Gastronomie verkaufen: Restaurant, Bistro oder Gasthof erfolgreich verkaufen
Der Verkauf eines Restaurants: Schritt für Schritt
Schritt 1: Unterlagen vorbereiten
Zu Beginn sollten alle relevanten Unterlagen vollständig und aktuell vorliegen. Dazu zählen:
- Immobilienunterlagen (Grundbuch, Baupläne, Grundrisse, Energieausweis)
- betriebswirtschaftliche Kennzahlen (Umsatz, Gewinn, Kosten)
- Miet- oder Pachtverträge
- Inventarliste und ggf. Personalübersicht
Je besser die Unterlagen aufbereitet sind, desto schneller und reibungsloser verläuft der Verkaufsprozess. Käufer erwarten Transparenz – besonders beim Restaurantverkauf.
Schritt 2: Wert des Restaurants ermitteln
Die Wertermittlung ist entscheidend für den Verkaufserfolg. Neben der Immobilie wird auch der laufende Betrieb bewertet:
- Umsatz und Ertragslage
- Standort und Laufkundschaft
- Zustand und Ausstattung (Küche, Gastraum etc.)
- Laufzeit des Miet- oder Pachtvertrags
In vielen Fällen kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Für eine realistische Einschätzung empfiehlt sich eine professionelle Bewertung – insbesondere, wenn Sie Ihren Gastronomiebetrieb verkaufen möchten.
Schritt 3: Vermarktung – gezielt und diskret
Ist der Preis festgelegt, beginnt die Vermarktung. Dabei haben Sie zwei Möglichkeiten:
- Verkauf in Eigenregie
- Zusammenarbeit mit einem spezialisierten Makler
Beim Restaurant verkaufen ist Diskretion besonders wichtig. Ein öffentlicher Verkauf kann Mitarbeiter verunsichern oder Gäste abschrecken. Deshalb werden viele Betriebe gezielt an vorgemerkte Interessenten vermittelt oder anonym inseriert.
Schritt 4: Verhandlungen und Käuferprüfung
Interessenten prüfen den Betrieb meist sehr genau (Due Diligence). Dabei werden:
- betriebliche Kennzahlen
- Verträge
- Zustand der Immobilie analysiert.
Parallel dazu sollten Sie die Bonität des Käufers prüfen, um spätere Risiken zu vermeiden.
Schritt 5: Kaufvertrag und Notartermin
Sind sich beide Parteien einig, wird der Kaufvertrag für das Restaurant aufgesetzt und notariell beurkundet. Je nach Verkaufsmodell umfasst dieser:
- die Immobilie
- das Inventar
- ggf. den laufenden Betrieb (inkl. Verträge)
Mit der Unterschrift beim Notar wird der Verkauf rechtlich verbindlich.
Schritt 6: Übergabe des Gastronomiebetriebs
Nach Zahlung des Kaufpreises erfolgt die Übergabe. Dabei werden:
- Schlüssel übergeben
- Inventar und Ausstattung übertragen
- Zählerstände festgehalten
- Verträge übergeben
Ein Übergabeprotokoll sorgt für Klarheit und dokumentiert den Zustand des Betriebs.
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Checkliste: Spezielle Gastronomie-Unterlagen
Konzessionen & Genehmigungen: Aktuelle Schankgenehmigung, Gaststättenerlaubnis und Nachweise über den Bestandsschutz der Nutzung.
- Betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA): Lückenlose betriebswirtschaftliche Zahlen der letzten 3 bis 5 Jahre (Umsätze, Wareneinsatz, Personalkosten).
- Inventarliste: Detaillierte Aufstellung aller Küchengeräte, Möbel und Kleininventar (inkl. Anschaffungsdatum und Zustand).
- Pacht- oder Mietverträge: Falls die Immobilie nicht Eigentum ist: Laufzeiten, Optionen zur Pachtübernahme und Zustimmung des Eigentümers.
- Prüfberichte & Wartungen: Aktuelle Nachweise über die Wartung der Lüftungsanlage (Fettabscheider), Schankanlage und Brandschutzprüfung.
- Personalübersicht: Informationen zu bestehenden Arbeitsverhältnissen (gemäß § 613a BGB gehen diese bei einem Betriebsübergang oft auf den Käufer über).
Der Wert einer Gastronomieimmobilie
Die Immobilienbewertung einer Gastronomieimmobilie erfolgt mit Hilfe des Ertragswertverfahrens. Im Gegensatz zu normalen Wohnimmobilien fließen hierbei viele verschiedene Faktoren in die Berechnung mit ein:
- Baujahr
- Je nach Lage und Umfeld kommen für die Gastronomieimmobilie verschiedene Nutzungsarten in Frage. Käufer betrachten bei der Wahl einer Gastronomieimmobilie meist auch die zukünftigen Veränderungen des Umfelds und deren Einfluss auf die Nutzung. Soll in der Nähe beispielsweise eine Autobahn gebaut oder das Gebiet autofrei gestaltet werden? All dies hat Einfluss auf den Immobilienwert.
- Die Ausstattung und der Zustand ist ebenso wichtig für den Wert der Immobilie. Ist die Küche beispielsweise im Wert inbegriffen, kann der Wert steigen. Handelt es sich im Gegensatz dazu um eine renovierungsbedürftige Immobilie, fällt der Wert.
- Bei der Immobilienbewertung von Gastronomieimmobilien werden zudem auch rechtliche Vorgaben mitbeachtet. Gibt es beispielsweise einen Außenbereich für das Restaurant, kann dies den Wert steigern.
Die Immobilienbewertung von Gastronomieimmobilien kann sehr komplex sein. Aus diesem Grund ist es ratsam, diese von einem Experten durchführen zu lassen.
Restaurant verkaufen - zu welchem Zeitpunkt?
Die Entscheidung für den Verkauf eines Restaurants oder eines Cafes kann sehr individuell sein und persönliche, aber auch wirtschaftliche Gründe haben. Hilfreich ist es, den Immobilienverkauf nach einem erfolgreichen Geschäftsjahr durchzuführen, da dies Einfluss auf den Kaufpreis haben kann. Ob der Verkauf im Frühling, im Sommer oder doch im Winter erfolgen soll, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Der Betrieb einer Eisdiele ist beispielsweise stark saisonabhängig und so auch der Verkauf der Immobilie. Will der neue Käufer den Betrieb in der Eisdiele sofort übernehmen, bietet sich ein Verkauf im Winter beispielsweise eher weniger an.
Wie viel Zeit sollte für den Verkauf eines Restaurants eingeplant werden?
Wie lange der Verkauf eines Restaurants dauert, ist von vielen verschiedenen Faktoren abhängig. Handelt es sich bei der zu verkaufenden Gastronomieimmobilie beispielsweise um ein gut laufendes Restaurant im Zentrum einer Stadt, erfolgt der Verkauf meist schneller als bei einem weniger gut laufenden Restaurant auf dem Land. In welchem Zustand sich die Immobilie befindet, hat ebenfalls Einfluss auf die für den Verkauf benötigte Zeit. Renovierungsbedürftige Immobilien lassen sich häufig langsamer verkaufen als Immobilien in einem sehr guten Zustand.
Sehr zeitaufwendig bei einem Verkauf von Immobilien ist die Verkausvorbereitung. Aus diesem Grund sollte hiermit schon so früh wie möglich begonnen werden. Um etwas Zeit zu sparen und die Verkaufsvorbereitung etwas zu beschleunigen, kann ein Makler engagiert werden. Dieser übernimmt die Verkaufsvorbereitung und weiß, welche Aufgaben wie zu erledigen sind.
Restaurant verkaufen: Was passiert mit den Mitarbeitern?
Grundsätzlich kann eine Gastronomieimmobilie entweder im Betrieb oder leerstehend verkauft werden. Bei Ersterem übernimmt der Käufer meist die Mitarbeiter und der Betrieb wird fortgesetzt. Dies hat für den Käufer unter anderem den Vorteil, dass die Bekanntheit des Restaurants weiterhin bestehen bleibt und keine zusätzlichen Marketingkosten auf ihn zukommen. Wird das Restaurant im Betrieb verkauft, sollten früher oder später die Mitarbeiter darüber informiert werden. Hier ist es hilfreich, Einzelgespräche mit den Festangestellten zu führen und diese über die eigenen Motive aufzuklären.
Verkauf eines Restaurants: Welche Steuern fallen an?
Die anfallenden Steuern bei einem Restaurantverkauf sind von Fall zu Fall sehr unterschiedlich. Abhängig ist dies meist von der Spekulationsfrist und dem gewerblichen Grundstückshandel:
- Spekulationsfrist: Erfolgt der Immobilienverkauf innerhalb von zehn Jahren nach Kauf, fällt die sogenannte Spekulationssteuer an. Der beim Verkauf erwirtschaftete Gewinn muss demnach versteuert werden.
- gewerblicher Grundstückshandel: Zusätzlich zu den Gewerbesteuern fallen Steuern an, wenn der Inhaber innerhalb von fünf Jahren mehr als drei gewerblich genutzte Immobilien verkauft hat.
Demnach ist der erwirtschaftete Gewinn bei einem Immobilienverkauf in einigen Fällen zu versteuern. Es ist jedoch zu beachten, dass viele Kosten, wie beispielsweise Notarkosten, auch vom Gewinn abgezogen werden können.
Restaurant verkaufen: Makler einschalten?
Ob eine Gastronomieimmobilie mit einem Makler verkauft werden soll, ist individuell zu entscheiden. Gibt es schon einen Käufer, ist ein Makler nicht zwingend einzuschalten. Dennoch muss damit gerechnet werden, dass die Vorbereitung des Immobilienverkaufs viel Zeit in Anspruch nehmen wird. Ein Makler kann besonders hilfreich sein, wenn Aufgaben zu übergeben sind oder nicht genug Erfahrung beim Verkauf einer Immobilie vorhanden ist. Weiter Vorteile eines Maklers finden Sie hier: Immobilienmakler
FAQ - Restaurant verkaufen
Um eine Gastronomie zu verkaufen, sollten Sie den Wert Ihres Betriebs ermitteln, alle Unterlagen vorbereiten und passende Käufer ansprechen – oft unterstützt durch einen Makler oder Spezialisten.
Der Wert eines Restaurants ergibt sich aus Faktoren wie Lage, Umsatz, Gewinn, Inventar, Mietvertrag und Stammkundschaft. Häufig wird eine professionelle Bewertung empfohlen.
Der Verkauf eines Restaurants kann je nach Lage und Nachfrage zwischen wenigen Monaten und über einem Jahr dauern.
Ja, in der Regel wird ein Gastronomiebetrieb inklusive Inventar, Ausstattung und ggf. Personal übergeben. Diese Bestandteile erhöhen den Verkaufswert.
Wichtig sind ein realistischer Verkaufspreis, ein sauberer Pacht- oder Mietvertrag, vollständige Unterlagen und eine professionelle Vermarktung.
Ja, der Ablauf ist ähnlich. Unterschiede gibt es vor allem bei Größe, Zielgruppe und Bewertung des Betriebs.
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