Erbschaftssteuer auf Immobilien: Freibeträge, Berechnung und Steuerbefreiung

Erbschaftssteuer wird immer dann fällig, wenn der Wert des geerbten Vermögens – einschließlich Immobilien – die persönlichen Freibeträge übersteigt. Diese Freibeträge hängen vom Verwandtschaftsverhältnis ab. Je entfernter Erblasser und Erbe miteinander verwandt sind, desto höher fällt die Steuerbelastung aus. Darüber hinaus gibt es noch weitere Regelungen, durch die Erbschaftsteuer ganz vermieden oder zumindest reduziert werden kann. Welche das sind, erfahren Sie im Verlauf dieses Artikels.

In Deutschland ist die Erbschaftssteuer im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) geregelt. Anders als in vielen Ländern handelt es sich nicht um eine Nachlasssteuer, sondern um eine Erbanfallsteuer. Besteuert wird also der Anteil, den der einzelne Erbe erhält – etwa der Verkehrswert einer Immobilie – und nicht der gesamte Nachlass.

Die Höhe der Steuer hängt im Wesentlichen von zwei Faktoren ab: 

• Wert der Immobilie und

• Verwandtschaftsverhältnis

Eine wichtige Rolle spielt zudem die Nutzung der Immobilie. Selbstgenutzte Immobilien können unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei bleiben, wenn Ehepartner, Lebenspartner oder Kinder die Immobilie übernehmen und mindestens zehn Jahre selbst bewohnen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG). Bei Kindern gilt diese Steuerbefreiung nur bis zu einer Wohnfläche von 200 m² – darüber hinaus fällt anteilig Steuer an. Wird die Immobilie vor Ablauf der Zehnjahresfrist aufgegeben, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend.

Bei vermieteten Immobilien wird der steuerliche Wert nach zudem um 10 % reduziert. Dadurch kann sich die Steuerlast deutlich verringern oder in Einzelfällen sogar vollständig entfallen, wenn der Freibetrag nicht überschritten wird.

Wenn eine Immobilie vererbt wird, ermittelt das Finanzamt zunächst den Verkehrswert (gemeiner Wert). Dieser Wert bildet die Grundlage für die Berechnung der Erbschaftssteuer.

Je nach Immobilie kommt eines der folgenden Verfahren zum Einsatz:

• Ertragswertverfahren: Für vermietete Immobilien, bei denen die Mieteinnahmen im Vordergrund stehen.
• Vergleichswertverfahren: Für selbstgenutzte Immobilien wie Einfamilienhäuser, basierend auf realen Kaufpreisen ähnlicher Objekte.
• Sachwertverfahren: Wird genutzt, wenn keine ausreichenden Vergleichswerte vorhanden sind (z. B. bei besonderen oder individuellen Gebäuden).

Wichtige Faktoren bei der Bewertung

• Die Bausubstanz und Ausstattung
• Der Bodenrichtwert
• Die Nutzungsart der Immobilie

Das Finanzamt nimmt in der Regel keine Besichtigung vor, sondern bewertet auf Basis standardisierter Daten. Dadurch kann der angesetzte Wert im Einzelfall über dem tatsächlichen Marktwert liegen. Gerade bei sanierungsbedürftigen Immobilien oder ungünstigen Lagen kann der steuerliche Wert überschätzt werden, da individuelle Besonderheiten nicht vollständig berücksichtigt werden.

Erben haben die Möglichkeit, einen eigenen Sachverständigen zu beauftragen. Wird ein nach § 198 BewG ermittelter Verkehrswert vom Finanzamt anerkannt, kann dies zu einer niedrigeren Steuerlast führen.

Übersteigt der Wert Ihres Immobilienerbes den Freibetrag, müssen Sie auf diesen Betrag Erbschaftssteuer zahlen. Der Erbschaftssteuersatz hängt von der Erbschaftssteuerklasse und der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs ab: Je höher das steuerpflichtige Vermögen ist, desto höher sind die anzuwendenden Steuersätze. 

Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine geerbte Immobilie ganz oder teilweise steuerfrei übertragen werden. Besonders Ehepartner und Kinder profitieren von zusätzlichen Steuerbefreiungen, wenn sie das sogenannte Familienheim weiter selbst nutzen.

Eine vollständige Steuerbefreiung ist möglich, wenn der Ehepartner oder das Kind:

• die Immobilie unmittelbar nach dem Erbfall selbst bewohnt
• dort mindestens 10 Jahre wohnen bleibt
• und der Verstorbene die Immobilie bereits selbst als Wohnsitz genutzt hat

Wird die Zehnjahresfrist nicht eingehalten, kann die Steuer rückwirkend nacherhoben werden. Für Kinder gilt zusätzlich eine Einschränkung: Die Steuerbefreiung bezieht sich nur auf eine Wohnfläche bis 200 m² – darüber hinaus kann Steuer anfallen.

Steuer sparen durch Schenkung zu Lebzeiten

Eine wichtige Gestaltungsmöglichkeit ist die Schenkung zu Lebzeiten. Hier gelten die gleichen Freibeträge wie bei der Erbschaft, diese können jedoch alle 10 Jahre erneut genutzt werden. So lässt sich Vermögen schrittweise steuerfrei übertragen.

Beispiel: Ein Haus im Wert von 1,2 Mio. € kann in drei Teile übertragen werden. Durch die Nutzung der Freibeträge in mehreren Zeitabschnitten kann die Immobilie unter Umständen vollständig steuerfrei auf Kinder übergehen.

Wichtig:

• Die Übertragung des Familienheims an Ehepartner ist in vielen Fällen steuerfrei
• Beim Ehepartner entfällt auch die 10-Jahres-Bindung
• Bei Kindern gelten die Freibeträge und Fristen weiterhin

Immobilienwert senken: Gutachten und Kostenabzug

Das Finanzamt bewertet Immobilien oft pauschal. Weicht der tatsächliche Marktwert nach unten ab (z. B. durch Sanierungsbedarf, schlechte Lage oder Altlasten), kann ein Sachverständigengutachten nach § 198 BewG sinnvoll sein.

Zusätzlich können bei der Steuererklärung bestimmte Kosten den steuerpflichtigen Erwerb senken, etwa:

• Bestattungskosten
• Nachlassverbindlichkeiten
• Erbfallkostenpauschale

Nach dem Erbfall müssen Erben einer Immobilie einige steuerliche und organisatorische Schritte beachten. Entscheidend ist zunächst, ob die Erbschaft angenommen oder ausgeschlagen wird.