Mietpreis berechnen: So einfach funktioniert’s online – kostenlos und zuverlässig

Ob Sie Vermieter sind und die Kaltmiete realistisch festlegen möchten oder als Mieter wissen wollen, ob Ihre Miete noch im Rahmen liegt: Ein Mietpreis-Rechner online kostenlos hilft schnell und unkompliziert weiter. Hier erfahren Sie, wie Sie die Miete bei Neuvermietung oder Mieterhöhung berechnen können. Mit dem kostenlosen Mietpreisrechner erhalten Sie außerdem in Sekundenschnelle eine erste Orientierung zu den marktüblichen Mieten im Umkreis Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses.

Mit dem kostenlosen Mietpreisrechner können Sie schnell und einfach die aktuellen marktüblichen Mieten im Umkreis Ihrer Immobilie herausfinden. Sie müssen nur die Lage, Wohnfläche und die aktuelle Miethöhe angeben und bekommen mit einem Klick eine Spanne von Mietpreisen für ähnliche Immobilien in Ihrem Umkreis angezeigt. Datengrundlage sind über 1,2 Millionen abgeschlossene Mietverträge.

Hinweis: Die angegebenen Werte sind Schätzwerte, die auf Angaben basieren, die Immoportal.com zum Zeitpunkt der Ermittlung zur Verfügung stehen. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Schätzwerte von der tatsächlichen Lage des Immobilienmarktes abweichen. Die Schätzwerte treffen keine Aussage über zukünftige Werte des Marktes.

Wozu dient der Mietpreisrechner?

Der Mietpreisrechner unterstützt Vermieter dabei, den marktgerechten Mietpreis für ihre Immobilie zu ermitteln – sei es für eine Neuvermietung oder zur Prüfung, ob eine Mieterhöhung im bestehenden Mietverhältnis möglich ist. Basierend auf aktuellen Marktdaten liefert das Tool eine realistische Preisspanne, die zeigt, wie hoch vergleichbare Mieten in Ihrer Umgebung derzeit sind.

• Kaltmiete berechnen: Orientieren Sie sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete – berücksichtigen Sie zusätzlich Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie.
• Mietpreisbremse beachten: In Städten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Neuvermietungen höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• Vermietungsziel definieren: Wer Leerstand vermeiden möchte, sollte nicht automatisch den maximal zulässigen Mietpreis verlangen – eine marktgerechte Miete erhöht die Nachfrage.
• Mieterhöhung & Kappungsgrenze: In Gebieten ohne Mietpreisbremse darf die Miete bei laufenden Verträgen innerhalb von 3 Jahren nur um maximal 20 % (bzw. 15 % in angespannten Wohnungsmärkten) steigen.
• Neuvermietung: Hier greift keine Kappungsgrenze – aber die Mietpreisbremse kann gelten.
• Mietwucher vermeiden: Eine deutlich überhöhte Kaltmiete (z. B. 50 % über Vergleichsmiete) kann als Mietwucher gewertet werden – das ist rechtswidrig und strafbar.

Für Vermieter ist es entscheidend, den Mietpreis korrekt zu berechnen. Eine zu niedrige oder zu hohe Kaltmiete kann sowohl finanziell als auch strategisch negative Folgen haben:

Zu niedrig angesetzte Miete:

• Deckt häufig nur die laufenden Kosten, bringt aber kaum Rendite
• Weniger Spielraum für Rücklagen oder Instandhaltung
• Kann den Kaufpreis Ihrer Immobilie negativ beeinflussen, wenn Sie die Wohnung verkaufen möchten – denn die Miethöhe wirkt sich direkt auf den Immobilienwert aus

Zu hoch angesetzte Miete:

• Längere Suche nach geeigneten Mietern – potenzieller Leerstand
• Erhöhtes Risiko für häufigen Mieterwechsel
• Möglicher Imageverlust, wenn Ihre Anzeige zu lange online bleibt
• Muss der Mietpreis nachträglich gesenkt werden, wirkt das unprofessionell und abschreckend

Miete bei Staffelmietverträgen
Staffelmieten können über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und sind bei Mieterhöhungen nicht an die Kappungsgrenze gebunden. In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt diese jedoch auch für Staffelmieten: Die Miete darf höchstens zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen. Mieterhöhungen sind im Vertrag festgelegt und müssen mindestens ein Jahr auseinanderliegen.

Miete bei Indexmietverträgen
Die Indexmiete orientiert sich am Verbraucherpreisindex und wird maximal einmal jährlich an die Inflation angepasst. Sie kann unabhängig von der Vergleichsmiete steigen, ohne Mietpreisbremse. Dennoch darf die Miete nicht in Mietwucher ausarten und sollte die ortsübliche Vergleichsmiete nicht deutlich überschreiten.

Preisgebundener Wohnraum sind Wohnungen, die mit öffentlichen Geldern gebaut wurden. Bei der Berechnung der Miethöhe sind zwei Fälle zu unterscheiden:

Preisgebundener Wohnraum vor dem 1. Januar 2002

Für Wohnungen, die vor dem 1. Januar 2002 mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden, gilt weiterhin das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG). Die zulässige Miete richtet sich nach der sogenannten Kostenmiete, die sich aus den laufenden Aufwendungen des Vermieters zusammensetzt (§ 8 WoBindG). Diese Regelung stellt sicher, dass die Miete nur so hoch ist, wie es zur Deckung der Kosten erforderlich ist.

Preisgebundener Wohnraum ab dem 1. Januar 2003

Für Wohnungen, die ab dem 1. Januar 2003 mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden, findet das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) Anwendung. Dieses Gesetz sieht keine bundesweit einheitliche Mietpreisbindung mehr vor. Stattdessen können die Bundesländer eigene Regelungen zur Mietpreisbindung treffen. Das bedeutet, dass die Mietpreisbindung für nach 2003 geförderte Wohnungen von den jeweiligen landesrechtlichen Bestimmungen abhängt. 

Für 2025 gilt weiterhin, dass sich die Miete bei Neuvermietung an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren sollte. Liegt sie weit darüber, handelt es sich um Wucher und ist strafbar. Besteht in dem Gebiet eine Mietpreisbremse, darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. 

Für Mieterhöhungen gelten grundsätzlich die Kappungsgrenzen von 20 oder 15 Prozent. Das bedeutet, innerhalb von drei Jahren darf die Miete um maximal 20 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB) erhöht werden; in Städten oder Gemeinden mit angespannter Wohnungslage nur um maximal 15 Prozent.

Vermieten Sie als Privatperson eine Wohnung, müssen Sie die Mieteinnahmen versteuern. Sie können jedoch Kosten, die Ihnen durch die Vermietung entstehen, von den Mieteinnahmen abziehen. Zu den abzugsfähigen Kosten zählen zum Beispiel:

• Reparatur- und Instandhaltungskosten
• Laufende Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können (z.B. Hausverwaltung)
• Abschreibungen
• Finanzierungszinsen für die Immobilie

Um den Mietpreis bei einer Neuvermietung zu berechnen, müssen viele Faktoren berücksichtigt werden – gesetzliche und individuelle, wie zum Beispiel persönliche Renditewünsche.

Gesetzliche Faktoren sind

• die ortsübliche Vergleichsmiete
• die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen (Mieterhöhung um max. 20 % bzw. 15 %)
• die Mietpreisbremse in bestimmten Regionen (max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete)

Zudem spielt die aktuelle Nachfrage für vergleichbaren Wohnraum und die Höhe vergleichbarer Mieten eine Rolle.

Bei Index- oder Staffelmieten, Neubauten, Modernisierungen und möblierten Wohnraum gibt es Ausnahmeregelungen.

Das Wichtigste bei der Berechnung des Mietpreises ist es, fair zu bleiben, denn zu hohe Mieten führen oftmals zu Streitigkeiten mit den Mietern, zu häufigen Mieterwechseln oder sogar zu Leerstand. Das alles kostet Zeit und Geld.it den Mietern, zu häufigen Mieterwechseln oder sogar zu Leerstand. Das alles kostet Zeit und Geld.