Zeitwert berechnen: Wie viel wert ist meine Immobilie?
Was ist Ihre Immobilie wert?
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Was ist der Zeitwert einer Immobilie?
Der Zeitwert eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks ist der Wert, den diese Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt hat. Dabei berücksichtigt der Wert verschiedene Faktoren der Immobilie, der Umgebung und der wirtschaftlichen Lage. Der Zeitwert kann sich somit im Laufe der Zeit verändern: Die Immobilie wird älter und vielleicht baulich verändert, Angebot und Nachfrage ändern sich, die Inflation steigt oder sinkt und die Lage durchläuft eine Entwicklung. So kann es zum Beispiel sein, dass ein Ort ursprünglich nur mit dem Auto erreichbar war, inzwischen aber einen Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel hat. Oder es ist eine Lärmquelle weggefallen, da zum Beispiel ein nahe gelegener Flughafen stillgelegt wurde. Beide Änderungen würden sich positiv auf den Zeitwert auswirken.
Was ist der Unterschied zwischen Zeitwert, Verkehrswert und Marktwert?
| Begriff | Definition / Erklärung | Anmerkungen / Hinweise |
|---|---|---|
| Zeitwert | Wert einer Immobilie an einem bestimmten Stichtag | Wird häufig synonym mit Verkehrswert/Marktwert verwendet |
| Verkehrswert | Preis, der zum Zeitpunkt der Ermittlung im normalen Geschäftsverkehr erzielt werden kann | Laut § 194 BauGB: Berücksichtigt rechtliche Gegebenheiten, Beschaffenheit und Lage der Immobilie |
| Marktwert | Siehe Verkehrswert | Nur eine alternative Bezeichnung für den Verkehrswert |
| Restwert | Wert des Gebäudes ohne Grundstück und Außenanlagen | Wird vom Finanzamt z. B. für Steuerabschreibungen verwendet. Nur Gebäudewert relevant, Grundstück wird abgezogen |
| Wichtig | Der Restwert kann zu Streitigkeiten zwischen Steuerpflichtigen und Finanzamt führen; vor Gericht oft nicht anerkannt |
Wann braucht man den Zeitwert?
Den Zeitwert einer Immobilie braucht man in verschiedenen Situationen:
- Immobilienverkauf: Sie möchten einen realistischen Verkaufspreis festlegen, um Ihre Immobilie zu verkaufen.
- Immobilienkauf: Sie möchten ein Haus oder eine Wohnung kaufen und wissen, ob der Kaufpreis angemessen ist.
- Scheidung: Sie lassen sich scheiden und möchten den Zeitwert für die Aufteilung des Vermögens wissen.
- Erbschaft: Sie haben ein Haus erben und den Zeitwert für die Erbauseinandersetzung benötigen.
- Schenkung: Sie möchten die Immobilie durch Schenkung weitergeben.
Wie ist der Zeitwert Ihrer Immobilie?
Sie möchten den Zeitwert Ihrer Immobilie wissen? Mit der Immobilienbewertung von Immoportal finden Sie ihn schnell heraus – kostenlos und unverbindlich.
Wie wird der Zeitwert berechnet?
Der Zeitwert beziehungsweise Verkehrswert kann in Deutschland gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) durch drei verschiedene Wertermittlungsverfahren ermittelt werden:
- durch das Vergleichswertverfahren,
- das Ertragswertverfahren oder
- das Sachwertverfahren.
Berechnung des Zeitwerts mittels Vergleichswertverfahren
Es basiert auf dem Grundsatz, dass der Wert einer Immobilie durch die tatsächlich erzielten Kaufpreise vergleichbarer Objekte in der Umgebung bestimmt wird. Es sollte mehr als zehn vergleichbare Objekte geben, die idealerweise nicht älter als ein bis zwei Jahre sind, um einen verlässlichen und aktuellen Wert zu erhalten. Je größer die Anzahl der herangezogenen und je besser die Vergleichbarkeit der Objekte, desto genauer und marktkonformer ist das ermittelte Ergebnis.
Das Vergleichsverfahren kommt zum Einsatz bei:
- Einfamilienhaus
- Zweifamilienhaus
- Doppelhaushälften
- Eigentumswohnung
Berechnung des Zeitwerts mittels Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei Immobilien als Kapitalanlagen verwendet. Der Zeitwert wird dabei auf Basis des Jaresrohertrags und des Bodenwerts ermittelt.
Das Ertragsverfahren kommt zum Einsatz bei:
- Mehrfamilienhäuser
- Mietimmobilien
- Gewerbeimmobilien
Beispielrechnung:
- Grundstücksfläche: 1.700 m²
- Bodenrichtwert: 280 € / m²
- Grundstücksnebenkosten: 7.000 €
- marktübliche Miete pro m²: 15 €
- Wohnfläche: 250 m²
- nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten pro Jahr: 3.000 €
- Liegenschaftszins: 5 %
- Restnutzungsdauer: 65 Jahre
- wertbeeinflussender Faktor: Baumängel in Höhe von 10.000 €
- Vervielfältiger: 8,025
- Bodenwert = Grundstücksfläche x Bodenrichtwert pro m² + Grundstücksnebenkosten
- Bodenwert = 1.700 m² x 280 € / m² + 7.000 € = 483.000 €
- Rohertrag = Wohnfläche x Miete pro m² x 12
- Rohertrag = 250 m² x 15 €/m² x 12 = 45.000 €
- Reinertrag = Rohertrag - nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten pro Jahr
- Reinertrag = 45.000 € - 3.000 € = 42.000 €
- Grundstücksreinertrag = Bodenwert x Liegenschaftszins
- Grundstücksreinertrag = 483.000 € x 5% = 24.150 €
- Gebäudeertragswert = Reinertrag x Vervielfältiger
- Gebäudeertragswert = 42.000 € x 8,025 = 337.050 €
- Vorläufiger Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert
- Vorläufiger Ertragswert = 483.000 € + 337.050 € = 820.050 €
- Endgültiger Ertragswert = Vorläufiger Ertragswert +/- wertbeeinflussende Faktoren
- Endgültiger Ertragswert = 820.050 € - 10.000 € = 810.050 €
Das Sachwertverfahren zur Berechnung des Zeitwerts
Das Sachwertverfahren wird vor allem zur Wertermittlung von Immobilien genutzt, die keine Erträge erwirtschaften oder für die es nicht genügend Vergleichsimmobilien gibt. Das ist vor allem bei gewerblichen Bauten wie Fabrikhallen, aber auch luxuriösen Einfamilienhäusern der Fall. Der Wert wird dann auf Grundlage des Bodenwerts, unter Berücksichtigung des Bodenrichtwerts, und der Herstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung berechnet.
Beispielrechnung:
- Grundstücksfläche: 2.000 m²
- Bodenrichtwert: 300 € / m²
- Grundstücksnebenkosten: 7.000 €
- Gebäudevolumen (umbauter Raum): 650 m³
- angemessene Baukosten pro m³: 350 €
- Baunebenkosten: 40.000 €
- Kosten Außenanlagen, Stellplätze, etc. (pauschal): 35.000 €
- Baujahr (Alter) des Gebäudes: 25 Jahre
- Absetzung für Abnutzung (Alterswertminderung): linear 1,25 % jährlich
- Wohnfläche: 250 m²
- Marktanpassungsfaktor: 0,9
- Bodenwert = Grundstücksfläche x Bodenrichtwert pro m² + Grundstücksnebenkosten
- Bodenwert = 2.000 m² x 300 € / m² + 7.000 € = 607.000 €
- Vorläufiger Bauwert I = Gebäudevolumen x angemessene Baukosten pro m² + Baunebenkosten + Kosten Außenanlagen
- Vorläufiger Bauwert I = 650 m³ x 350 €/m³ + 40.000 € + 35.000 € = 302.500 €
- Alterswertminderung in % = Absetzung für Abnutzung x Alter des Gebäudes
- Alterswertminderung in % = 1,25 x 25 = 31,25 %
- Abzuziehende Alterswertminderung = Alterswertminderung in % x vorläufiger Bauwert I
- Abzuziehende Alterswertminderung = 31,25 % x 302.500 € = 94.531,25 €
- Vorläufiger Bauwert II = vorläufiger Bauwert I - abzuziehende Alterswertminderung
- Vorläufiger Bauwert II = 302.500 € - 94.531,25 € = 207.968,75 €
- Bauwert = Vorläufiger Bauwert II x Marktanpassungsfaktor
- Bauwert = 207.968,75 € x 0,9 = 187.171,88 €
- Sachwert = Bodenwert + Bauwert
- Sachwert = 607.000 € + 187.171,88 € = 794.171,88 €
Welchen Zeitwert hat Ihre Immobilie?
Da bei der Berechnung des Zeitwerts viele Faktoren berücksichtigt werden müssen, ist die Wertermittlung sehr komplex und es gibt keine allgemeingültige Formel oder Tabelle. Um einen erste Orientierung zu bekommen, wie viel wert Ihre Immobilie ungefähr ist, können Sie diesen Online-Wertermittlungs-Rechner nutzen. Sie erhalten schnell und einfach den Wert Ihrer Immobilie – kostenfrei und unverbindlich. Wenn Sie eine präzise Berechnung möchten, haben Sie im Anschluss die Möglichkeit, den Kontakt zu einem qualifizierten Immobilienmakler zu bekommen.
Und so geht’s:
- Eckdaten Ihrer Immobilie angeben
- Formular senden
- Binnen weniger Minuten E-Mail mit dem ungefähren Zeitwert erhalten
Welche Faktoren bestimmen den Zeitwert einer Immobilie?
In die Berechnung des Zeitwerts im Sinne des Verkehrswerts einer Immobilie fließen viele Faktoren mit ein. Hier die wichtigsten:
|
Lage der Immobilie (Mikrolage, Makrolage) |
Zustand der Immobilie |
Ausstattung der Immobilie |
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Wie beeinflusst das Alter den Zeitwert einer Immobilie?
Genauso wie jede andere Sache, verlieren auch Immobilien mit der Zeit an Wert. Sie unterliegen einer Alterswertminderung aufgrund von Abnutzung durch Bewohnung, Verschleiß von Bauteilen wie Wasserrohren und Elektrik sowie verschiedenen Alterungsprozessen.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sieht vor, dass ein Gebäude im Schnitt 70 bis 80 Jahre genutzt wird. Um die Alterswertminderung einer Immobilie zu berechnen, müssen Sie zunächst das Alter der Immobilie durch die Gesamtnutzungsdauer teilen und anschließend mit 100 multiplizieren:
-
Alterswertminderung in % = Alter der Immobilie : Gesamtnutzungsdauer x 100 %
Rechenbeispiel Alterswertminderung:
- Daten: Gebäude ist 32 Jahre alt, Gesamtnutzungsdauer liegt bei 80 Jahren
- Rechnung: Alterswertminderung = 32/80 x 100 % = 40 %
Welche Unterlagen brauche ich, um den Zeitwert zu berechnen?
Um den Zeitwert Ihrer Immobilie berechnen zu können, benötigen Sie je nachdem, ob es sich um ein Haus, eine Eigentumswohnung oder eine Mietimmobilie handelt, verschiedene Dokumente. Der folgenden Tabelle können Sie entnehmen, wann Sie welche Unterlagen brauchen:
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Dokument |
Mietimmobilie |
Eigentumswohnung |
Haus |
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Aktueller Grundbuchauszug |
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Grundriss |
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Nachweise über Modernisierungen |
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Wohngeldabrechnung |
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Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen |
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Dokumentation der Instandhaltungsrücklage |
✓ |
✓ |
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Mietverträge |
✓ |
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Mietaufstellung |
✓ |
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Nachweis der Bewirtschaftungskosten |
✓ |
Hinweis: In der Tabelle sind die wichtigsten Dokumente aufgelistet. Es kann sein, dass im individuellen Fall weitere Unterlagen benötigt werden.
Was ist Ihre Immobilie wert?
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Zusammenfassung Zeitwert
Der Zeitwert einer Immobilie wird gleichgesetzt mit dem Verkehrswert beziehungsweise Marktwert und hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Vor allem die Marktsituation, die Lage, der Zustand und das Alter der Immobilie bestimmen den Zeitwert. Der Zeitwert kann anhand drei verschiedener Verfahren berechnet werden: dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren. Welches Verfahren am besten geeignet ist, hängt von der Art und Nutzung der Immobilie ab. Das Vergleichswertverfahren wird für leicht vergleichbare Objekte wie unbebaute Grundstücke verwendet. Das Ertragswertverfahren bietet sich bei Mehrfamilienhäusern, einzelnen Wohnungen oder Gewerbeimmobilien an, wenn Kapitalanleger die Hauptzielgruppe sind. Das Sachwertverfahren wird in der Regel bei selbstgenutzten Immobilien verwendet, für die es keine vergleichbaren Objekte gibt.
Da die Berechnung des Zeitwertes teilweise sehr komplex und aufwändig ist, sollten Sie einen erfahrenen Experten damit beauftragen – zum Beispiel einen regionalen Immobilienmakler.
FAQ: Zeitwert berechnen
Bei normaler Instandhaltung gilt folgender Richtwert für den Wertverlust: Ein Prozent Abschlag vom Immobilienwert pro Nutzungsjahr. Je älter ein Haus ist, desto höher ist der individuelle Abschlag bei der Wertermittlung der Immobilie.
Den Zeitwert einer Immobilie berechnen in der Regel Makler, Gutachter oder Sachverständige – je nachdem, für was der Zeitwert benötigt wird. Wird ein Verkehrswertgutachten benötigt, das vor Gericht Bestand hat, muss ein anerkannter Gutachter den Zeitwert berechnen und das Gutachten erstellen. Gerichtlich anerkannte Verkehrswertgutachten werden bei rechtlichen Auseinandersetzungen wie bei einer Scheidung oder Erbschaft gebraucht. Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen oder benötigen Sie eine Baufinanzierung, genügt in der Regel ein Kurzgutachten. Um eine erste Orientierung zu bekommen, wie viel Ihre Immobilie ungefähr wert ist, können Sie den kostenlosen Online-Immobilienwert-Rechner nutzen.
Im Erbfall ermittelt das Finanzamt den Wert der Immobilie. Der Wert dient der Steuerbehörde als Grundlage, um die Erbschaftsteuer zu berechnen. Da das Finanzamt hierbei auf standardisierte Verfahren zurückgreift und den Verkehrswert ohne Vor-Ort-Besichtigung ermittelt, kann es sein, dass der Wert und damit auch die zu zahlenden Steuern zu hoch ausfallen. Aus diesem Grund sollten Erben den vom Finanzamt ermittelten Wert durch einen geprüften Sachverständigen prüfen lassen. Ermittelt dieser einen niedrigeren Wert, ist es möglich, gegen den Erbschaftsteuerbescheid Einspruch zu erheben, um weniger Erbschaftssteuer zahlen zu müssen.
Für Eigentümer einer Immobilie ist es in erster Linie wichtig, Wertverlust durch regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen vorzubeugen. Es gibt aber auch Möglichkeiten, den Zeitwert (im Sinne des Verkehrswerts) zu steigern:
- Energetisch sanieren
- Sanitäranlagen modernisieren
- Bodenbeläge erneuern
- Dachboden ausbauen
- Haustechnik austauschen
- Garage errichten
- Ungünstige Lage
- Mängel am Gebäude
- Schlechte energetische Ausstattung
- Belastungen der Immobilie
- Vermietung
- Ausstehende Erschließungsmaßnahmen
Was ist Ihre Immobilie wert?
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