Restaurant verkaufen: Tipps und Tricks wie es gelingt

Die Entscheidung für den Verkauf eines Restaurants oder eines Cafes kann sehr individuell sein und persönliche, aber auch wirtschaftliche Gründe haben. Hilfreich ist es, den Immobilienverkauf nach einem erfolgreichen Geschäftsjahr durchzuführen, da dies Einfluss auf den Kaufpreis haben kann. Ob der Verkauf im Frühling, im Sommer oder doch im Winter erfolgen soll, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Der Betrieb einer Eisdiele ist beispielsweise stark saisonabhängig und so auch der Verkauf der Immobilie. Will der neue Käufer den Betrieb in der Eisdiele sofort übernehmen, bietet sich ein Verkauf im Winter beispielsweise eher weniger an.

Wie lange der Verkauf eines Restaurants dauert, ist von vielen verschiedenen Faktoren abhängig. Handelt es sich bei der zu verkaufenden Gastronomieimmobilie beispielsweise um ein gut laufendes Restaurant im Zentrum einer Stadt, erfolgt der Verkauf meist schneller als bei einem weniger gut laufenden Restaurant auf dem Land. In welchem Zustand sich die Immobilie befindet, hat ebenfalls Einfluss auf die für den Verkauf benötigte Zeit. Renovierungsbedürftige Immobilien lassen sich häufig langsamer verkaufen als Immobilien in einem sehr guten Zustand.

Sehr zeitaufwendig bei einem Verkauf von Immobilien ist die Verkausvorbereitung. Aus diesem Grund sollte hiermit schon so früh wie möglich begonnen werden. Um etwas Zeit zu sparen und die Verkaufsvorbereitung etwas zu beschleunigen, kann ein Makler engagiert werden. Dieser übernimmt die Verkaufsvorbereitung und weiß, welche Aufgaben wie zu erledigen sind.

Der Verkauf eines Restaurants durchläuft verschiedene Schritte:

• Schritt 1: Unterlagen
  Bei einem Immobilienverkauf müssen verschiedene Unterlagen für Banken und den Immobilienkäufer zur Verfügung stehen, beispielsweise der Grundbuchauszug, der Bebauungsplan, Baupläne, Grundrisse, Energieausweise, eine Übersicht der Betriebskosten und Nebenkostenabrechnungen. Makler können bei diesem Schritt besonders hilfreich sein, da sie genaue Informationen darüber haben, welche Unterlagen zusammenzustellen sind.
• Schritt 2: Immobilienbewertung
  Die Basis eines jeden Immobilienverkaufs bildet die Immobilienbewertung. Bei Gastronomieimmobilien wird diese meist mit dem Ertragswertverfahren durchgeführt. Wie dieses Verfahren genau funktionier, erfahren Sie hier: Ertragswertverfahren
• Schritt 3: Vermarktung
  Sobald die notwendigen Unterlagen zusammengetragen und der Wert der Immobilie ermittelt wurde, kommt es zur Vermarktung. Diese kann aus eigener Hand erfolgen oder ein Makler wird hierfür engagiert. Welche Alternative gewählt wird, sollte schon vor Beginn der Vermarktung entschieden werden. Bei Gastronomieimmobilien ist es grundsätzlich wichtig, dass der Verkauf möglichst diskret durchgeführt wird. Sollte die Immobilie auf öffentlichen Portalen ausgeschrieben werden, können wichtige Mitarbeiter dies mitbekommen und voreilig kündigen.
• Schritt 4: Verkauf
  Sobald alle Verkaufsverhandlungen abgeschlossen sind, unterschreibt der Käufer beim Notar den Kaufvertrag und die Immobilie wird übergeben. Der Verkauf ist hiermit abgeschlossen.

Grundsätzlich kann eine Gastronomieimmobilie entweder im Betrieb oder leerstehend verkauft werden. Bei Ersterem übernimmt der Käufer meist die Mitarbeiter und der Betrieb wird fortgesetzt. Dies hat für den Käufer unter anderem den Vorteil, dass die Bekanntheit des Restaurants weiterhin bestehen bleibt und keine zusätzlichen Marketingkosten auf ihn zukommen.

Wird das Restaurant im Betrieb verkauft, sollten früher oder später die Mitarbeiter darüber informiert werden. Hier ist es hilfreich, Einzelgespräche mit den Festangestellten zu führen und diese über die eigenen Motive aufzuklären. Gäste sollten im Gegensatz zu Mitarbeitern erst relativ spät über den Verkauf informiert werden, beispielsweise wenn schon Interessenten gefunden wurden und der Verkauf fast abgeschlossen ist.

Die Immobilienbewertung einer Gastronomieimmobilie erfolgt mit Hilfe des Ertragswertverfahrens. Im Gegensatz zu normalen Wohnimmobilien fließen hierbei viele verschiedene Faktoren in die Berechnung mit ein:

• Baujahr
• Je nach Lage und Umfeld kommen für die Gastronomieimmobilie verschiedene Nutzungsarten in Frage. Käufer betrachten bei der Wahl einer Gastronomieimmobilie meist auch die zukünftigen Veränderungen des Umfelds und deren Einfluss auf die Nutzung. Soll in der Nähe beispielsweise eine Autobahn gebaut oder das Gebiet autofrei gestaltet werden? All dies hat Einfluss auf den Immobilienwert.
• Die Ausstattung und der Zustand ist ebenso wichtig für den Wert der Immobilie. Ist die Küche beispielsweise im Wert inbegriffen, kann der Wert steigen. Handelt es sich im Gegensatz dazu um eine renovierungsbedürftige Immobilie, fällt der Wert.
• Bei der Immobilienbewertung von Gastronomieimmobilien werden zudem auch rechtliche Vorgaben mitbeachtet. Gibt es beispielsweise einen Außenbereich für das Restaurant, kann dies den Wert steigern.

Die Immobilienbewertung von Gastronomieimmobilien kann sehr komplex sein. Aus diesem Grund ist es ratsam, diese von einem Experten durchführen zu lassen.

Die anfallenden Steuern bei einem Restaurantverkauf sind von Fall zu Fall sehr unterschiedlich. Abhängig ist dies meist von der Spekulationsfrist und dem gewerblichen Grundstückshandel:

• Spekulationsfrist: Erfolgt der Immobilienverkauf innerhalb von zehn Jahren nach Kauf, fällt die sogenannte Spekulationssteuer an. Der beim Verkauf erwirtschaftete Gewinn muss demnach versteuert werden.
• gewerblicher Grundstückshandel: Zusätzlich zu den Gewerbesteuern fallen Steuern an, wenn der Inhaber innerhalb von fünf Jahren mehr als drei gewerblich genutzte Immobilien verkauft hat.

Demnach ist der erwirtschaftete Gewinn bei einem Immobilienverkauf in einigen Fällen zu versteuern. Es ist jedoch zu beachten, dass viele Kosten, wie beispielsweise Notarkosten, auch vom Gewinn abgezogen werden können.

Ob eine Gastronomieimmobilie mit einem Makler verkauft werden soll, ist individuell zu entscheiden. Gibt es schon einen Käufer, ist ein Makler nicht zwingend einzuschalten. Dennoch muss damit gerechnet werden, dass die Vorbereitung des Immobilienverkaufs viel Zeit in Anspruch nehmen wird. Ein Makler kann besonders hilfreich sein, wenn Aufgaben zu übergeben sind oder nicht genug Erfahrung beim Verkauf einer Immobilie vorhanden ist. Weiter Vorteile eines Maklers finden Sie hier: Immobilienmakler