Gewerbeimmobilie verkaufen – Steuern, Ablauf und steuerfreie Optionen
Definition Gewerbeimmobilie
Eine Gewerbeimmobilie ist ein Gebäude oder Grundstück, das ganz oder überwiegend für gewerbliche Zwecke genutzt wird. Das bedeutet: Die Immobilie dient der Erzielung von Einkünften – etwa durch Handel, Produktion, Dienstleistungen, freiberufliche Tätigkeit oder öffentliche Nutzung.
Typische Beispiele sind:
- Bürogebäude
- Praxis- oder Kanzleiräume
- Lager- und Logistikhallen
- Einzelhandelsflächen
- Produktionsstätten
Gesetzliche Grundlage
Die rechtliche Einordnung ergibt sich aus § 181 Abs. 6 Bewertungsgesetz (BewG). Dort heißt es sinngemäß:
Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent der Wohn- und Nutzfläche betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und kein Teileigentum sind.
Unterschied: Gewerbeimmobilie vs. Teileigentum
Sowohl Gewerbeimmobilien als auch Teileigentum dienen nicht Wohnzwecken. Dennoch gibt es einen wichtigen Unterschied:
| Gewerbeimmobilie | Teileigentum |
|---|---|
| Eigenständiges Grundstück oder Gebäude | Sondereigentum innerhalb einer Eigentümergemeinschaft |
| Kein Bezug zu Gemeinschaftseigentum notwendig | Immer verbunden mit Miteigentumsanteilen am Gemeinschaftseigentum |
| Häufig freistehende Objekte (z. B. Bürohaus, Halle) | Meist in Mehrparteienhäusern gelegen |
Das ist besonders wichtig beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie, da sich steuerliche Behandlung, Abschreibung und mögliche Spekulationsfristen für Gewerbeimmobilien unterscheiden können.
Arten von Gewerbeimmobilien
Bevor Sie Ihre Gewerbeimmobilie verkaufen, sollten Sie sich bewusst machen, welche Art von Gewerbeimmobilie Sie verkaufen. Nur so können Sie die passende Käufer-Zielgruppe definieren und einen realistisch erzielbaren Verkaufspreis festlegen. Denn jede Gewerbeart weist eine andere Marktsituation auf. In der folgenden Tabelle finden Sie alle Arten von Gewerbeimmobilien:
|
Art der Gewerbeimmobilie |
Definition der Gewerbeimmobilie |
|
Produktionsimmobilien |
Immobilien, in denen Fertigungsprozesse stattfinden. Zu den Flächen gehören meist Büroräume und Lagerräume. In der Regel ist eine gute Verkehrsanbindung gegeben. Industrielle Nutzungen mit hoher Emissionsbelastung zählen nicht zu Produktionsimmobilien. |
|
Handelsimmobilien |
Immobilien, in denen Waren verkauft werden; zum Beispiel Ladengeschäfte, Einkaufszentren und Supermärkte. |
|
Logistikimmobilien |
Immobilien, in denen Waren, Material- und Ersatzteile untergebracht werden und sich meist in der Nähe von Produktionsbetrieben und Verkehrsknotenpunkten befinden. Zu Logistikimmobilien zählen zum Beispiel Hochregallager, Versandzentren und Distributionshallen. |
|
Büroimmobilien |
Hierzu gehören sowohl die kleine Büroetage als auch der mehrere Stockwerke umfassende Büroturm. Co-Working-Spaces sind ebenfalls Büroimmobilien. |
|
Freizeitimmobilien |
Immobilien wie Fitnessstudios, Kletterhallen oder andere Sporthallen, Wellnesszentren, Erlebnisparks, Kinos, Veranstaltungshallen, Kinos und Ähnliches. |
|
Spezialimmobilien |
Immobilien, die extra für eine spezielle Nutzung errichtet wurden; zum Beispiel Bahnhöfe, Autobahnraststätten und Flughafenterminals. Eine spätere Umnutzung ist oft nur eingeschränkt, manchmal sogar gar nicht möglich. |
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Gewerbeimmobilie Schritt für Schritt verkaufen
- Definition der Zielgruppe
- Zusammenstellen der Verkaufsunterlagen
- Bewertung der Gewerbeimmobilie
- Festlegen der Vermarktungsstrategie
- Abschluss des Verkaufs
1. Zielgruppe definieren
Welche Käufer infrage kommen, hängt stark von der Nutzungsart ab:
- Restaurant → Gastronom oder Investor
- Bürogebäude → Unternehmen oder Kapitalanleger
- Lagerhalle → Logistikunternehmen
Die Zielgruppe beeinflusst:
- Verkauf frei oder vermietet
- regionaler oder überregionaler Vertrieb
- öffentliche oder diskrete Vermarktung
2. Zusammenstellen der Verkaufsunterlagen
Für den Verkauf einer Gewerbeunterlagen, benötigen Sie mehrere Unterlagen. Zwar werden Sie vielleicht das ein oder andere Dokument schon besitzen, aber die meisten Unterlagen müssen Sie über das zuständige Bauamt besorgen. Hier einen Überblick über die wichtigsten Unterlagen für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie:
| Unterlage / Dokument | Bezugsquelle |
| aktueller Grundbuchauszug | Grundbuchamt |
| Auszug aus der Flurkarte | Katasteramt |
| Auszug aus dem Baulastenverzeichnis | Bauamt |
| Bebauungsplan | Bauordnungsamt / Stadtplanungsamt |
| Baupläne im Maßstab 1:100 | persönliche Unterlagen / Architekt / Bauamt |
| Baubeschreibungen (z.B. über Umbauten) | eigene Unterlagen / Architekt / Bauträger / Bauamt |
| Nutzflächenberechnung | eigene Unterlagen / Immobilienmakler |
| Berechnung der Kubatur (des umbauten Raums) | eigene Unterlagen / Immobilienmakler |
| Betriebskostenaufstellung | persönliche Unterlagen |
| Belege von Instandhaltungskosten | persönliche Unterlagen |
| Mietverträge / Pachtverträge | persönliche Unterlagen |
Das Zusammenstellen all dieser Unterlagen kann sehr mühsam und zeitaufwendig sein. Ein Gewerbemakler kann Ihnen diese Arbeit abnehmen. Er weiß genau, welche Dokumente für den Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie notwendig sind und wo er diese Unterlagen herbekommt.
3. So ermitteln Sie den Verkaufspreis für eine Gewerbeimmobilie
Der Verkaufspreis einer Gewerbeimmobilie richtet sich vor allem nach ihrem Verkehrswert. In der Regel wird dieser nach dem Ertragswertverfahren ermittelt. Maßgeblich für die Wertermittlung sind die erbrachten Erträge wie Miet- oder Pachteinnahmen und der Bodenwert, wobei beide Größen verschiedenen wertbeeinflussenden Faktoren unterliegen. Der Verkehrs- beziehungsweise Ertragswert von Gewerbeimmobilien berechnet sich demnach wie folgt:
- Ertragswert (Verkehrswert) = vorläufiger Ertragswert der baulichen Anlage + Bodenwert +/- objektspezifische Anpassungen +/- Marktanpassung
Für die Preisfindung von Gewerbeimmobilien müssen auch die Marktgesetze des jeweiligen Gewerbeteilmarkts beachtet werden. Sie legen unterschiedliche Faktoren für die Kaufpreisermittlung zugrunde. Der Markt für Handelsimmobilien ist zum Beispiel ein anderer als der für Büroimmobilien. Vor dem Verkauf einer Gewerbeimmobilie sollte somit eine ausführliche Marktanalyse gemacht werden.
Da sowohl die Ermittlung des Ertragswerts als auch die Marktanalyse sehr komplex sind, kann es durchaus sinnvoll sein, diese Aufgaben an Fachleute zu übergeben, um einen realistischen Verkaufspreis für die Gewerbeimmobilie zu erhalten.
4. Vermarktungsstrategie festlegen
Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie entscheidet die richtige Vermarktungsstrategie maßgeblich über Preis, Geschwindigkeit und Diskretion des Verkaufs.
Exposé und Due Diligence
Bei Gewerbeimmobilien ist das Exposé deutlich umfangreicher als bei Wohnimmobilien. Investoren erwarten unter anderem:
- Mieterliste mit Restlaufzeiten
- Mietrendite und Cashflow-Prognosen
- Angaben zu Instandhaltungsrücklagen
- Standort- und Marktanalysen
Vor Vertragsabschluss folgt häufig eine Due-Diligence-Prüfung, bei der wirtschaftliche, technische und rechtliche Risiken analysiert werden.
Öffentliche Vermarktung
Die öffentliche Vermarktung eignet sich vor allem, wenn Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen, die:
- kleinere Büro- oder Praxisflächen umfasst
- leerstehend ist
- eine klar regionale Zielgruppe anspricht
- keinen sensiblen Geschäftsbetrieb betrifft
Hier steht maximale Sichtbarkeit im Vordergrund. Die Immobilie wird auf Immobilienportalen, über Maklernetzwerke oder Fachplattformen angeboten.
Vorteile
- große Reichweite
- mehr Wettbewerb zwischen Interessenten
- potenziell höherer Verkaufspreis
- schnelle Marktreaktion
Diskrete Vermarktung („Secret Sale“)
Gerade bei größeren Objekten oder sensiblen Nutzungen – etwa Hotels, Pflegeheimen oder voll vermieteten Bürohäusern – ist eine diskrete Vermarktung sinnvoll.
Dabei werden, ausgewählte Investoren, branchenspezifische Käufer, institutionelle Anleger, Family Offices oder Projektentwickler gezielt angesprochen.
Vorteile:
- Schutz von Mietern und Mitarbeitern
- keine Unruhe im laufenden Betrieb
- kontrollierter Käuferkreis
- professioneller Verhandlungsprozess
Diese Strategie eignet sich besonders, wenn die Gewerbeimmobilie vermietet verkauft wird oder laufende Geschäftsabläufe nicht beeinträchtigt werden sollen.
5. Notarieller Verkaufsabschluss
Ist ein Käufer für die Gewerbeimmobilie gefunden und die Due-Diligence-Prüfung abgeschlossen, folgt der formelle Verkaufsabschluss. Zunächst wird der Kaufvertrag notariell beurkundet. Darin werden unter anderem der Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten, der Übergabetermin, Regelungen zu bestehenden Mietverhältnissen sowie mögliche Gewährleistungsausschlüsse verbindlich festgelegt.
Sobald die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind – etwa die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch –, wird der Kaufpreis fällig. Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie sind zusätzlich steuerliche Aspekte zu berücksichtigen, beispielsweise eine mögliche Umsatzsteuerpflicht, die Aufteilung des Kaufpreises in Grundstücks- und Gebäudeanteil sowie die steuerliche Behandlung im Betriebs- oder Privatvermögen.
Nach Eingang des Kaufpreises veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Erst mit dieser Eintragung wird der Käufer rechtlich zum neuen Eigentümer der Gewerbeimmobilie.
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Wann ist der richtige Zeitpunkt, um eine Gewerbeimmobilie zu verkaufen?
Wann eine Gewerbeimmobilie am besten verkauft wird, kann nicht pauschal gesagt werden. Es hängt immer von persönlichen und wirtschaftlichen Gründen ab, ob ein Verkauf gerade sinnvoll ist oder nicht. Gründe für einen Verkauf können zum Beispiel folgende sein:
- Platzmangel: Die aktuellen Räumlichkeiten sind zu klein geworden und es werden größere gebraucht.
- Veränderte Lebensumstände: Der Eigentümer geht demnächst in Rente und wird sich aus dem Berufsleben zurückziehen.
- Berufliche Neuorientierung: Der Eigentümer möchte sich beruflich verändern und die Gewerbeimmobilie dafür nicht mehr nutzen.
- Aktuelle Immobilienpreise
Steuern beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie
Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie können unterschiedliche Steuern anfallen, je nachdem, ob die Immobilie zum Privat- oder Betriebsvermögen gehört und wie lange sie gehalten wurde.
Gewerbesteuer
- Privatpersonen, die eine Gewerbeimmobilie vermieten, zahlen in der Regel nur Einkommensteuer.
- Verkaufen Sie mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren, stuft das Finanzamt dies als gewerblichen Grundstückshandel ein – dann fällt Gewerbesteuer an.
- Die sogenannte Drei-Objekt-Grenze ist nicht starr: Manchmal wird schon der dritte oder erst der vierte Verkauf als gewerblich bewertet.
Spekulationssteuer
- Wird die Gewerbeimmobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf verkauft, unterliegt der Gewinn der Einkommensteuer.
- Der Steuersatz entspricht Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz; bei hohen Gewinnen können bis zu 40 % fällig werden.
- Abziehbare Kosten mindern die Steuerlast, z. B.:
- Maklercourtage
- Notarkosten
- Grunderwerbsteuer
- Vorfälligkeitsentschädigungen
- Instandhaltungskosten und Werbungskosten
- Verluste aus dem Verkauf können steuerlich geltend gemacht werden.
Gewerbeimmobilie nach 10 Jahren verkaufen – steuerfrei möglich?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten oder Umstände, die den Verkauf einer Gewerbeimmobilie steuerfrei möglich machen oder zumindest einen gewissen Steuerfreibetrag ermöglichen:
| Steuerfreie Möglichkeit | Erklärung |
|---|---|
| Einhaltung der Zehn-Jahres-Frist | Verkauf der Gewerbeimmobilie erst nach 10 Jahren im Privatvermögen → keine Spekulationssteuer. |
| Stille Reserven nutzen (§ 6b EStG) | Verkaufserlös bei Reinvestition in ein neues Objekt in Rücklage überführen → Gewinnsteuer wird aufgeschoben. |
| Freibetrag ab 55 Jahren oder Berufsunfähigkeit (§ 16 Abs. 4 EStG) | Verkauf aus Altersgründen oder Berufsunfähigkeit → Freibetrag bis zu 45.000 € auf den Gewinn. |
| Außerordentliche Einkünfte (§ 34 EStG – Fünftelregelung) | Gewinn als außerordentliche Einkunftsart → Steuerlast kann über die Fünftelregelung reduziert werden. |
| Eigennutzung | Wenn Sie oder Ihre Kinder die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst genutzt haben, entfällt die Spekulationssteuer auf den selbst genutzten Teil. |
| Geringfügiger Gewinn | Gewinn unter 600 € → keine Spekulationssteuer. |
Gewerbeimmobilie verkaufen oder vermieten?
Ob es besser ist, eine Gewerbeimmobilie zu verkaufen oder zu vermieten, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab und muss individuell entschieden werden. Unter anderem folgende Fragen können bei der Entscheidung helfen:
- Ist die Kaufnachfrage nach Gewerbeimmobilien derzeit hoch?
- Ist eine Wertsteigerung der Gewerbeimmobilie zu erwarten?
- Benötigen Sie liquide Mittel für eine zeitnah geplante Investition?
- Sind die Pflichten als Eigentümer beziehungsweise Vermieter für Sie tragbar oder möchten Sie keine dieser Verpflichtungen mehr haben?
Weitere Orientierung bei der Entscheidung “Gewerbeimmobilie verkaufen oder vermieten” bietet die folgende Übersicht der jeweiligen Vor- und Nachteile:
| Vorteile | Nachteile | |
| Gewerbeimmobilie verkaufen |
|
|
| Gewerbeimmobilie vermieten |
|
|
Gewerbeimmobilie verkaufen und zurückmieten?
Möchten Sie die Gewerbeimmobilie weiter nutzen, aber nicht mehr die Verpflichtungen und Verantwortung als Eigentümer haben, oder brauchen Sie möglichst schnell und unkompliziert liquide Mittel für eine Investition, können Sie die Immobilie verkaufen und danach mieten oder pachten. Das muss jedoch klar mit dem Käufer vereinbart werden.
Gewerbeimmobilie verkaufen: Besser privat oder mit Makler?
Gewerbeimmobilien können sowohl privat als auch mithilfe eines Immobilienmaklers verkauft werden. Beide Optionen haben ihre Vor- und Nachteile. Bei der Entscheidung sollte bedacht werden, dass der Verkauf einer Gewerbeimmobilie sehr komplex ist und viel Sachkenntnis, Marktwissen und Zeit notwendig sind, um einen Verkauf erfolgreich zu gestalten. Aus diesem Grund gibt es professionelle Gewerbemakler.
FAQ: Häufige Fragen zu Gewerbeimmobilie verkaufen
Eine Gewerbeimmobilie ist eine Immobilie, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, gewerblich genutzt wird. Dabei wird in mehrere Arten von Gewerbeimmobilien unterschieden: Büroimmobilien, Logistikimmobilien, Freizeitimmobilien, Produktionsimmobilien, Handelsimmobilien und Spezialimmobilien.
Eine Gewerbeimmobilie verkaufen Sie wie folgt:
- Zielgruppe definieren
- Verkaufsunterlagen zusammenstellen
- Gewerbeimmobilie bewerten (Ertragswertverfahren)
- Vermarktungsstrategie festlegen
- Verkauf abschließen
Ein Makler, der auf den Verkauf von Gewerbeimmobilien spezialisiert ist, kann Ihnen bei all diesen Schritten helfen.
Für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie brauchen Sie unter anderem diese Unterlagen:
- aktueller Grundbuchauszug
- Auszug aus der Flurkarte
- Baupläne und/oder Bauzeichnungen
- Nachweise über Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen
- Energieausweis
- Nebenkostenabrechnungen
Welche Unterlagen in Ihrem Fall notwendig sind, hängt unter anderem von der Art der Gewerbeimmobilie ab.
Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie können Spekulationssteuer und Gewerbesteuer anfallen.
In der Regel ist der Verkauf einer Gewerbeimmobilie nicht umsatzsteuerpflichtig. Es gibt jedoch Ausnahmen.
Eine Gewerbeimmobilie wird in der Regel mit dem Ertragswertverfahren bewertet. Der Ertragswert wird berechnet, indem man den vorläufigen Ertragswert und den Bodenwert addiert und objektspezifische Anpassungen sowie Marktanpassungen vornimmt.
Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie muss man verschiedene Dinge beachten, unter anderem folgende:
- Die Art der Gewerbeimmobilie ist relevant für die Definition der Zielgruppe und die Festlegung des Verkaufspreises.
- Der Wert einer Gewerbeimmobilie wird durch das Ertragswertverfahren ermittelt.
- Eine freie Gewerbeimmobilie verkauft sich besser als eine vermietete.
- Es können Steuern anfallen: Spekulationssteuer und Gewerbesteuer.
Der Verkehrswert ist nur der wahrscheinliche Kaufpreis. Der tatsächliche Kauf- beziehungsweise Verkaufspreis einer Gewerbeimmobilie kann davon abweichen – darunter oder sogar darüber liegen.
Eine vermietete Gewerbeimmobilie erzielt in der Regel einen höheren Verkaufspreis als ein freies Objekt. Besonders wertvoll sind langfristige Mietverträge, da sie dem Käufer stabile Einnahmen sichern. Kurz vor Verkauf erneuerte Mietverträge erhöhen zusätzlich die Attraktivität.
Nutzen Sie eine Immobilie für Ihr Unternehmen – zum Beispiel als Produktionsimmobilie, Logistikimmobilie oder Büroimmobilie – zählt sie zu Ihrem steuerlichen (notwendigen) Betriebsvermögen. Laut Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (§ 8 EStDV) besteht dann eine Ausnahme, wenn der Wert der Immobilie unter 20.500 Euro liegt. Bei einer gemischten Nutzung der Immobilie zählt nur der Teil, den Sie im Rahmen Ihres Betriebes nutzen, zu Ihrem steuerlichen Betriebsvermögen.
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