Gewerbeimmobilie verkaufen – der Ratgeber für einen erfolgreichen Gewerbeverkauf

Als Gewerbeimmobilien gelten Gebäude, deren Räume ganz oder zum überwiegenden Teil genutzt werden, um einer gewerblichen Tätigkeit nachzugehen. Einer gewerblichen Tätigkeit geht laut Gesetzgeber jeder nach, der mit seiner Tätigkeit finanzielle Gewinne erzielen möchte. Die Tätigkeit kann freiberuflich oder selbstständig sein sowie von öffentlichen Unternehmen oder Behörden ausgeführt werden.

Die rechtliche Grundlage für diese Definition bildet das Bewertungsgesetz 181 Abs. 6. Hier steht: "Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind."

Wie unterscheiden sich Gewerbeimmobilie und Teileigentum?

Bei Teileigentum handelt es sich genauso wie bei einer Gewerbeimmobilie um Eigentum, das nicht zu Wohnzwecken dient. Die Räumlichkeiten können zum Beispiel als Büro oder Praxis genutzt werden. Der Unterschied liegt darin, dass Teileigentum immer in Zusammenhang mit einem Miteigentum am Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft zusammenhängt. Anders als bei Gewerbeimmobilien befinden sich die Räumlichkeiten von Teileigentum in der Regel in einem Mehrparteienhaus

Bevor Sie Ihre Gewerbeimmobilie verkaufen, sollten Sie sich bewusst machen, welche Art von Gewerbeimmobilie Sie verkaufen. Nur so können Sie die passende Käufer-Zielgruppe definieren und einen realistisch erzielbaren Verkaufspreis festlegen. Denn jede Gewerbeart weist eine andere Marktsituation auf. In der folgenden Tabelle finden Sie alle Arten von Gewerbeimmobilien:

Ob es besser ist, eine Gewerbeimmobilie zu verkaufen oder zu vermieten, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab und muss individuell entschieden werden. Unter anderem folgende Fragen können bei der Entscheidung helfen:

• Ist die Kaufnachfrage nach Gewerbeimmobilien derzeit hoch?
• Ist eine Wertsteigerung der Gewerbeimmobilie zu erwarten?
• Benötigen Sie liquide Mittel für eine zeitnah geplante Investition?
• Sind die Pflichten als Eigentümer beziehungsweise Vermieter für Sie tragbar oder möchten Sie keine dieser Verpflichtungen mehr haben?

Weitere Orientierung bei der Entscheidung “Gewerbeimmobilie verkaufen oder vermieten” bietet die folgende Übersicht der jeweiligen Vor- und Nachteile:
 

Gewerbeimmobilie verkaufen und zurückmieten?

Möchten Sie die Gewerbeimmobilie weiter nutzen, aber nicht mehr die Verpflichtungen und Verantwortung als Eigentümer haben, oder brauchen Sie möglichst schnell und unkompliziert liquide Mittel für eine Investition, können Sie die Immobilie verkaufen und danach mieten oder pachten. Das muss jedoch klar mit dem Käufer vereinbart werden.

Das Grundgerüst des Verkaufs einer Gewerbeimmobilie ähnelt dem einer Wohnimmobilie: Zielgruppe definieren, Verkaufsunterlagen zusammenstellen, Immobilie bewerten, Vermarktung festlegen, Verkauf abschließen. Die Art und Weise viele dieser Schritte unterscheidet sich aber: Zum Beispiel sind andere Verkaufsunterlagen notwendig, die Immobilienbewertung wird bei einer Gewerbeimmobilie mit dem Ertragswertverfahren statt mit dem Sach- oder Vergleichswertverfahren vorgenommen und die Vermarktung erfolgt oft auf diskrete Art und Weise statt öffentlich auf Immobilienportalen.

1. Definition der Zielgruppe

Die Art des Gewerbes entscheidet, wer die potenziellen Käufer sind. Ein Restaurant spricht zum Beispiel andere Käuferkreise an als ein Bürogebäude. Von dieser Zielgruppendefinition hängen weitere Verkaufsentscheidungen ab: zum Beispiel, ob die Gewerbeimmobilie frei oder vermietet verkauft werden kann und welche Art der Vermarktung sinnvoll ist – zum Beispiel regional oder überregional.

2. Zusammenstellen der Verkaufsunterlagen

Um die Gewerbeimmobilie bewerten und verkaufen zu können, müssen bestimmte Unterlagen vorliegen. Dazu zählen unter anderem ein aktueller Grundbuchauszug, die Aufstellung der Betriebskosten und, falls vorhanden, Mietverträge oder Pachtverträge. Die meisten Unterlagen können über das zuständige Bauamt besorgt werden.

3. Bewertung der Gewerbeimmobilie

Während die Bewertung einer Wohnimmobilie in der Regel im Vergleichswertverfahren (meist Wohnungen) oder im Sachwertverfahren (meist Häuser) erfolgt, wird der Wert einer Gewerbeimmobilie mit Hilfe des Ertragswertverfahrens ermittelt. Dabei spielt vor allem der Gewinn eine Rolle, der mit dem Objekt erzielt werden kann.

4. Festlegen der Vermarktungsstrategie

Bei Gewerbeimmobilien kann manchmal eine diskrete Vermarktung, auch Secret Sale genannt, sinnvoller sein. Die Öffentlichkeit ist bei dieser Vermarktungsweise ausgeschlossen, die Immobilie wird nicht auf öffentlichen Immobilienplattformen, sondern nur von geprüften und ausgewählten Interessentenkreisen angeboten. Vor allem bei Hotels und Restaurants kann ein solcher Secret Sale mehr Erfolg bringen. Gute Gewerbeimmobilienmakler verfügen in der Regel über die notwendigen Kontakte.

5. Abschluss des Verkaufs

Sobald ein Käufer für die Gewerbeimmobilie gefunden ist, erfolgt der Verkaufsabschluss mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar – genauso wie beim Verkauf anderer Immobilien auch.

Für den Verkauf einer Gewerbeunterlagen, benötigen Sie mehrere Unterlagen. Zwar werden Sie vielleicht das ein oder andere Dokument schon besitzen, aber die meisten Unterlagen müssen Sie über das zuständige Bauamt besorgen. Hier einen Überblick über die wichtigsten Unterlagen für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie:

Das Zusammenstellen all dieser Unterlagen kann sehr mühsam und zeitaufwendig sein. Ein Gewerbemakler kann Ihnen diese Arbeit abnehmen. Er weiß genau, welche Dokumente für den Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie notwendig sind und wo er diese Unterlagen herbekommt.

Der Verkaufspreis einer Gewerbeimmobilie richtet sich vor allem nach ihrem Verkehrswert. In der Regel wird dieser nach dem Ertragswertverfahren ermittelt. Maßgeblich für die Wertermittlung sind die erbrachten Erträge wie Miet- oder Pachteinnahmen und der Bodenwert, wobei beide Größen verschiedenen wertbeeinflussenden Faktoren unterliegen. Der Verkehrs- beziehungsweise Ertragswert von Gewerbeimmobilien berechnet sich demnach wie folgt:

• Ertragswert (Verkehrswert) = vorläufiger Ertragswert der baulichen Anlage + Bodenwert +/- objektspezifische Anpassungen +/- Marktanpassung

Für die Preisfindung von Gewerbeimmobilien müssen auch die Marktgesetze des jeweiligen Gewerbeteilmarkts beachtet werden. Sie legen unterschiedliche Faktoren für die Kaufpreisermittlung zugrunde. Der Markt für Handelsimmobilien ist zum Beispiel ein anderer als der für Büroimmobilien. Vor dem Verkauf einer Gewerbeimmobilie sollte somit eine ausführliche Marktanalyse gemacht werden.

Da sowohl die Ermittlung des Ertragswerts als auch die Marktanalyse sehr komplex sind, kann es durchaus sinnvoll sein, diese Aufgaben an Fachleute zu übergeben, um einen realistischen Verkaufspreis für die Gewerbeimmobilie zu erhalten.

Wann eine Gewerbeimmobilie am besten verkauft wird, kann nicht pauschal gesagt werden. Es hängt immer von persönlichen und wirtschaftlichen Gründen ab, ob ein Verkauf gerade sinnvoll ist oder nicht. Gründe für einen Verkauf können zum Beispiel folgende sein:

• Platzmangel: Die aktuellen Räumlichkeiten sind zu klein geworden und es werden größere gebraucht.
• Veränderte Lebensumstände: Der Eigentümer geht demnächst in Rente und wird sich aus dem Berufsleben zurückziehen.
• Berufliche Neuorientierung: Der Eigentümer möchte sich beruflich verändern und die Gewerbeimmobilie dafür nicht mehr nutzen.
• Aktuelle Immobilienpreise

Eine Gewerbeimmobilie können Sie sowohl frei als auch vermietet verkaufen. Während bei Wohnimmobilien in der Regel ein höherer Verkaufspreis zu erzielen ist, wenn sie vermietet sind, ist es bei Gewerbeimmobilien genau umgekehrt: Eine vermietete Gewerbeimmobilie lässt sich meist hochpreisiger verkaufen, als leerstehende Objekte. Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen möchten, sollten Sie also darauf achten, dass sie sehr gut vermietet ist. Dabei gilt: Je länger ein Mietvertrag zum Verkaufszeitpunkt noch läuft, desto höher ist der Verkaufspreis, den Sie mit dem Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie erzielen können. 

Wurden alle Mietverträge erst kurz vor dem Immobilienverkauf erneuert, ist dem Käufer ein langjähriger Ertrag sicher, denn in der Regel können Gewerbemietverträge während der Vertragslaufzeit nicht einfach vom Mieter gekündigt werden. Dazu braucht es die Zustimmung des Vermieters. 

Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie können unter bestimmten Voraussetzungen Gewerbesteuer oder Spekulationssteuer anfallen:

Gewerbesteuer beim Verkauf von Gewerbeimmobilien

Gehört Ihnen als Privatperson eine Gewerbeimmobilie und vermieten diese, sind Sie in der Regel nur einkommensteuerpflichtig. Verkaufen Sie jedoch mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren, müssen Sie Grundsteuer zahlen, denn dann geht das Finanzamt von einem gewerblichen Grundstückshandel aus. Die Drei-Objekt-Grenze ist allerdings nicht statisch. Unter bestimmten Umständen kann das Finanzamt auch schon den dritten Immobilienverkauf oder erst den vierten oder fünften als gewerblichen Grundstückshandel beurteilen.

Spekulationssteuer beim Verkauf von Gewerbeimmobilien

Spekulationssteuer ist zu zahlen, wenn die Gewerbeimmobilie nach weniger als zehn Jahren gewinnbringend verkauft wird: Die Gewinne sind mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern. Je nach Gewinn und Einkommensteuersatz kann es sein, dass Sie bis zu 40 Prozent des erzielten Gewinns als Spekulationssteuer bezahlen müssen. Die Steuer können Sie etwas reduzieren, indem Sie die Kosten, die beim Immobilienverkauf entstanden sind, vom Gewinn abziehen. Zu den abziehbaren Kosten zählen zum Beispiel:

• Maklercourtage
• Notarkosten
• Grunderwerbsteuer
• Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Abzahlung eines Kredits
• Instandhaltungskosten
• Werbungskosten

Verkaufen Sie Ihre Gewerbeimmobilie mit Verlust, können Sie diesen von der Steuer absetzen.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten oder Umstände, die den Verkauf einer Gewerbeimmobilie steuerfrei möglich machen oder zumindest einen gewissen Steuerfreibetrag ermöglichen:

• Stille Reserven: Wenn Sie vorhaben, Ihre Gewerbeimmobilie zu verkaufen und danach ein neues Objekt kaufen möchten, können Sie den Verkaufserlös der alten Immobilie mit stillen Reserven in einer Rücklage binden. Beim Kauf der neuen Immobilie kann dann unter bestimmten Voraussetzungen die Rücklage vom Kaufpreis des neuen Objekts abgezogen werden. Für dieses sehr komplexe Vorgehen ist jedoch ein fundiertes Immobilienwissen notwendig. Ein auf den Verkauf von Gewerbeimmobilien spezialisierter Immobilienmakler kann Ihnen dabei helfen.
• 55 Jahre plus oder Berufsunfähigkeit: Müssen Sie Ihr Unternehmen aus Altersgründen ab dem 55. Lebensjahr oder wegen Berufsunfähigkeit aufgeben, gilt laut dem Einkommensteuergesetz ein Freibetrag von 45.000 Euro (§ 16 Abs. 4 ESTG)

Außerordentliche Einkunftsart: Gilt der Gewinn aus dem Verkauf des Gewerbes als “außerordentliche Einkunftsart”, greifen weitere steuerliche Sonderregelungen (EStG § 34).

Gewerbeimmobilien können sowohl privat als auch mithilfe eines Immobilienmaklers verkauft werden. Beide Optionen haben ihre Vor- und Nachteile. Bei der Entscheidung sollte bedacht werden, dass der Verkauf einer Gewerbeimmobilie sehr komplex ist und viel Sachkenntnis, Marktwissen und Zeit notwendig sind, um einen Verkauf erfolgreich zu gestalten. Aus diesem Grund gibt es professionelle Gewerbemakler.