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Alexander G. Seidl

Gutachter oder Sachverständiger für Immobilien: Wo liegt der Unterschied?

Inhaltsverzeichnis

Was macht ein Immobiliensachverständiger?

Der Terminus "Sachverständiger" findet üblicherweise bei Gerichten und Behörden Anwendung, da diese sich meist auf einen Gesetzeswortlaut berufen, in dem vornehmlich die Bezeichnung Sachverständiger verwendet wird. Ein Immobiliensachverständiger nimmt gemeinhin den Zustand und Wert einer Immobilie in Augenschein und erstellt auf Grundlage seiner fachkundigen Bewertung ein entsprechendes Wertgutachten.

Die Aufgabe eines Sachverständigen liegt darin, im Zuge einer Sachverhaltsermittlung innerhalb seines Fachgebietes Feststellungen zu treffen und diese im Anschluss Außenstehenden zu vermitteln. Darüber hinaus ist es seine Aufgabe, diese Beurteilung in Wort und Schrift nachvollziehbar darzustellen. Der Sachverständige ist eine natürliche, unabhängige und loyale Person, die über spezielle Sachkunde und ein überdurchschnittlich großes Wissen verfügt.

Darüber hinaus wird dem Sachverständigen die nötige Erfahrung auf seinem Fachgebiet zugesprochen. Die Sachkunde lässt sich neben der Berufserfahrung auf eine fundierte Ausbildung in seinem Fach zurückführen. Die Einsatzbereiche eines Sachverständigen im Immobilienbereich sind hauptsächlich die Wertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke sowie die Bewertung von Bauschäden. Die Qualifizierung eines Sachverständigen oder auch Gutachers lässt sich auch an der Zertifizierung erkennen. Gültige Zertifizierungen werden von Sprengnetter, DIA oder HypZert vorgenommen.

Die Bestellung eines Sachverständigen durch Gerichte oder Behörden ergibt sich vorrangig aus der Notwendigkeit, der Institution eine Schlussfolgerung gemäß entscheidungsrelevanter Tatsachen zu ermöglichen oder zu erleichtern.

Was gibt es für Sachverständige?

In Deutschland unterscheidet man in:

Zertifizierte Sachverständige
Der zertifizierte Sachverständige muss gegenüber der nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle seine fachliche und persönliche Kompetenz nachweisen. Dies geschieht meist über Ausbildungsnachweise, Zeugnisse oder Arbeitsproben, die der Antragsteller der Zertifizierungsstelle vorlegen muss.

Anerkannte Sachverständige
Anerkannte Sachverständige sind die von einer  Körperschaft des öffentlichen Rechts oder einer Anstalt als Sachverständige innerhalb des Bereichs, in dem sie zugelassen sind, bestellten Mitarbeiter.

Staatlich anerkannte Sachverständige
Staatlich anerkannte Sachverständige (saSV) sind Experten in bestimmten Fachbereichen, die durch eine umfangreiche Prüfung bei der jeweiligen Kammer ihres Fachbereichs nachgewiesen haben, dass sie neben langjähriger Berufserfahrung über eine besondere Sachkunde in ihrem Fachbereich verfügen.

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (ö.b.u.v.-Sachverständige)
Die „öffentliche Bestellung“ erlaubt es den Sachverständigen, auf ihrem jeweiligen Sachgebiet Gutachten zu erstellen, Beratungen, Prüftätigkeiten und Überwachungen sowie schiedsrichterähnliche und schiedsgerichtliche Aufgaben auszuüben.

Verbandsanerkannte Sachverständige
Sachverständige bzw. Gutachter zur Grundstückswertermittlung werden von den einzelnen Verbänden nach deren eigenen Anforderungen benannt. Ein allgemeingültiges System der Voraussetzungen zur Benennung von Wertgutachtern besteht nicht.

Behörden als Sachverständige
Beispiele für diese Behörden sind die Bundesanstalt für Materialforschung und -prüfung, die Physikalisch-Technische Bundesanstalt, das Bundesgesundheitsamt, das Umweltbundesamt oder das Deutsches Patent- und Markenamt.

Freie Sachverständige
Unter einem freien Sachverständigen versteht man einen selbst ernannten Sachverständigen ohne Bestellung durch außenstehende Organisationen.

Was macht ein Immobiliengutachter?

Ein Immobiliengutachter wird vorwiegend bei Rechtsstreitigkeiten oder Meinungsverschiedenheiten eingesetzt, die zwischen Privatpersonen bestehen. Im privaten Bereich hat sich die Bezeichnung des Gutachters eingebürgert. Wie der Sachverständige muss auch ein Gutachter in der Lage sein, seine Beurteilung in einem Gutachten schriftlich zu verfassen und die Standpunkte mündlich vorzutragen. Hier ist es notwendig, dass die Formulierungen des Gutachtens auch für Laien verständlich sind.

Das Gutachten muss klar verständlich formuliert sein, da es teils von Juristen, der Polizei oder von Beamten gelesen wird. Die Grundlagen und Formulierungshilfen, wie Gutachten fachgerecht verfasst werden, kann sich ein Gutachter in einem Seminar einer entsprechenden Ausbildungseinrichtung aneignen. 

Ein Immobiliengutachter untersucht und ermittelt den Wert einer Immobilie unabhängig und neutral. Hauptsächlich erstellt er Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten im Sinne des Baugesetzbuches (§ 194 BauGB). Darüber hinaus nimmt er eine beratende Funktion beim Kauf oder Verkauf ein.

Welche Arten von Gutachten gibt es?

Das Kurzgutachten

  • Beauftragung durch Verbraucher
  • Schriftliche Form (15 bis 25 Seiten)
  • Ortsbegehung durch Sachverständigen
  • Exakte Wertermittlung nach ImmoWertV

Beratung bei Kauf

  • Ortsbegehung durch Sachverständigen
  • Schriftliche Abhandlung (15 bis 25 Seiten)
  • Beurteilung Sanierungsbedarf und Gebäudesubstanz
  • Nachbesprechung der Ergebnisse

Beleihungswertgutachten

  • Ortsbegehung durch Sachverständigen
  • Präzise Wertermittlung nach BelWertV
  • Von Banken anerkannt
  • Ausführliche schriftliche Abhandlung (25 - 45 Seiten)

Verkehrswertgutachten §194 BauGB

  • Ortsbegehung durch Sachverständigen
  • Prüfung möglicher Baulasten
  • Einsichtnahme in das Altlastenkataster
  • Durch das Finanzamt anerkannt
  • Gerichtsfest
  • Ausführliche schriftliche Abhandlung (25 - 45 Seiten)

Warum ein Gutachten?

Wird eine Immobilie angekauft oder veräußert, ist es ratsam, einen kompetenten Immobiliensachverständigen mit der gesetzeskonformen Wertermittlung zu beauftragen. Ein solches Gutachten stützt den Kaufpreis der Verkäufer und verschafft dem Käufer eine gewisse Sicherheit.

Bei Rechten und Belastungen (z.B. Nießbrauch oder Wohnrecht) ist ein Gutachten ratsam. Nicht zuletzt, um deren Begründung oder Auflösung beziehungsweise um diese Rechte oder Belastungen mit finanzieller Tragweite angemessen in den tatsächlichen Marktwert der Immobilie einfließen zu lassen.

Nach einer Modernisierung oder Instandsetzung kann ein professionelles Verkehrswertgutachten helfen, (beträchtliche) Wertsteigerungen für einen Verkauf zu ermitteln und mit zu berücksichtigen.

Im Falle einer Erbschaft oder Scheidung – sei es gegen Miterben einer Erbengemeinschaft, ehemalige Ehegatten oder gegenüber dem Finanzamt – schafft ein Gutachten von qualifizierten Immobiliensachverständigen das Fundament, eine faire und gerichtsfeste Berechnungsgrundlage zu ermitteln.

Wer kann ein Immobiliengutachten erstellen?

Ein professionelles und transparentes Immobiliengutachten, das auch gegenüber Dritten Bestand hat, erhalten Sie nicht durch eine kostenlose Online-Bewertung.
Einen gut ausgebildeten Immobiliengutachter, der von DIA, Sprengnetter oder HypZert zertifiziert wurde, wird

  • im Falle eines Rechtsstreits vor Gericht,
  • bei Schadensfällen (Brand oder Sturm),
  • für die Ihre Gebäudeversicherung aufkommen soll,
  • bei einem Widerspruch gegen Bescheide des Finanzamts (zum Beispiel nach einer Schenkung),
  • zur Bilanzierung Ihrer Immobilien im Anlagevermögen,
  • zur Überführung von Betriebs- in Privatvermögen,
  • zur Mängeldokumentation im Rahmen von Baugutachten (Hier sind Bausachverständige qualifiziert),
  • bei einer Erbbauzinsanpassung im Erbbaurecht,
  • einer realistischen und marktkonformen Immobilienwert-Betrachtung Ihres Objekts

herangezogen.

Welches Gutachten zählt vor Gericht?

Müssen Sie wegen einer Immobilie vor Gericht ziehen, benötigen Sie das Gutachten eines zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen. Wurde das Immobiliengutachten durch das Gericht angeordnet, handelt es sich ausnahmslos um ein Vollgutachten (Verkehrswertgutachten).

Mögliche Rechtsstreitverfahren, bei denen eine fundierte Wertermittlung vorgenommen werden muss:

  • Baumängel / Bauschäden
  • Scheidung
  • Enteignung oder Entschädigungsverfahren
  • Teilungs- oder Zwangsversteigerung
  • Erbschaft
  • Vormundschaft.

Wertermittlung durch Immobiliengutachter: Wie wird der Wert ermittelt?

Im Rahmen einer Besichtigung nimmt der Immobiliengutachter eine Immobilie persönlich in Augenschein. Vor Ort wird der Zustand der Immobilie, einschließlich Schäden und Mängeln, dokumentiert.

Bei der Erstellung eines Gutachtens greift der Immobiliengutachter auf reale Transaktionsdaten, behördliche Eintragungen (zum Beispiel Denkmalschutz oder Rechte Dritter wie Grundschuld oder Nießbrauch), Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse und zahlreiche weitere Dokumente rund um die zu bewertende Immobilie zurück. Diese Werte werden der aktuellen Marktsituation angepasst. Schlußendlich fließt die Expertise des zertifizierten Sachverständigen in die Wertermittlung mit ein.
    
Bewertungsverfahren, die durch den Immobiliengutachter Anwendung finden:

Gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gibt es in Deutschland drei gesetzeskonforme Bewertungsverfahren:

  1. Ertragswertverfahren: Der Wert eines Gebäudes wird durch seinen Ertrag bestimmt. Dieses Bewertungsverfahren findet vorrangig bei vermieteten Immobilien Anwendung.
  2. Vergleichswertverfahren: Der Wert einer Immobilie wird unter Bezugnahme realisierter Kaufpreise für adäquate Vergleichsobjekte ermittelt. Dieses Verfahren findet vor allem bei der Bewertung von Eigentumswohnungen Anwendung.
  3. Sachwertverfahren: Der Wiederbeschaffungswert beschreibt den Wert der Immobilie unter Berücksichtigung wertmindernder Faktoren wie beispielsweise Abnutzung. Unter diesen drei Verfahren ist das Sachwertverfahren das gängigste, aber auch komplexeste Bewertungsverfahren nach ImmoWertV.

Um den Wert der Immobilie möglichst exakt bestimmten zu können, wird ein professioneller Immobiliengutachter üblicherweise zwei Bewertungsverfahren heranziehen.

Welche Gebäude und Grundstücke bewerten Immobiliengutachter?

Wertermittlungen nehmen Immobiliensachverständige für folgende Wohn-, Gewerbe- und Sonderimmobilien sowie für Grundstücke und Rechte vor:

  • Wohnimmobilien (Bspw.: Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser)
  • Gewerbeimmobilien (Bspw.: Bürogebäude, Dienstleistungs- und Handelsflächen, Produktionsflächen & Werkstätten)
  • Sonderimmobilien (Bspw.: Pflegeimmobilien, Gastronomiebetriebe)
  • Grundstücke & Rechte (Bspw.: Bebaute und unbebaute Grundstücke, Nießbrauch, Erbbaurecht, Baulasten)

Welche Gebäudeteile werden durch den Immobiliensachverständigen begutachtet?

Folgende Gebäudeteile werden durch den Immobiliensachverständigen genauer begutachtet, um ein fundiertes Gutachten erstellen zu können:

  • Fassade
  • Fenster
  • Dach
  • Heizungsanlage

Darüber hinaus werden folgende Kriterien bewertet:  

  • Bausubstanz
  • Elektrik und Leitungen
  • Feuchtigkeit
  • Pilz- und Schädlingsbefall
  • Umweltfaktoren wie Lärmbelästigung
  • energetischer und technischer Zustand des Gebäudes
  • Grundwasser(belastung)

Einem erfahrenen und qualifizierten Immobiliengutachter werden Brand- und Holzschutz, Schimmel sowie notwendige Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen unmittelbar auffallen.

Verkehrswertgutachten: Welche Unterlagen braucht der Gutachter?

Um ein Verkehrswertgutachten zu erstellen, benötigt der Immobiliengutachter folgende Unterlagen:

  • Baugenehmigung
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Baubeschreibung
  • Grundrisse aller Geschosse, Bauzeichnungen, Schnitte und Ansichten
  • Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
  • Energieausweis
  • Flächen- und Raumberechnung (Kubaturberechnung)
  • Amtlicher Lageplan
  • Aufstellung relevanter Schäden, Modernisierungen und Instandsetzungen der letzten 20 Jahre
  • Wohnflächenberechnung bzw. Nutzflächenberechnung

Bei vermieteten Objekten sind darüber hinaus Mietverträge sowie eine aktuelle Mietaufstellung wesentlich.

Falls Sie nicht im Besitz dieser Dokumente sind, ist ihnen der Immobiliengutachter bei der Beschaffung behilflich. Hierfür stellen Sie ihm lediglich eine Vollmacht aus, und er kann die Unterlagen in ihrem Namen bei den zuständigen Behörden anfordern.

Anlaufstellen für die Wiederbeschaffung fehlender Dokumente:

  • Beim Grundbuchamt im jeweils zuständigen Amtsgericht erhalten Sie den Grundbuchauszug.  
  • Beim jeweiligen Liegenschaftsamt (ehemals Katasteramt) der Gemeinde erhalten Sie den amtlichen Flur- bzw. Lageplan.
  • Jede Bauaufsichtsbehörde führt Archive mit den einzelnen Bauakten. Für jeden Bauantrag wird im Bauamt eine eigene Akte angelegt. Hier erhalten Sie Bauzeichnungen, Baugenehmigungen, Baupläne, die Baubeschreibung, , Wohn- und Nutzflächenberechnungen sowie Grundrisse. Eventuell können Sie auch die Bauunternehmung oder den Architekten, die Sie mit dem Bau betraut hatten, ansprechen. Diese Firmen haben oft noch Unterlagen zum Bau im hauseigenen Archiv.

Eine Aufstellung über Schäden, Modernisierungen und Instandsetzungen müssen Sie anhand der einzelnen Handwerkerrechnungen mit detaillierten Leistungsbeschreibungen selbständig zusammenstellen. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, kann Ihnen möglicherweise die Hausverwaltung behilflich sein. In vielen Fällen wurden Maßnahmen wie Instandsetzung oder Modernisierung für mehrere Wohnungen eines Gebäudes durchgeführt.

Darüber hinaus erstellt und archiviert eine Hausverwaltung sämtliche Protokolle der Eigentümerversammlungen, in denen derlei Maßnahmen für die Wohnanlage besprochen wurden. Eine andere Option: Die Hausverwaltung lässt eine Teilungserklärung ausstellen. Diese können Sie alternativ auch über das Grundbuchamt (Amtsgericht) beziehen.

Wie viel Zeit benötigt ein Gutachter für eine Wertermittlung?

Wie viel Zeit für die Erstellung eines schriftlichen Immobiliengutachtens benötigt wird, hängt von diversen Faktoren ab. Hierzu zählt an erster Stelle die Komplexität des Objekts sowie die Daten, die zur Verfügung stehen. Daher lassen sich hier keine verlässlichen Angaben machen.

Wie hoch sind die Kosten für ein Immobiliengutachten?

Was ein Gutachten letztlich kostet, hängt stark von der Gesamt-Komplexität der zu bewertenden Immobilie ab. Die Kosten werden sowohl von der Grund- und Wohnfläche der Immobilie beeinflusst wie auch von der Art der Immobilie (Gewerbe-, Wohn- oder Sonderimmobilie). Darüber hinaus fließen die etwaigen Kosten für die Dokumenten-Beschaffung in den Preis mit ein.

Ein Immobiliengutachter kann sein Honorar grundsätzlich frei verhandeln.

Wer darf sich als Sachverständiger bezeichnen?

Weder die Berufsbezeichnung Gutachter noch die des Sachverständigen ist geschützt. Ausnahme: Die Berufsbezeichnung des öffentlich bestellten Sachverständigen ist gesetzlich geschützt.

Zum besseren Verständnis: Die Verwendung einer ungeschützten Berufsbezeichnung ist für jede Person möglich, ist aber längst kein Nachweis für eine besondere Fähigkeit und Fachkompetenz. Wird eine entsprechende Berufsbezeichnung im Berufsleben (z.B. in Bewerbungsverfahren oder Vertragsabschlüssen) ohne entsprechenden Nachweis verwendet, macht sich der „Träger des Titels“ unter Umständen sogar strafbar. Dies kann den Tatbestand des Unlauteren Wettbewerb erfüllen und geahndet werden.

Um sicher zu gehen, achten Sie bei der Wahl eines Immobiliensachverständigen auf gültige Zertifizierungen von Sprengnetter, DIA oder HypZert.

Wer bestellt Sachverständige?

Die öffentliche Bestellung Sachverständiger für Immobilien vorzunehmen, ist der Industrie- und Handelskammern (IHK) vorbehalten. Um „bestellt“ zu werden, müssen Immobiliengutachter ihre ausgeprägte Sachkunde und ihre umfassende Eignung nachweisen. Unternehmen, Behörden, Gerichte und Versicherungen stützen sich in Immobilienfragen auf die Aussagen und Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen.

Um durch die IHK öffentlich bestellt zu werden, muss ein Immobiliengutachter folgende Anforderungen erfüllen:

  • umfassende Sachkenntnis,
  • Kenntnis über den Aufbau und Inhalt eines schriftlichen Sachverständigengutachtens,
  • Berücksichtigung des aktuellen Standes der Wissenschaft und Technik.

Darüber hinaus handelt der Gutachter

  • unparteiisch,
  • gewissenhaft,
  • unbefangen,
  • unabhängig und
  • weisungsfrei

Daraus resultiert, dass ein öffentlich bestellter Sachverständiger für den eigenen Arbeitgeber oder Dienstherrn keine Gutachten erstellen darf. Ferner darf sich der Immobiliensachverständige auch nach Erstellung des Gutachtens nicht im Zusammenhang mit den begutachteten Objekten ökonomisch betätigen (z.B. als Käufer Interesse am Objekt bekunden). Wie Anwälte oder Ärzte unterliegen auch IHK-Sachverständige nach Abschluss eines Auftrages einer Schweigepflicht über Erkenntnisse, die sie im Rahmen ihrer Pflichtausübung erlangt haben.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass ein Immobiliengutachter, der von der IHK öffentlich bestellt und vereidigt wurde, nicht berechtigt ist, Aufträge eines Gerichts abzulehnen.

Wann ist ein öffentlich bestellter Immobiliensachverständiger notwendig?

Wird ein Immobilien-Wertgutachten, das vor Gericht Bestand haben soll, benötigt, ist es nahezu unumgänglich, die Bewertung von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Immobiliensachverständigen druchführen zu lassen. Sind juristische Auseinandersetzungen als Folge einer Erbschaft oder Scheidung zu befürchten, ist es auch hier äußerst ratsam, einen solchen Gutachter zu beauftragen. Diese Notwendigkeit ergibt sich auch für Unstimmigkeiten mit dem Finanzamt bezüglich einer Immobilie oder bei Streitigkeiten in einem Versicherungsfall.

Ob eine Immobilienbewertung von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Immobiliensachverständigen durchgeführt werden sollte oder sogar muss, hängt (selbst wenn kein Gerichtsverfahren droht) letztlich auch vom Anlass der Bewertung und der Art der Immobilie ab.

Bei größeren Objekten wie einem Mehrfamilienhaus oder einem Bürokomplex macht es definitiv Sinn, auf einen zertifizierten Experten zurückzugreifen, der die Bewertungsverfahren des ImmoWertV anwendet.

Darüber hinaus gilt: Bei der Bewertung einer exklusiven Immobilie ist es definitiv ratsam, einen hochqualifizierten Experten mit der Wertermittlung zu betrauen.

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