Mieter kündigen ohne Grund – ist das erlaubt? Alles zu Fristen und Pflichten für Vermieter

Das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 573 BGB) sieht folgende Hauptgründe vor:

• Eigenbedarf für den Vermieter oder nahe Angehörige
• Vertragsverletzungen wie Mietrückstände, unerlaubte Untervermietung oder massive Ruhestörung
• Wirtschaftliche Verwertung, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses eine sinnvolle Nutzung verhindert

Die rechtlichen Voraussetzungen

• Kündigung muss schriftlich erfolgen und begründet sein.
• Zustellung per Post oder persönliche Übergabe – E-Mail ist nicht ausreichend.
• Klare Angabe des Kündigungstermins.

Ja – Vermieter dürfen einem Mieter kündigen, wenn sie die Wohnung für sich selbst, nahe Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Nicht zulässig ist die Nutzung als Lagerraum oder Büro.
Voraussetzung: Der Eigenbedarf muss nachvollziehbar begründet und schriftlich erklärt werden.
Zulässige Beispiele:

• größerer Wohnraumbedarf wegen Familienzuwachs
• Unterbringung pflegebedürftiger Angehöriger
• Umzug in eine altersgerechte Wohnung

Für wen darf Eigenbedarf angemeldet werden?

Eigenbedarfskündigungen wurden u. a. anerkannt für:

• Lebenspartner
• Eltern, Kinder, Stiefkinder
• Geschwister, Nichten, Neffen
• Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Schwägerin, Schwager
• Pflegepersonal bei Pflegebedürftigkeit
• Für entfernte Verwandte (z. B. Cousin) nur bei enger persönlicher Bindung und regelmäßigem Kontakt

Wann ist Eigenbedarf gerechtfertigt?

• Heirat oder Einzug des Lebenspartners
• Familienzuwachs, Kinderwunsch
• Bedarf eines eigenen Zimmers für jedes Kind
• deutliche Verbesserung der Wohnverhältnisse
• Verkürzung des Arbeitsweges
• beruflich bedingtem Ortswechsel
• Umzug in altersgerechte oder barrierefreie Wohnung

Pflicht zur Ersatzwohnungs­-Angebot

Wird innerhalb der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder derselben Anlage frei, muss der Vermieter sie dem gekündigten Mieter anbieten (BGH, 13.10.2010 – VIII ZR 78/10).

2. Vernachlässigung der Mietsache

Mieter sind verpflichtet, die Wohnung pfleglich zu behandeln. Eine erhebliche Pflichtverletzung liegt vor, wenn z. B.:

• Brandgefahr durch unsachgemäße Nutzung entsteht
• unerlaubte Eingriffe in die Bausubstanz vorgenommen werden
• durch Handlungen die Bausubstanz gefährdet wird
• bei Frostgefahr die Heizung komplett abgestellt wird

3. Unerlaubte Gebrauchsüberlassung an Dritte (Untermiete)

Will der Mieter ganz oder teilweise untervermieten, benötigt er zwingend die Zustimmung des Vermieters. Unterlässt er diese und vermietet dennoch, kann der Vermieter nach Abmahnung kündigen.
Ausnahme: Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse (z. B. befristeter Auslandsaufenthalt), muss der Vermieter die Untermiete erlauben.

4. Störung des Hausfriedens und Verstoß gegen die Hausordnung

Eine Kündigung ist möglich, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört, z. B. durch:

• wiederholte nächtliche Ruhestörung
• Beleidigungen, Bedrohungen oder tätliche Angriffe
• üble Nachrede
• vorsätzliche Sachbeschädigung
• strafbare Handlungen

Grundsätzlich nein – der bloße Verkauf einer Immobilie ist kein Kündigungsgrund. Der Mietvertrag bleibt bestehen, selbst wenn das Eigentum wechselt.

Ausnahme: Eine Kündigung ist nur möglich, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die Vermietung eine angemessene wirtschaftliche Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) verhindert und ihm dadurch erhebliche Nachteile entstehen – etwa, wenn die Immobilie nur mit deutlichem Preisverlust verkauft werden könnte.
Jeder Fall wird individuell geprüft, und die Hürden sind hoch.

Käuferrechte: „Kauf bricht nicht Miete“

Kauft jemand eine vermietete Immobilie, tritt der Käufer automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein.
Will er kündigen, braucht er dafür einen gesetzlich anerkannten Grund (z. B. Eigenbedarf) und muss die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten.

Vorkaufsrecht des Mieters

Mieter haben bei einem Verkauf ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Vermieter muss den Mieter schriftlich informieren und ihm die Immobilie zu denselben Konditionen anbieten, wie einem externen Käufer.

Ja – in vielen Fällen ist eine Abmahnung sinnvoll, auch wenn sie nicht immer gesetzlich vorgeschrieben ist.
Vor allem bei leichteren Vertragsverstößen kann sie entscheidend sein, falls es später zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt (vgl. BGH, 28.11.2007 – VIII ZR 145/07).

In einer schriftlichen Abmahnung sollten Sie:

• das beanstandete Verhalten konkret benennen,
• den Mieter zur Beseitigung oder Unterlassung auffordern,
• eine Frist setzen und auf mögliche Folgen hinweisen.

Ignoriert der Mieter die Abmahnung, können Sie – je nach Schwere des Verstoßes – auch eine fristlose Kündigung aussprechen.

Was in einer Abmahnung an den Mieter stehen sollte

Die Abmahnung an Ihren Mieter sollte insbesondere folgende Daten enthalten:

• Absender: Im Mietvertrag genannten Vermieter
• Empfänger: Alle im Mietvertrag als Mieter verzeichnete Personen
• Datum der Abmahnung
• Grund für die Abmahnung: Darstellung des Vertragsverstoßes
• Zeugen
• Frist zur Beseitigung der Pflichtverletzung
• Folgen für den Mieter, wenn er die Pflichtverletzung nicht beseitigt, und rechtliche Konsequenzen
• Unterschrift aller im Mietvertrag genannten Vermieter

Wenn Sie Ihrem Mieter kündigen wollen, müssen Sie dies schriftlich machen. In der ordentlichen oder fristlosen Kündigung sollten mitunter folgende Angaben stehen:

• Alle im Wohnungsmietvertrag oder Hausmietvertrag genannten Personen
• Adresse der Wohnung
• Ort und Datum der Kündigung
• Kündigungsgrund: Hier können Sie ins Detail gehen und mögliche Beweisstücke hinzufügen
• Bezug auf eventuelle vorherige Abmahnungen
• Ihre eigenhändige Unterschrift

Achten Sie darauf, Formfehler bei der fristlosen Kündigung Ihres Mieters zu vermeiden. Sorgen Sie außerdem für eine beweissichere Zustellung per Einschreiben mit Rückschein oder indem Sie die Kündigung persönlich mit einem Zeugen übergeben.

Im Folgenden finden Sie eine Tabelle mit Kündigungsdaten bei verschiedenen Mietdauern. Beachten Sie, dass das Kündigungsschreiben am dritten Werktag des jeweiligen Monats beim Mieter eingegangen sein muss. Der Poststempel zählt also nicht.

Dürfen individuelle Kündigungsfristen mit dem Mieter vereinbart werden?

Ja, Vermieter und Mieter dürfen im Mietvertrag eine individuelle Kündigungsfrist vereinbaren, die von der gesetzlichen abweicht. Allerdings darf die individuelle Kündigungsfrist nur kürzer als die gesetzlichen drei Monate sein, nicht länger. Damit soll verhindert werden, dass der Mieter zu sehr eingeschränkt und benachteiligt wird.

Gelten bei Trennung besondere Kündigungsfristen?

Bei einer Trennung besteht grundsätzlich kein Recht auf Sonderkündigung, Ihr Mieter muss sich also an die gesetzliche Kündigungsfrist halten und den Mietvertrag gemeinsam mit dem Expartner kündigen, sofern dieser auch Vertragspartner ist. Es bleibt Ihnen überlassen, ob Sie Ihrem Mieter entgegenkommen und den Mietvertrag unter Umständen früher beenden. Dazu verpflichtet sind Sie nicht.

Gilt eine verkürzte Kündigungsfrist, wenn der Mieter stirbt?

Stirbt Ihr Mieter, ist der Mietvertrag weiterhin wirksam. Allerdings darf sowohl der Vermieter als auch der Erbe das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats, nachdem Sie vom Tod des Mieters erfahren haben, erfolgen (§ 580 BGB) – schriftlich.

Nach einer wirksamen Kündigung muss der Mieter die Wohnung fristgerecht räumen.
Tut er das nicht:

1. Schriftlich widersprechen – Untersagen Sie die weitere Nutzung der Wohnung und fordern Sie den Mieter zur Räumung auf.
2. Räumungsklage einreichen – Reagiert der Mieter nicht, können Sie beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage stellen (§ 940a ZPO).
3. Keine Selbstjustiz – Eigenmächtiges Aussetzen des Mieters ist verboten.
4. Zwangsräumung – Liegt ein Räumungstitel vor und der Mieter bleibt, entscheidet das Gericht über eine Zwangsräumung.

Ein Mieter kann einer Kündigung widersprechen, wenn der Auszug eine unzumutbare Härte für den Mieter darstellt, wie in § 574 BGB aufgeführt. Die Klausel wird auch Sozialklausel genannt. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses bei Ihnen eingegangen sein. Er muss schlüssige Argumente enthalten, die eine fristgerechten Auszug aus der Wohnung unmöglich machen, und von allen im Vertrag eingetragenen Mietern unterschrieben sein.

Im Falle einer Kündigung wegen Eigenbedarf, gelten diese Gründe als Härtefall:

• Der Mieter kann die Wohnung nicht mehr wechseln, weil er krank, pflegebedürftig oder in einem hohen Alter ist.
• Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Mieter einen Ersatzwohnraum findet, der angemessen ist.
• Ein Umzug könnte für die Kinder des Mieters einen nachteiligen Schulwechsel bedeuten.
• Die Mieterin ist schwanger, weshalb der Umzug nicht zumutbar ist.
• Der Mieter steht kurz vor einer Prüfung oder einem Abschluss.

Bei Gewerbemietverträgen gilt kein Mieterschutz wie im privaten Wohnraum – Vermieter und Mieter sind gleichberechtigt.

Einen Mieter zu kündigen, ist für Vermieter rechtlich anspruchsvoll und erfordert gute Vorbereitung. Ob ordentliche oder fristlose Kündigung – entscheidend sind nachvollziehbare Gründe und die Einhaltung aller gesetzlichen Vorgaben. Wer sauber dokumentiert und rechtssicher vorgeht, kann unnötige Konflikte und teure Rechtsstreitigkeiten vermeiden.