So vermeiden Sie die Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienverkauf

Nach dem Verkauf einer Immobilie ist die finanzielle Situation eine grundlegend andere. Wird die Restschuld noch getilgt, gilt es, hohe Vorfälligkeitszahlungen zu vermeiden. Letztendlich bleibt nach dem erfolgreichen Verkauf eine Menge Geld übrig und es stellt sich dann auch direkt die Frage, wie das viele Geld sicher und idealerweise anderweitig angelegt oder investiert werden kann, zumal es fast keine Zinsen mehr bringt.

Sie haben es geschafft und Ihre Immobilie ist bereits vollständig entschuldet, dann bleibt lediglich noch eine Sache zu tun: Eine Löschung der noch in der Dritten Abteilung des Grundbuches stehende Grundschuld. Mit dieser Löschungsbewilligung können Sie Ihren Notar beauftragen. Die Kosten der Löschung tragen Sie als Verkäufer selbstverständlich selbst. 

Die Restschuld, die möglicherweise noch auf Ihrer Immobilie lastet, sollten Sie bereits explizit ermitteln, wenn Sie sich mit dem Gedanken tragen, Ihr Haus in absehbarer Zeit zu verkaufen. Aus der Summe des Kaufpreises können Sie zwar die Restschuld ablösen, es lohnt sich allerdings, den vereinbarten Tilgungssatz zu erhöhen. So können Sie über die Zeit vor der geplanten Ablösung die laufende Tilgung maximieren und verringern Ihre verbleibende Restschuld. Dies ist selbstverständlich nur möglich, wenn der Darlehensvertrag dies zulässt.

Darüber hinaus sollten Sie die jährliche Sondertilgung der Darlehenssumme, die sich immerhin bei fünf bis zehn Prozent bewegt, in Betracht ziehen, sollten Sie es nicht bereits getan haben. Damit können Sie getrost ein paar Jahre vor dem Auslaufen Ihres Darlehensvertrags beginnen. Der Idealfall ist, wenn beide Möglichkeiten bestehen: Erhöhung des Tilgungssatzes auf fünf bis zehn Prozent und die fünf- bis zehnprozentige Sondertilgung der Darlehenssumme einmal pro Jahr. Das sind die besten Voraussetzungen, Ihre Hypothekenschuld bis zum Verkauf Ihrer Immobilie schnellstmöglich zu reduzieren.

Entschließen Sie sich, Ihre Immobilie weit vor Ablauf Ihres Darlehensvertrages zu veräußern, muss Sie Ihre Bank aus dem Darlehensvertrag „entlassen“. Die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, die der Bank entgangenen Zinsen und den Margenschaden, wird Ihnen Ihr Kreditinstitut in Rechnung stellen. Seit Jahren wird um die Höhe dieser Vorfälligkeitsentschädigung bereits bitterlich gestritten und es sind bereits zahlreiche Urteile ergangen, die die „richtige“ Höhe dieser Entschädigung definieren. Ein Laie ist in den allermeisten Fällen mit dieser Sachlage, in der sich nur noch spezialisierte Juristen und Finanzmathematiker auskennen, überfordert. Er wird, um hier einen Vorteil erstreiten zu können, allenfalls einen solchen Spezialisten mit einem Gutachten oder einer Klageerhebung gegen seine Bank beauftragen. 

Grundsätzlich sieht eine solche Berechnung wie folgt aus:
Der gemäß dem Darlehensvertrag vereinbarte (hohe) Hypothekenzins wird mit dem aktuell (niedrig) Hypothekenzins oder noch niedrigeren Anlagezinsen verglichen und somit errechnet sich der daraus resultierende Zinsschaden. Die Vorfälligkeitsentschädigung soll die Bank demnach für den entgangenen Zinsüberschuss entschädigen. Die Verwaltungskosten für Berechnung und Bearbeitung kommen noch dazu. 

Im Einzelfall wird man sehen, ob sich eine Auseinandersetzung mit Ihrer Bank zu Ihren Gunsten entscheiden lässt. Bitten Sie Ihre Bank daher sehr früh, bereits einige Wochen vor dem geplanten Verkauf Ihrer Immobilie um eine erste Überschlagsrechnung, wie eine Art Kostenvoranschlag. Um als Laie überhaupt eine Prüfmöglichkeit zu haben, können Sie ein online angebotenen Vorfälligkeitsrechner nutzen, den Sie mit den Daten aus der ersten Überschlagsrechnung speisen. Dieses Programm, das es auf www.test.de gibt, wird anzeigen, ob es eine Abweichung zur Überschlagsrechnung der Bank gibt. Dieses Ergebnis hilft Ihnen wenigstens, einzuschätzen, ob sich ein Streit mit Ihrer Bank für Sie lohnen könnte.    

Um im Nachhinein einer Vorfälligkeitsentschädigung teilweise oder gänzlich zu entgehen, konnte man als Darlehensnehmer in der Vergangenheit (bis 03/2016) einen sogenannten Widerrufsjoker ziehen. Dieser Joker konnte eingesetzt werden, da die Widerrufsbelehrung in den Darlehnsverträgen bis ins Jahr 2010 hinein, falsch und damit unwirksam war. Laien hatten auch hier allerdings ohne Hilfe eines Profis, wie beispielsweise Verbraucherzentralen oder spezialisierte Juristen, keine Chance, Ihre Rechte gegenüber den Kreditinstituten durchzusetzen.

Ihre Bank kann sich in einer solchen Situation wie folgt verhalten: 

• Die Bank bietet Ihnen eine außergerichtliche Einigung auf einen Teil der Summe an oder verzichtet sogar auf den vollen Betrag
• Die Bank beharrt auf die Korrektheit der Belehrung und das Gericht gibt Ihr recht. 
  ​​​​In diesem Fall würden Sie die Gerichts- und Anwaltskosten selbst tragen, gegebenenfalls übernimmt Ihre Rechtschutzversicherung. 
• Sie gewinnen den Rechtsstreit und die Bank muss den kompletten Darlehensvertrag rückabwickeln. 

Als Eigentümer mehrerer Immobilien können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung gänzlich umgehen, indem Sie der Bank eine Art Tauschhandel anbieten. Sie können, sofern sich Ihre Bank darauf einlässt, ganz einfach die Restschuld als Grundpfandrecht auf eine Ihrer anderen Immobilien übertragen. Dies kann nur geschehen, wenn die Immobilie zu diesem Zeitpunkt wenig belastet ist. Um es noch einmal mit einfachen Worten zu sagen: Sie bringen Ihr Restdarlehen aus der verkauften Immobilie in eine Nachfinanzierung einer vermieteten oder einer eigens genutzten Immobilie ein. Für ein solches Geschäft wird eine moderate Pfandtauschgebühr fällig. Zusätzliche Grundbuch- und Notarkosten fallen nicht an. Lediglich die Löschungsgebühr, die bei der Löschung der Grundschuld der verkauften Immobilie anfällt, müssen Sie bezahlen. 

Eine weitere Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen, besteht darin, das Darlehen auf den Käufer Ihrer Immobilie zu übertragen. Da Ihr Darlehen bereits länger besteht und wir uns in einer Niedrigzinsphase befinden, ist eine solche Übernahme für Käufer meist keine Option. Zieht der Käufer einen Vergleich, muss sich für Ihn ein deutlicher Vorteil gegenüber einem Neudarlehen errechnen, sonst wird er sich nicht darauf einlassen.

In einem solchen Vergleich müssen die Altdarlehens-Zinsen bei gleicher Restlaufzeit sowie die Darlehensübernahmegebühr deutlich unter den Zinsen für ein Neudarlehen liegen. Das letzte Wort bei einer Darlehensübernahme hat, nicht zu vergessen, ohnehin Ihre Bank. Verfügt der Käufer eventuell nicht über eine ähnlich gute Bonität wie Sie selbst, kann die Bank Ihr Veto einlegen. Eine Darlehensübernahmegebühr wird, sollte die Bank zustimmen, in jedem Fall fällig.