Kleinreparaturklausel 2025: Gültigkeit, Höchstgrenzen, Pflichten

Die Kleinreparaturklausel ist eine Klausel im Mietvertrag, die festlegt, dass Mieter für kleinere Reparaturen selbst aufkommen müssen. Normalerweise ist laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB § 535) der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung und die anfallenden Kosten zuständig. Die Kleinreparaturklausel ist ein Instrument, mit dem Sie einen Teil der Kosten auf Ihren Mieter umlegen dürfen. Doch Achtung: Damit die Kleinreparaturklausel gültig ist, muss sie ganz bestimmte Angaben enthalten, sonst ist sie unwirksam.

Damit eine Kleinreparaturklausel wirksam ist, muss sie den Anforderungen des Bundesgerichtshofs (BGH) entsprechen. Fehlt eine der folgenden drei Bedingungen oder sind die Beträge zu hoch angesetzt, ist die gesamte Klausel unwirksam. Dies hätte zur Folge, dass Sie als Vermieter alle Kosten tragen müssen.

1. Angemessener Höchstbetrag pro Reparatur: Legen Sie einen klaren Höchstbetrag für jede einzelne Reparatur fest. Üblich sind hier 100 bis 120 Euro. Liegen die Kosten auch nur einen Cent darüber, müssen Sie die gesamten Reparaturkosten übernehmen.
2. Jahreshöchstgrenze: Bestimmen Sie eine Obergrenze für die gesamten Reparaturkosten, die dem Mieter innerhalb eines Jahres in Rechnung gestellt werden. Diese liegt meist bei 6 bis 8 Prozent der Jahreskaltmiete oder bei einem festen Betrag von etwa 200 bis 250 Euro.
3. Gegenständliche Beschränkung: Die Klausel muss klar definieren, welche Gegenstände betroffen sind. Dazu gehören nur solche, die der Mieter im Alltag ständig nutzt, wie zum Beispiel:
   • Lichtschalter und Steckdosen
   • Wasserhähne und Duschköpfe
   • Fenster- und Türgriffe
   • Rollladengurte

Formulierungsempfehlung für den Mietvertrag

„Der Mieter trägt die Kosten für Kleinreparaturen an den vom Mieter häufig genutzten Installationen für Elektrizität, Wasser, Gas, Heizung, Fenster- und Türverschlüssen bis zu einem Betrag von 120 € je Reparatur und maximal 8 % der Jahreskaltmiete pro Jahr.

Nicht jede Kleinreparaturklausel ist automatisch rechtlich wirksam. Es gibt klare Anforderungen, die erfüllt sein müssen – andernfalls ist die Klausel unwirksam, und der Mieter muss keine Kosten übernehmen.

Eine Kleinreparaturklausel ist unwirksam, wenn:

• Keine Höchstgrenzen genannt sind:
  Weder für die Kosten pro Reparatur noch für die Gesamtkosten pro Jahr.
• Unzulässige Reparaturarten auf den Mieter übertragen werden:
  z. B. Reparaturen an Strom-, Gas- oder Wasserleitungen im Mauerwerk – diese sind keine Kleinreparaturen.
• Der Mieter pauschal an allen Reparaturen beteiligt werden soll:
  Eine pauschale Beteiligung, ohne Eingrenzung auf bestimmte Gegenstände, ist nicht erlaubt.
• Der Mieter Reparaturen selbst beauftragen oder ausführen muss:
  Die Beauftragung muss immer vom Vermieter erfolgen – er trägt die Verantwortung für ordnungsgemäße Instandhaltung.
• Gegenstände erfasst werden, die der Mieter kaum nutzt oder beeinflusst:
  Etwa Heizungsanlagen, Rollläden oder Fensterrahmen – diese dürfen nicht unter die Kleinreparaturregelung fallen.
• Die Wohnung bei Einzug unrenoviert oder renovierungsbedürftig war:
  In solchen Fällen ist die Verpflichtung zur Übernahme von Reparaturen unzumutbar und damit rechtlich unwirksam.

Im folgenden ein Überblick über die Gegenstände und Teile einer Wohnung, deren Reparatur als Kleinreparatur zählen kann und jene, deren Reparatur in der Regel keine Kleinreparatur ist:

1. Ganz oder gar nicht – keine anteilige Zahlung

Die Kleinreparaturklausel funktioniert nach dem Prinzip: ganz oder gar nicht.
Liegt die Rechnung für eine Reparatur über dem vertraglich vereinbarten Höchstbetrag, darf der Mieter nicht anteilig beteiligt werden. In diesem Fall tragen Sie als Vermieter die gesamten Kosten.

2. Der Vermieter beauftragt den Handwerker

Auch bei Kleinreparaturen sind Sie als Vermieter verpflichtet, den Handwerker zu beauftragen.
Das schützt den Mieter vor Risiken durch fehlerhafte Reparaturen.
Reagieren Sie auf eine berechtigte Mängelanzeige nicht rechtzeitig, darf der Mieter selbst einen Handwerker bestellen – auf Ihre Kosten. Eine einheitliche Frist gibt es nicht, üblich sind aber 7 bis 14 Tage.

3. Mieter sollte nicht selbst reparieren

Zwar kann der Mieter einfache Arbeiten wie Lampen wechseln oder den Toilettensitz austauschen, größere Reparaturen sollte jedoch immer ein Fachbetrieb übernehmen. Andernfalls haftet der Mieter für etwaige Folgeschäden durch unsachgemäße Ausführung.

4. Zahlungsweg: Vermieter → Mieter

Auch bei einer wirksamen Kleinreparaturklausel gilt:
Sie als Vermieter zahlen die Rechnung an den Handwerker und fordern den Betrag anschließend vom Mieter ein.
Diese Kosten dürfen nicht über die Nebenkostenabrechnung verrechnet werden. Stattdessen muss der Mieter eine separate Rechnung oder Zahlungsaufforderung erhalten.

Einige Reparaturen dürfen nicht über die Kleinreparaturklausel auf den Mieter abgewälzt werden, weil sie nicht dem täglichen Zugriff des Mieters unterliegen oder keinem direkten Einfluss durch dessen Nutzung ausgesetzt sind. Hier typische Beispiele aus der Rechtsprechung:

• Abflussdichtung: Mieter hat keinen Einfluss auf deren Verschleiß.
  (AG Charlottenburg, 2011)
• Silikonfugen: Gehören nicht zu den Installationsgegenständen.
  (AG Berlin-Mitte, 2017)
• Absperr-/Eckventil unter dem Waschbecken: Wird vom Mieter nicht regelmäßig genutzt.
  (AG Neubrandenburg, 2019)
• Verkalkter Wasserhahn: Verkalkung nicht beeinflussbar, daher keine Kleinreparatur.
  (AG Gießen, 2008)
• Füllventil im WC-Spülkasten: Kein unmittelbarer Zugriff – keine Kleinreparatur.
  (AG Köln, 2011)
• Spülkasten hinter Vorwand: Bauteile sind nicht frei zugänglich.
  (AG Berlin-Wedding, 2010)

Die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag kann Vermieter finanziell entlasten – aber nur, wenn sie rechtssicher formuliert ist. Sie darf sich ausschließlich auf häufig genutzte Einrichtungsgegenstände beziehen und muss klare Kostenobergrenzen enthalten. Für Mieter gilt: Nur bei wirksamer Klausel und im definierten Rahmen können Reparaturkosten auf sie übertragen werden. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten die Regelung sorgfältig prüfen, um Streitigkeiten zu vermeiden.