nicht unbedingt vermieten. Es gibt noch andere Möglichkeiten:

• Vorab kalkulieren: Lohnt sich die Investition langfristig, oder ist es sinnvoller, die Küche dem Mieter zu überlassen?
• Neutralität: Verzichten Sie auf modische Experimente. Eine schlichte, zeitlose Küche spricht die meisten Mieter an.
• Standardgeräte: Solide, leicht bedienbare Geräte sind oft besser als teure Marken oder Sonderausstattungen.
• Induktionsherde: Bedenken Sie, dass Mieter dafür spezielles Kochgeschirr brauchen – ein klassischer Ceranfeld-Herd ist meist die bessere Wahl.
• Regelungen schriftlich festhalten: Klare Formulierungen im Mietvertrag und ein Übergabeprotokoll sind Pflicht.
• Steuerberater einbeziehen: Gerade bei hohen Investitionen in Einbauküchen empfiehlt sich eine steuerliche Beratung.