Gewerbeimmobilie verkaufen – der Ratgeber für einen erfolgreichen Gewerbeverkauf

Als Gewerbeimmobilien gelten Gebäude, deren Räume ganz oder zum überwiegenden Teil genutzt werden, um einer gewerblichen Tätigkeit nachzugehen. Einer gewerblichen Tätigkeit geht laut Gesetzgeber jeder nach, der mit seiner Tätigkeit finanzielle Gewinne erzielen möchte. Die Tätigkeit kann freiberuflich oder selbstständig sein sowie von öffentlichen Unternehmen oder Behörden ausgeführt werden.

Bei Gewerbeimmobilien werden verschiedene Arten unterschieden:

1. Produktionsimmobilien: Immobilien, in denen Fertigungsprozesse stattfinden. Zu den Flächen gehören meist Büroräume und Lagerräume. In der Regel ist eine gute Verkehrsanbindung gegeben.
2. Handelsimmobilien: Immobilien, in denen Waren verkauft werden; zum Beispiel Ladengeschäfte, Einkaufszentren und Supermärkte.
3. Logistikimmobilien: Immobilien, in denen Waren, Material- und Ersatzteile untergebracht werden und sich meist in der Nähe von Produktionsbetrieben und Verkehrsknotenpunkten befinden. Zu Logistikimmobilien zählen zum Beispiel Hochregallager, Versandzentren und Distributionshallen.
4. Büroimmobilien: Hierzu gehört sowohl die kleine Büroetage als auch der, mehrere Stockwerke umfassende, Büroturm. Co-Working-Spaces sind ebenfalls Büroimmobilien.
5. Freizeitimmobilien: Immobilien wie Fitnessstudios, Kletterhallen oder andere Sporthallen, Wellnesszentren, Erlebnisparks, Kinos, Veranstaltungshallen, Kinos und Ähnliches.
6. Spezialimmobilien: Immobilien, die extra für eine spezielle Nutzung errichtet wurden; zum Beispiel Bahnhöfe, Autobahnraststätten und Flughafenterminals. Eine spätere Umnutzung ist oft nur eingeschränkt, manchmal sogar gar nicht möglich.

Das Grundgerüst des Verkaufs einer Gewerbeimmobilie ähnelt dem einer Wohnimmobilie: Zielgruppe definieren, Verkaufsunterlagen zusammenstellen, Immobilie bewerten, Vermarktung festlegen, Verkauf abschließen. Die Art und Weise viele dieser Schritte unterscheidet sich aber: Zum Beispiel sind andere Verkaufsunterlagen notwendig, die Immobilienbewertung wird bei einer Gewerbeimmobilie mit dem Ertragswertverfahren statt mit dem Sach- oder Vergleichswertverfahren vorgenommen und die Vermarktung erfolgt oft auf diskrete Art und Weise statt öffentlich auf Immobilienportalen.

1. Definition der Zielgruppe

Die Art des Gewerbes entscheidet, wer die potenziellen Käufer sind. Ein Restaurant spricht zum Beispiel andere Käuferkreise an als ein Bürogebäude. Von dieser Zielgruppendefinition hängen weitere Verkaufsentscheidungen ab: zum Beispiel ob die Gewerbeimmobilie frei oder vermietet verkauft werden kann und welche Art der Vermarktung sinnvoll ist – zum Beispiel regional oder überregional.

2. Zusammenstellen der Verkaufsunterlagen

Um die Gewerbeimmobilie bewerten und verkaufen zu können, müssen bestimmte Unterlagen vorliegen. Dazu zählen unter anderem ein aktueller Grundbuchauszug, die Aufstellung der Betriebskosten und, falls vorhanden, Mietverträge oder Pachtverträge. Die meisten Unterlagen können über das zuständige Bauamt besorgt werden.

3. Bewertung der Gewerbeimmobilie

Während die Bewertung einer Wohnimmobilie in der Regel im Vergleichswertverfahren (meist Wohnungen) oder im Sachwertverfahren (meist Häuser) erfolgt, wird der Wert einer Gewerbeimmobilie mithilfe des Ertragswertverfahrens ermittelt. Dabei spielt vor allem der Gewinn eine Rolle, der mit dem Objekt erzielt werden kann.

4. Festlegen der Vermarktungsstrategie

Bei Gewerbeimmobilien kann manchmal eine diskrete Vermarktung, auch Secret Sale genannt, sinnvoller sein. Die Öffentlichkeit ist bei dieser Vermarktungsweise ausgeschlossen, die Immobilie wird nicht auf öffentlichen Immobilienplattformen, sondern nur geprüften und ausgewählten Interessentenkreisen angeboten. Vor allem bei Hotels und Restaurants kann ein solcher Secret Sale mehr Erfolg bringen. Gute Gewerbeimmobilienmakler verfügen in der Regel über die notwendigen Kontakte.

5. Abschluss des Verkaufs

Sobald ein Käufer für die Gewerbeimmobilie gefunden ist, erfolgt der Verkaufsabschluss mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar – genauso wie beim Verkauf anderer Immobilien auch.

Der Verkaufspreis einer Gewerbeimmobilie richtet sich vor allem nach ihrem Verkehrswert. In der Regel wird dieser nach dem Ertragswertverfahren ermittelt. Maßgeblich für die Wertermittlung sind die erbrachten Erträge wie Miet- oder Pachteinnahmen und der Bodenwert, wobei beide Größen verschiedenen wertbeeinflussenden Faktoren unterliegen. Der Verkehrs- beziehungsweise Ertragswert von Gewerbeimmobilien berechnet sich demnach wie folgt:

• Ertragswert (Verkehrswert) = vorläufiger Ertragswert der baulichen Anlage + Bodenwert +/- objektspezifische Anpassungen +/- Marktanpassung

Für die Preisfindung von Gewerbeimmobilien müssen auch die Marktgesetze des jeweiligen Gewerbeteilmarkts beachtet werden. Sie legen unterschiedliche Faktoren für die Kaufpreisermittlung zugrunde. Der Markt für Handelsimmobilien ist zum Beispiel ein anderer als der für Büroimmobilien. Vor dem Verkauf einer Gewerbeimmobilie sollte somit eine ausführliche Marktanalyse gemacht werden.

Da sowohl die Ermittlung des Ertragswerts als auch die Marktanalyse sehr komplex sind, kann es durchaus sinnvoll sein, diese Aufgaben an Fachleute zu übergeben, um einen realistischen Verkaufspreis für die Gewerbeimmobilie zu erhalten.

Wann eine Gewerbeimmobilie am besten verkauft wird, kann nicht pauschal gesagt werden. Es hängt immer von persönlichen und wirtschaftlichen Gründen ab, ob ein Verkauf gerade sinnvoll ist oder nicht. Gründe für einen Verkauf können zum Beispiel folgende sein:

• Platzmangel: Die aktuellen Räumlichkeiten sind zu klein geworden und es werden größere gebraucht.
• Veränderte Lebensumstände: Der Eigentümer geht demnächst in Rente und wird sich aus dem Berufsleben zurückziehen.
• Berufliche Neuorientierung: Der Eigentümer möchte sich beruflich verändern und die Gewerbeimmobilie dafür nicht mehr nutzen.
• Aktuelle Immobilienpreise

Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie können unter bestimmten Voraussetzungen Spekulationssteuer oder Gewerbesteuer anfallen:

Spekulationssteuer beim Verkauf von Gewerbeimmobilien

Spekulationssteuer ist zu zahlen, wenn die Gewerbeimmobilie nach weniger als zehn Jahren gewinnbringend verkauft wird: Die Gewinne sind mit dem persönlichen Einkommensteuersatz des Verkäufers zu versteuern. Dafür lassen sich die Kosten, die beim Kauf entstanden sind – zum Beispiel Maklerprovision und Notarkosten – steuerlich geltend machen; ebenso wie die Instandhaltungs- und Werbungskosten.

Gewerbesteuer beim Verkauf von Gewerbeimmobilien

Gewerbesteuer fällt an, wenn ein Verkäufer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft; dann geht das Finanzamt von einem gewerblichen Grundstückshandel aus.

Es ist möglich, mithilfe der sogenannten stillen Reserven eine Gewerbeimmobilie zu verkaufen, ohne Steuern zahlen zu müssen. Wer zum Beispiel sein Gewerbe verkaufen und danach ein neues Objekt erwerben möchte, kann den Verkaufserlös der alten Immobilie mit stillen Reserven in einer Rücklage binden. Diese Reserven können dann unter bestimmten Voraussetzungen beim Kauf der neuen Immobilie vom Kaufpreis abgezogen werden. Da dieses Vorgehen sehr komplex ist und ausführliches Immobilienwissen benötigt, ist es empfehlenswert, sich in solchen Fällen von einem auf den Gewerbeverkauf spezialisierten Immobilienmakler beraten zu lassen.

Ein Freibetrag von 45.000 Euro gilt laut Einkommenssteuergesetz (EStG § 16 Abs. 4), wenn ein Unternehmen aus Altersgründen ab dem 55. Lebensjahr oder wegen Berufsunfähigkeit aufgegeben und das Gewerbe verkauft wird.

Gilt der Gewinn aus dem Verkauf des Gewerbes als außerordentliche Einkunftsart, greifen weitere steuerliche Sonderregelungen (EStG § 34).

Gewerbeimmobilien können sowohl privat als auch mithilfe eines Immobilienmaklers verkauft werden. Beide Optionen haben ihre Vor- und Nachteile. Bei der Entscheidung sollte bedacht werden, dass der Verkauf einer Gewerbeimmobilie sehr komplex ist und viel Sachkenntnis, Marktwissen und Zeit notwendig sind, um einen Verkauf erfolgreich zu gestalten. Aus diesem Grund gibt es professionelle Gewerbemakler.