Hausanteil verkaufen: Was passiert, wenn nur ein Eigentümer verkaufen will?

Was ist erlaubt?

Sie dürfen ihren Miteigentumsanteil verkaufen, wenn es sich um Bruchteilseigentum handelt.
Das bedeutet: Sie sind im Grundbuch mit einem ideellen Anteil (z. B. ½) eingetragen – ohne Zuweisung auf bestimmte Räume. Diesen Anteil können Sie rechtlich verkaufen, auch ohne Zustimmung des Miteigentümers.

Was ist nicht erlaubt?

Sie können keinen konkreten Gebäudeteil (z. B. das Obergeschoss) verkaufen, wenn es keine rechtliche Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gibt.
Ohne diese Teilung existiert kein rechtlich eigenständiger Wohnungs- oder Gebäudeteil, den Sie veräußern dürfen – auch wenn Sie das Obergeschoss nutzen.

Beispielhafte Gegenüberstellung:

Wenn eine Immobilie mehreren Personen gehört, wird dies im Grundbuch vermerkt – etwa bei Ehepaaren, Erbengemeinschaften oder gemeinsam kaufenden Freunden. Wer seinen Hausanteil verkaufen möchte, muss dabei wissen: Es kommt auf die Art der Eigentümergemeinschaft an. Unterschieden wird zwischen der Bruchteilsgemeinschaft und der Gesamthandsgemeinschaft – mit jeweils unterschiedlichen rechtlichen Spielräumen.

Bruchteilsgemeinschaft: Miteigentum mit Verkaufsrecht

Eine Bruchteilsgemeinschaft (§§ 741 ff. BGB) bedeutet, dass jeder Eigentümer einen bestimmten prozentualen Anteil am Gesamtobjekt besitzt, über den er frei verfügen kann. Die Eigentumsanteile (z. B. ½ oder ¾) sind im Grundbuch in Abteilung I eingetragen. Jeder Eigentümer darf über seinen Miteigentumsanteil frei verfügen – also auch verkaufen (§ 747 BGB). Andere Miteigentümer haben bei einem Verkauf eventuell ein Vorkaufsrecht. Der Verkauf des gesamten Hauses ist nur möglich, wenn alle Eigentümer zustimmen.

Typische Beispiele für Bruchteilsgemeinschaften:

• Ehepartner kaufen gemeinsam ein Haus – meist je zur Hälfte.
• Zwei Geschwister erben ein Haus mit geregelter Aufteilung laut Testament.
• Freunde kaufen eine Mietimmobilie und teilen sich Mieteinnahmen.
• Familien kaufen ein Ferienhaus gemeinsam und regeln die Nutzung.

Der eigene Anteil kann grundsätzlich auch ohne Zustimmung der anderen verkauft werden. Allerdings gilt das nur für den jeweiligen Anteil, nicht für das gesamte Objekt.

Das Problem: Auf dem freien Markt sind Käufer für einzelne Miteigentumsanteile selten zu finden. Kaum jemand will ein Haus mit einem fremden Miteigentümer teilen – zumal keine alleinige Nutzung garantiert ist. Eine Ausnahme: Ein Verkauf an Familienmitglieder oder Miterben, etwa wenn ein Ehepartner ausziehen will oder ein Geschwisterteil die Immobilie übernehmen möchte.

Gesamthandsgemeinschaft: Verkauf nur mit Zustimmung

Eine Gesamthandsgemeinschaft etwa bei einer Erbengemeinschaft oder ehelicher Gütergemeinschaft (wenn vereinbart) – besitzen die Beteiligten die Immobilie gemeinschaftlich, ohne konkrete Bruchteile.

Ein einzelner Eigentümer kann hier nicht allein verkaufen. Jede Entscheidung – auch zum Verkauf – muss einstimmig getroffen werden. Kommt es zum Streit, ist oft nur eine Teilungsversteigerung möglich.

Was ist Wohnungseigentum?

Wohnungseigentum ist Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung, das mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört, verbunden ist. Über das Sondereigentum kann der jeweilige Eigentümer nach eigenem Ermessen verfügen, solange keine Belange der Gemeinschaft entgegenstehen. Über den Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum hingegen nicht. Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird Teil eines Kollektivs, der sogenannten Wohnungseigentümergemeinschaft oder kurz: Eigentümergemeinschaft.

Wie entsteht Wohnungseigentum?

Wohnungseigentum kann entweder durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum gemäß § 3 WEG begründet werden, wenn vorher Eigentum nach Bruchteilen bestand, oder durch Teilung gemäß § 8 WEG, wenn der alleinige Eigentümer das Grundstück teilt und die neue Einheit beispielsweise verkauft.

Auch eine Erbengemeinschaft kann Wohnungseigentum begründen, um die geerbte Immobilie wirtschaftlich zu verwerten. Dazu muss es jedoch mindestens zwei Wohnungen geben, die in sich abgeschlossen sind und eigene Wohneinheiten bilden. Jeder Miterbe ist dann Wohnungseigentümer und kann mit seinem Wohnungseigentum verfahren, wie er möchte – es vermieten, selbst bewohnen oder verkaufen. 

Wie verkauft man Wohnungseigentum?

Für Eigentümergemeinschaften gelten besondere Regeln beim Immobilienverkauf. Für jedes zu verkaufende Sondereigentum und die damit verbundenen Miteigentumsanteile muss ein eigenständiger Kaufvertrag aufgesetzt werden. Im Wohnungseigentumsgesetz ist zudem geregelt, dass als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden kann, dass ein Wohnungseigentümer sein Eigentum nur mit der Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten veräußern darf. Allerdings dürfte bei dieser Regelung die Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden.

1. Teilungsversteigerung

Wenn sich die Miteigentümer nicht einig werden, kann ein Eigentümer die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Dabei wird das Haus öffentlich versteigert – meist 20 bis 30 % unter Marktwert. Diese Lösung sollte als letzter Ausweg betrachtet werden, da sie für alle Beteiligten finanziell nachteilig ist.

2. Umwandlung in getrenntes Wohneigentum

Manche Einfamilienhäuser lassen sich in zwei abgeschlossene Wohneinheiten aufteilen – etwa in ein Ober- und ein Untergeschoss. Dafür sind eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine Teilungserklärung erforderlich. Im Anschluss kann eine der Einheiten separat verkauft werden.

3. Verkauf an Miteigentümer oder Dritte im nahen Umfeld

Ist ein Verkauf an außenstehende Dritte schwierig, kann eine Lösung innerhalb der Familie oder unter den Miteigentümern gefunden werden. Etwa durch interne Auszahlung oder einen Teilverkauf an Geschwister oder Partner.

Ob nun einem ein Haus gehört oder einem Ehepaar, ist für gewöhnlich erst einmal unwichtig. Schwierig wird es erst, wenn von zwei Eigentümern nur einer verkaufen will. Beispielsweise bei einer Scheidung mit Haus. Denn nur einen Hausanteil verkaufen zu wollen, könnte sich in der Praxis als schwierig erweisen. Wer kauft schon ein halbes Haus? Sind im Grundbuch mehrere Eigentümer eingetragen, müssen alle anderen dem Verkauf zustimmen.

1. Ausziehen und sich auszahlen lassen

Möchten Sie Ihren Hausanteil verkaufen, Ihr Ex-Partner aber nicht, können Sie sich von ihm auszahlen lassen. Voraussetzung: Er oder sie kann sich die Übernahme leisten – und die Bank stimmt zu. Das ist besonders wichtig, wenn noch ein Hypothekendarlehen läuft. In diesem Fall übernimmt der verbleibende Partner auch die bestehenden finanziellen Verpflichtungen.

2. Hausanteil verschenken – zum Beispiel an gemeinsame Kinder

Wenn ohnehin geplant war, dass das Haus später an die Kinder übergeht, kann eine Schenkung zu Lebzeiten sinnvoll sein. Dafür muss Ihr Ehepartner zustimmen. Bei minderjährigen Kindern ist zusätzlich eine Genehmigung des Vormundschaftsgerichts nötig. Wichtig: Mit der Schenkung gehen auch Verpflichtungen (z. B. Unterhalt, Kredite, Instandhaltung) auf die neuen Eigentümer über – was je nach Alter oder Lebenssituation der Kinder problematisch sein kann.

3. Realteilung – Haus baulich trennen und Anteil verkaufen

In bestimmten Fällen lässt sich das Haus baulich so aufteilen, dass daraus zwei eigenständige Wohneinheiten entstehen (z. B. Erd- und Obergeschoss). Nach dieser Realteilung kann jeder Partner seine Einheit eigenständig verkaufen – auch ohne Zustimmung des anderen. Voraussetzung ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie eine rechtlich wirksame Teilungserklärung. Diese Variante ist jedoch häufig mit hohen Umbaukosten verbunden und muss daher gut durchdacht werden.

Beim Verkauf eines Hausanteils spielt die steuerliche Behandlung eine entscheidende Rolle, die oft unterschätzt wird. Insbesondere der Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf der Immobilie hat großen Einfluss darauf, ob und in welchem Umfang Steuern auf den erzielten Gewinn anfallen. 

1. Spekulationssteuer (§ 23 EStG)

Nach deutschem Steuerrecht fällt auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien grundsätzlich die sogenannte Spekulationssteuer an, wenn zwischen Erwerb und Veräußerung weniger als 10 Jahre liegen. Diese Steuer wird als Einkommensteuer auf den Gewinn aus dem privaten Veräußerungsgeschäft erhoben.

• Was ist ein privates Veräußerungsgeschäft?
• Wie wird der Gewinn berechnet?
  Der Gewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Nebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer) sowie abzugsfähigen Kosten für Renovierungen und Modernisierungen. Auch Verkaufsnebenkosten können abgezogen werden.
• Wann ist die Spekulationssteuer fällig?
  Wenn der Gewinn aus dem Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist erzielt wird, ist er als sonstiger Einkünftebestandteil in der Einkommensteuererklärung anzugeben und wird entsprechend dem persönlichen Steuersatz versteuert.

Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt vor, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft wird und dabei ein Gewinn erzielt wird. Auf diesen Gewinn fällt unter bestimmten Umständen die sogenannte Spekulationssteuer an.

 

2. Ausnahmen von der Spekulationssteuer

Es gibt wichtige Ausnahmen, die dazu führen können, dass trotz kurzer Besitzdauer keine Steuer anfällt:

• Selbstnutzung:
  Wurde die Immobilie im Zeitraum der letzten zwei Jahre vor dem Verkauf oder im Verkaufsjahr ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Spekulationssteuer.
• Erbschaften und Schenkungen:
  In bestimmten Fällen gelten Besonderheiten bei geerbtem oder geschenktem Eigentum.

3. Besonderheiten beim Verkauf von Miteigentumsanteilen

Beim Verkauf eines einzelnen Hausanteils an einer Immobilie gilt die Spekulationssteuer ebenfalls, da der Anteil am Grundstück und Gebäude steuerlich als eigenes Wirtschaftsgut betrachtet wird. Das bedeutet:

• Auch beim Verkauf eines Teilanteils innerhalb der 10-Jahres-Frist kann die Spekulationssteuer anfallen.
• Die steuerliche Bemessungsgrundlage ist der erzielte Verkaufspreis des Anteils minus der anteiligen Anschaffungskosten.

4. Steuerliche Folgen bei Nießbrauch und Teilverkauf

Bei Teilverkaufsmodellen, die mit einem Nießbrauchrecht kombiniert sind, kann die steuerliche Situation komplexer sein. Der Verkauf des Anteils mit gleichzeitigem Nießbrauch kann Einfluss auf die Bemessung der Spekulationssteuer und auf andere steuerliche Pflichten haben. Beispielsweise wird der Nießbrauch in der Regel als Nutzungsentgelt bewertet, was ebenfalls steuerliche Konsequenzen haben kann.

5. Praktische Tipps

• Prüfen Sie vor dem Verkauf unbedingt die Besitzdauer der Immobilie und dokumentieren Sie diese sorgfältig.
• Konsultieren Sie einen Steuerberater, um den individuellen Fall zu bewerten, insbesondere bei Teilverkauf oder Nießbrauchmodellen.
• Berücksichtigen Sie mögliche Nebenkosten und Modernisierungsaufwendungen, die den steuerpflichtigen Gewinn mindern können.

Sind im Grundbuch mehrere Eigentümer für eine Immobilie vermerkt, kann ein gemeinsamer Verkauf schwierig werden. Häufig möchte ein Eigentümer verkaufen, der andere aber nicht. Nur ein halbes Haus, sprich einen Hausanteil zu verkaufen, ist auf dem freien Immobilienmarkt wenig realistisch, weshalb es ratsamer für beide Eigentümer ist, eine gemeinschaftliche Lösung zu finden. Ansonsten kann eine Teilungsversteigerung mit Einbußen beim Erlös der Immobilie drohen. Am besten ist es, wenn sich die Parteien doch für einen Verkauf des gesamten Hauses entscheiden können.