Mehrfamilienhaus verkaufen: Die wichtigsten Infos für einen erfolgreichen Verkauf
Was muss ich beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses beachten?
- Hohe Verkaufssumme: Kleine Fehler können große finanzielle Verluste bedeuten.
- Professionelle Käufer: Meist Kapitalanleger mit viel Erfahrung.
- Mehr Unterlagen nötig: z. B. Mietverträge und Nachweise zu Modernisierungen.
- Mieteinnahmen entscheidend: Sie bestimmen die Rendite und Attraktivität.
- Mieterstruktur wichtig: Beeinflusst zukünftige Mietsteigerungen und den Preis.
- Aufwendigere Wertermittlung: Alle Einheiten und Mietverhältnisse müssen berücksichtigt werden.
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An wen kann man ein Mehrfamilienhaus verkaufen?
Mehrfamilienhäuser richten sich vor allem an vermögende Privatanleger und professionelle Investoren. Für diese Käufer zählt in erster Linie die Rendite – also das Verhältnis von Mieteinnahmen zu Kosten. Aspekte wie Architektur oder Ausstattung sind nur dann relevant, wenn sie den Ertrag beeinflussen.
Für einen erfolgreichen Verkauf ist daher eine zielgerichtete Ansprache von Kapitalanlegern entscheidend. Klassische Inserate reichen oft nicht aus – gefragt sind eine fundierte Aufbereitung der Unterlagen, eine klare Darstellung der Rendite und eine professionelle Verhandlungsführung.
Da Investoren meist erfahren sind und von Experten begleitet werden, sollten Verkäufer gut vorbereitet auftreten. Wer wenig Erfahrung hat, kann von der Unterstützung eines Maklers profitieren, um Preis, Vermarktung und Vertragsabwicklung optimal zu gestalten.
Mehrfamilienhaus verkaufen: Gesamtverkauf vs. Einzelverkauf
| Kriterium | Komplettes Mehrfamilienhaus verkaufen | In Eigentumswohnungen aufteilen & einzeln verkaufen |
|---|---|---|
| Aufwand | Geringerer Aufwand | Deutlich höherer Aufwand (Zeit, Organisation) |
| Kosten | Niedriger | Höher (Teilung, Notar, Vermarktung) |
| Erlös | Meist geringer | Oft höherer Gesamterlös möglich |
| Verkaufsdauer | Schneller Verkauf möglich | Längere Vermarktungsdauer |
| Käufergruppe | Investoren / Kapitalanleger | Eigennutzer & Kapitalanleger |
| Mieterrechte | Kein Vorkaufsrecht | Mieter haben Vorkaufsrecht |
| Mietverhältnisse | Werden komplett übernommen | Kündigung oft eingeschränkt (Sperrfrist, z. B. 3 Jahre) |
| Komplexität | Einfacher Ablauf | Rechtlich und organisatorisch komplex |
| Flexibilität | Gering (ein Verkauf) | Hoch (Einzelverkauf möglich) |
| Risiko | Geringer | Höher (Marktrisiko pro Einheit) |
Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umwandeln: Wie geht das?
Um ein Mehrfamilienhaus in separate Eigentumswohnungen umzuwandeln, sind mehrere Schritte notwendig:
- Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt, dass eine Wohneinheit oder Gewerbeeinheit im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in sich abgeschlossen ist. Die Bescheinigung muss vom Eigentümer oder Erbbauberechtigten schriftlich bei der Bauordnungsbehörde der jeweiligen Stadt beantragt werden. Sie ist gebührenpflichtig. Ohne die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist keine Umwandlung in Eigentumswohnungen möglich.
- Teilungserklärung notariell erstellen lassen: In der Teilungserklärung wird die Lage und Größe von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum entsprechend der Aufteilungspläne beschrieben. Ergänzend wird eine Gemeinschaftsordnung festgehalten, die das Verhältnis der einzelnen Eigentümer untereinander regelt. Achtung: Je nach Objekt kann die Teilungserklärung 10.000 bis 15.000 Euro kosten. Diesen Betrag sollten Sie einkalkulieren.
- Teilungserklärung ins Grundbuch eintragen lassen: In der Regel veranlasst der Notar, der die Teilungserklärung beglaubigt hat, die Eintragung ins Grundbuch. Das Grundbuchamt legt daraufhin individuelle Grundbuchblätter für die einzelnen Wohneinheiten an, die Art, Umfang und Eigentumsverhältnisse der einzelnen Wohnungen beschreiben.
Mehrfamilienhaus verkaufen: Wie wird der Wert ermittelt?
Für die Wertermittlung von Immobilien gibt es drei Verfahren: Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren.
Bei einem Mehrfamilienhaus ist vor allem entscheidend, wie viel Mieteinnahmen erzielt werden können. Deshalb wird hier in der Regel das Ertragswertverfahren angewendet.
Beispielrechnung
Angenommen:
- Jahresmiete (marktüblich): 60.000 €
- Bewirtschaftungskosten: 15.000 €
- Grundstücksgröße: 500 m²
- Bodenrichtwert: 400 €/m²
- Liegenschaftszins: 4 %
- Vervielfältiger: 20
- Jahresmiete berechnen
→ marktübliche Miete (nicht unbedingt die aktuelle) - Kosten abziehen
→ z. B. Verwaltung, Instandhaltung
= Jahresreinertrag - Bodenwert berücksichtigen
→ Grundstückswert × Zinssatz (Liegenschaftszins) - Gebäudewert berechnen
→ verbleibender Ertrag × Vervielfältiger - Gesamtwert ermitteln
→ Gebäudewert + Bodenwert = Verkehrswert
- Jahresreinertrag
60.000 € – 15.000 € = 45.000 € - Bodenwert
500 m² × 400 € = 200.000 € - Bodenwertverzinsung
200.000 € × 4 % = 8.000 € - Gebäudereinertrag
45.000 € – 8.000 € = 37.000 € - Gebäudeertragswert
37.000 € × 20 = 740.000 € - Gesamter Ertragswert (Verkehrswert)
740.000 € + 200.000 € = 940.000 €
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Welche Unterlagen sind für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses notwendig?
Für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses benötigen Sie die gleichen Dokumente wie für den Verkauf eines Einfamilienhauses – plus ein paar weitere Unterlagen. Hier ein Überblick über einige der notwendigen Dokumente:
| Unterlagen/Dokumente | Erläuterung | Bezugsquelle |
| Bauakte | enthält Grundrisspläne, Bauantrag, Baupläne, Baugenehmigung, Informationen zu Um- und Anbauten | Bauamt |
| Bebauungsplan | informiert u. a. über die zugelassene Art der baulichen Nutzung | Stadtplanungsamt |
| Grenzbescheinigung | bestätigt, dass das Mehrfamilienhaus auf dem richtigen Grundstück und innerhalb der Grenzen steht | eigene Unterlagen, Architekt, Bauträger oder Katasteramt |
| Grundbuchauszug | bestätigt u. a. die Eigentumsverhältnisse und zeigt, ob Grundschulden und Rechte Dritter bestehen | Grundbuchamt |
| Lageplan | besteht aus einem zeichnerischen und einem schriftlichen Teil; enthält u. a. Flurstücksnummer, Grenzen, Baulasten, etc. | eigene Unterlagen, Architekt, Bauträger oder Bauaufsichtsamt |
| Flurkarte | enthält alle Informationen zum Grundstück (Größe, Lage, Nutzungsart, etc.) | Katasteramt |
| Auszug aus dem Baulastenverzeichnis | zeigt, welche Baulasten eingetragen sind | Bauaufsichtsamt |
| Grundsteuerbescheid | zeigt, wie viel Grundsteuer gezahlt werden muss | eigene Unterlagen (bekommt jeder Grundstückseigentümer vom Finanzamt zugeschickt) |
| Energieausweis | enthält u. a. Daten zur Energieeffizienz eines Gebäudes und zu den anfallenden Energiekosten | eigene Unterlagen; wenn nicht mehr aktuell, neu ausstellen lassen von qualifizierten Fachleuten (Architekt, Schornsteinfeger, Energieberater, etc.) |
| Nachweise über alle Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen | je transparenter die Informationen sind, desto weniger fürchten Käufer versteckte Kosten; es gilt die Käufer davon zu überzeugen, dass das Haus gut instand gehalten wurde | eigene Unterlagen oder Hausverwaltung |
| Denkmalschutznachweis | nur notwendig, wenn das Mehrfamilienhaus oder Teile davon unter Denkmalschutz stehen | eigene Unterlagen, Architekt, Bauträger oder Denkmalschutzbehörde |
| Betriebskostenabrechnungen | der letzten drei Jahre | eigene Unterlagen oder Hausverwaltung |
| Mietaufstellung | inkl. aller relevanten Mietvertragskonditionen und Kautionen; auch für Außen-, Garagen- oder Tiefgaragenstellplätze; inkl. Angaben zur letzten Mieterhöhung (Betrag, Zeitpunkt) | eigene Unterlagen oder Hausverwaltung |
| Mietverträge und Kautionsdokumente | inkl. aller Anlagen, Nachträge und Mieterhöhungen; auch für Außen-, Garagen- oder Tiefgaragenstellplätze | eigene Unterlagen oder Hausverwaltung |
Kosten und Steuern beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses fallen sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer bestimmte Kosten und Steuern an:
Kosten für den Verkäufer
- Immobilienbewertung (optional, aber empfehlenswert)
- Kosten für Unterlagen (z. B. Grundbuchauszug, Energieausweis)
- Löschung von Grundschulden oder Rechten Dritter
- ggf. Renovierungs- und Vermarktungskosten
- Maklerprovision (falls beauftragt)
- Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditablösung
Steuern für den Verkäufer
- Spekulationssteuer:
Fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen (bei vermieteten Immobilien).
Höhe abhängig von Gewinn und persönlichem Steuersatz. - Gewerbesteuer:
Kann anfallen, wenn die sogenannte Drei-Objekt-Grenze überschritten wird (mehr als 3 Verkäufe in 5 Jahren).
Mehrfamilienhaus verkaufen: Gibt es Vorkaufsrechte?
-
Einzelverkauf von Wohnungen:
Mieter haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Sie dürfen die Wohnung zu den gleichen Konditionen kaufen wie ein externer Käufer. Der Verkäufer muss sie darüber informieren. - Gesamtverkauf des Mehrfamilienhauses:
Kein Vorkaufsrecht für Mieter. Allerdings kann die Gemeinde ein Vorkaufsrecht haben (z. B. in angespannten Wohnungsmärkten).
Kündigungsschutz für Mieter
- Bestehende Mietverträge bleiben gültig – Käufer übernehmen diese.
- Bei Umwandlung in Eigentumswohnungen gilt eine Sperrfrist (mind. 3 Jahre) für Eigenbedarfskündigungen.
Wie kann ich ein Mehrfamilienhaus erfolgreich verkaufen?
Damit ein Mehrfamilienhaus schnell und zum bestmöglichen Preis verkauft wird, sollten Sie folgende Punkte beachten:
- Realistischen Preis festlegen: Lassen Sie das Objekt professionell bewerten – ein zu hoher Preis schreckt ab, ein zu niedriger kostet Geld.
- Immobilie optimal vorbereiten: Kleine Reparaturen, Sauberkeit und ein gepflegter Eindruck erhöhen die Verkaufschancen (Mängel aber nicht verschweigen).
- Vollständige Unterlagen bereithalten: Alle wichtigen Dokumente sollten griffbereit sein, um Fragen schnell beantworten zu können.
- Erreichbarkeit sicherstellen: Reagieren Sie schnell auf Anfragen, um Interessenten nicht zu verlieren.
- Interessenten prüfen: Konzentrieren Sie sich auf ernsthafte und finanzierungsfähige Käufer.
Mehrfamilienhaus mit oder ohne Makler verkaufen?
Wer wenig Erfahrung mit dem Verkauf von Mehrfamilienhäusern hat, sollte die Unterstützung eines Maklers in Betracht ziehen. Der Verkauf ist meist komplex und mit hohen Summen verbunden – Fehler können schnell zu finanziellen Nachteilen führen.
Hinzu kommt, dass Eigentümer oft emotional an ihre Immobilie gebunden sind. Das erschwert eine objektive Preisfindung und Verhandlungsführung. Ein erfahrener Makler handelt hingegen sachlich, kennt den Markt und weiß, wie sich ein Mehrfamilienhaus optimal vermarkten lässt. Zudem verfügt er häufig bereits über passende Kaufinteressenten, was den Verkaufsprozess deutlich beschleunigen kann.
FAQ - Mehrfamilienhaus verkaufen
- Spekulationsfrist: Haus am besten erst dann verkaufen, wenn keine Spekulationssteuer mehr anfällt.
- Marktlage: Je höher die Nachfrage, desto höher der erzielbare Verkaufspreis. Immobilieneigentümer sollten deshalb die aktuelle Marktlage und Marktentwicklung immer genau verfolgen.
Ein Mehrfamilienhaus wird meist an Kapitalanleger verkauft. Wichtig sind eine realistische Bewertung, vollständige Unterlagen und eine zielgerichtete Vermarktung.
Der Gesamtverkauf ist einfacher und schneller, während der Einzelverkauf der Wohnungen oft einen höheren Erlös bringt, aber deutlich aufwendiger ist.
In der Regel über das Ertragswertverfahren, bei dem die erzielbaren Mieteinnahmen im Mittelpunkt stehen
Ja, aber aufgrund der Komplexität und hohen Summen ist die Unterstützung durch einen Makler oft sinnvoll.
Nur beim Einzelverkauf von Wohnungen. Beim Verkauf des gesamten Mehrfamilienhauses besteht kein Vorkaufsrecht für Mieter.
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