Lebenslanges Wohnrecht: Was Sie zum Wohnungsrecht wissen sollten

Im Alltag werden die Begriffe lebenslanges Wohnrecht beziehungsweise Wohnrecht auf Lebenszeit und Wohnungsrecht synonym verwendet und bezeichnen das Recht, eine Immobilie oder einen Teil dieser bis ans Lebensende zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer oder Mieter zu sein. Häufig sind es Eltern, die sich ein unentgeltliches, lebenslanges Wohnrecht einräumen lassen. So können sie ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten per Schenkung auf ihre Kinder übertragen, dennoch weiter darin wohnen bleiben, und ihre Kinder sind später nicht gezwungen, eine hohe Erbschaftssteuer zu bezahlen.

Im juristischen Sinne gibt es jedoch einen Unterschied zwischen Wohnrecht und Wohnungsrecht:

Wann ist ein Wohnrecht auf Lebenszeit sinnvoll?

Die Eintragung eines lebenslangen Wohnrecht kann zum Beispiel in folgenden Fällen sinnvoll sein:

• Sie möchten in Ihrem Haus wohnen bleiben, sind aber schon älter und möchten die Immobilie noch zu Lebzeiten auf Ihre Kinder übertragen. Mit einer Schenkung und der Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts können Sie die Erbfolge schon einleiten und gegebenenfalls Erbschaftssteuer sparen. So können die steuerlichen Freibeträge bei Schenkung alle zehn Jahre, bei Erbschaft nur einmal geltend gemacht werden. Bei einem sehr hohen Immobilienwert kann auch eine stufenweise Schenkung in Betracht gezogen werden, um die Schenkungssteuer womöglich komplett zu sparen.
• Sie möchten, dass Ihr Lebenspartner die Immobilie weiter bewohnen kann, wenn Sie sterben. Dazu müssen Sie ein Wohnrecht für ihn eintragen. Ohne Wohnrecht kann es passieren, dass Ihre Erben Ihren Ehegatten aus der Immobilie drängen.

Lebenslanges Wohnrecht: Mit oder ohne Grundbucheintrag?

Ein Wohnrecht kann vertraglich vereinbart und zusätzlich im Grundbuch eingetragen werden. Für eine umfassende Absicherung empfiehlt sich die Kombination aus beidem.

• Nur vertraglich: Das Wohnrecht gilt grundsätzlich zwischen den Vertragsparteien, bietet aber keinen vergleichbaren dinglichen Schutz.
• Mit Grundbucheintrag: Das Wohnrecht wird als beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen und damit rechtlich abgesichert (§ 1093 BGB).
• Vertrag + Grundbucheintrag: Diese Kombination hält die konkreten Vereinbarungen fest und sichert das Wohnrecht zusätzlich dinglich ab.

Die Eintragung erfolgt in der Regel über einen Notar und wird in Abteilung II des Grundbuchs vermerkt.

Soll aus bestimmten Gründen kein Wohnrecht auf Lebenszeit eingetragen werden, gibt es folgende Alternativen:

Wann ist ein Nießbrauchrecht besser als ein Wohnrecht?

• Nießbrauch kann sinnvoll sein, wenn der Berechtigte die Immobilie nicht mehr selbst bewohnen kann, etwa bei Pflegebedürftigkeit.
• Der Berechtigte kann die Immobilie selbst nutzen oder vermieten und die Mieteinnahmen behalten.
• Der Nießbrauch sollte notariell vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden.
• Als Alternative kommt Wohnrecht auf Lebenszeit + lebenslange Monatsrente infrage.
• Diese Kombination kann für den Berechtigten für zusätzliche finanzielle Sicherheit sorgen.

Ja, neben dem unentgeltlichen Wohnrecht beziehungsweise Wohnungsrecht gemäß § 1093 gibt es auch ein Wohnrecht gegen Mietzahlung. Das kann auf zwei verschiedene Art und Weisen ausgestaltet sein:

1. Wohnungsrecht und Mietvertrag bestehen nebeneinander: Die Berechtigten müssen Miete zahlen, können aber kaum gekündigt werden. Wegen des dinglichen Wohnrechts kann der Vermieter nicht den Auszug der Mieter verlangen. Kommt es doch zur Kündigung, bleibt das Wohnungsrecht weiterhin bestehen.
2. Wohnungsrecht und Mietvertrag sind miteinander verknüpft: Das dingliche Wohnrecht ist an eine Bedingung gebunden, zum Beispiel an Mietzahlungen. Das bedeutet, dass mit Ende des Mietvertrags nicht nur das Nutzungsrecht, sondern auch das Wohnrecht abläuft und der Eigentümer die Bewilligung der Löschung im Grundbuch verlangen kann (§ 821 BGB). 

Neben Mietzahlungen können auch andere Gegenleistungen für ein Wohnrecht vertraglich vereinbart werden.

Nein, nicht unbedingt. Ein Wohnrecht gilt immer für die Dauer, die Eigentümer (Wohnrechtgeber) und Wohnberechtigter gemeinsam vertraglich festlegen. Zwei Optionen gibt es:

• Lebenslang: Das lebenslange Wohnrecht ermöglicht der berechtigten Person, die Immobilie bis zum Tod zu bewohnen.
• Befristet: Das befristete Wohnrecht gestattet dem Wohnberechtigten so lange die Immobilie zu bewohnen, wie zuvor mit dem Eigentümer vertraglich vereinbart wurde. Mit Ende des festgelegten Zeitraums erlischt das Wohnrecht. Diese Variante des Wohnrechts kann sinnvoll sein, wenn die wohnberechtigte Person fest vor hat, zu einem festen Zeitpunkt auszuziehen.

Sowohl das lebenslange als auch das befristete Wohnrecht können auch schon vor dem vertraglich festgelegten Ende enden:

• Wenn die Räume nachhaltig nicht mehr bewohnbar sind,
• bei Zwangsversteigerung oder
• wenn der Wohnberechtigte das Wohnrecht löschen lassen möchte.

Die konkreten Rechte und Pflichten richten sich nach der Vereinbarung und dem Umfang des Wohnrechts. Grundsätzlich gilt:

Rechte und Pflichten der Berechtigten

• Nutzungsrecht: Berechtigte dürfen die vereinbarten Räume zu Wohnzwecken nutzen. Bei einem Wohnungsrecht nach § 1093 BGB können auch gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen mitgenutzt werden.
• Aufnahmerecht: Beim Wohnungsrecht dürfen Familienangehörige sowie erforderliche Pflege- und Betreuungspersonen aufgenommen werden.
• Instandhaltung: Die gewöhnliche Unterhaltung der genutzten Räume obliegt grundsätzlich den Berechtigten. Außergewöhnliche Reparaturen und Erneuerungen fallen grundsätzlich nicht darunter.
• Kosten: Welche Nebenkosten und weiteren laufenden Kosten die Berechtigten tragen, sollte im Vertrag eindeutig geregelt werden.

• Vermietung: Das Wohnrecht darf grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung an Dritte übertragen oder zur Vermietung überlassen werden.

   

Rechte und Pflichten der Eigentümer

• Eigentum: Der Eigentümer bleibt Eigentümer der Immobilie, kann die vom Wohnrecht umfassten Räume jedoch grundsätzlich nicht selbst nutzen.
• Erhaltungsmaßnahmen: Bei außergewöhnlichen Reparaturen oder Erneuerungen gelten grundsätzlich die gesetzlichen Regelungen; die genaue Kostenverteilung sollte im Vertrag festgelegt werden.
• Zutritt: Der Eigentümer darf die Rechte des Berechtigten nicht beeinträchtigen. Umfang und Voraussetzungen für Besichtigungen oder notwendige Arbeiten sollten deshalb vertraglich geregelt werden.

Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht kann grundsätzlich nur mit Zustimmung des Berechtigten gelöscht werden. Nach § 875 BGB muss der Berechtigte auf sein Recht verzichten und die Löschung im Grundbuch erfolgen. Eine einseitige Löschung durch den Eigentümer ist nicht möglich. Eine Löschung kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn die berechtigte Person dauerhaft in ein Pflegeheim zieht und das Wohnrecht nicht mehr benötigt. Ob dafür eine Abfindung gezahlt wird, richtet sich nach der vertraglichen Vereinbarung.

Ein Wohnrecht ist als beschränkte persönliche Dienstbarkeit grundsätzlich nicht verkäuflich, vererblich oder auf Dritte übertragbar (§ 1092 BGB).

Wer das Wohnrecht nicht aufgeben, aber dennoch Einnahmen erzielen möchte, kann unter bestimmten Voraussetzungen stattdessen ein Nießbrauchrecht vereinbaren. Damit kann die Immobilie beispielsweise vermietet und die Mieteinnahmen behalten werden.

Ein Haus mit lebenslangem Wohnrecht kann verkauft werden, allerdings bleibt das Wohnrecht grundsätzlich bestehen und beeinflusst die Nutzungsmöglichkeiten und den Wert der Immobilie.

Kann man ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht verkaufen?

Ja, ein Haus mit lebenslangem Wohnrecht kann verkauft werden. Das im Grundbuch eingetragene Wohnrecht bleibt jedoch grundsätzlich bestehen und gilt auch gegenüber dem neuen Eigentümer. Der Käufer kann die vom Wohnrecht umfassten Räume daher nicht frei nutzen.

Dadurch kommt insbesondere ein eingeschränkter Käuferkreis infrage. Interessant kann die Immobilie beispielsweise für Kapitalanleger oder Käufer sein, die erst zu einem späteren Zeitpunkt selbst einziehen möchten. Eine professionelle Vermarktung kann dabei helfen, passende Interessenten zu erreichen.

Ist ein Haus mit Wohnrecht weniger wert?

Ein eingetragenes Wohnrecht kann den Verkehrswert einer Immobilie mindern, da es die Nutzungsmöglichkeiten des Eigentümers einschränkt. Wie stark sich das Wohnrecht auf den Wert auswirkt, hängt unter anderem von seinem Umfang, seiner Dauer und den konkreten Umständen der Immobilie ab. Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen werden bei der Wertermittlung berücksichtigt.

Was bedeutet ein Hausverkauf mit Wohnrecht für Verkäufer?

Häufig wird ein Hausverkauf mit Wohnrecht mit einer Leibrente kombiniert. Der Verkäufer erhält dabei regelmäßige Zahlungen und kann weiterhin in der Immobilie wohnen. Auch ein klassischer Verkauf mit anschließendem lebenslangem Wohnrecht ist möglich. In beiden Fällen sollte das Wohnrecht eindeutig vereinbart und im Grundbuch abgesichert werden.

Lohnt es sich, das Wohnrecht für einen besseren Hausverkauf auszuzahlen?

Möchte der Eigentümer eine Immobilie ohne bestehendes Wohnrecht verkaufen, kann er dem Berechtigten eine Abfindung für den Verzicht auf das Wohnrecht anbieten. Der Berechtigte muss einem solchen Verzicht jedoch zustimmen; eine einseitige Löschung durch den Eigentümer ist grundsätzlich nicht möglich.

Ob sich eine Abfindung wirtschaftlich lohnt, hängt vom Wert des Wohnrechts und dem möglichen Mehrerlös beim Verkauf ohne Belastung ab. Diese Werte sollten im Einzelfall fachkundig berechnet werden.

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen, aber das Wohnrecht dafür behalten möchte, braucht folgende Unterlagen:

Notwendige Unterlagen für Hausverkauf mit Wohnrecht

Zusätzlich notwendige Unterlagen für Wohnungsverkauf mit Wohnrecht

Für den Wert des Wohnrechts spielen zwei Parameter einer Rolle:

• Die Miete, die dem Eigentümer durch das Wohnrecht entgeht (fiktive Miete)
• Der Zeitraum, in dem der Wohnberechtigte voraussichtlich noch in der Immobilie wohnen wird.

Um den Wert des Wohnrechts zu berechnen, wird der Jahreswert des Wohnrechts mit einem Faktor multipliziert, der sich aus der durchschnittlichen Lebenserwartung des Berechtigten ergibt. Diese ist in einer entsprechenden Tabelle vom Bundesfinanzministerium nachzulesen. Der Jahreswert ist der Wert der Nutzung während eines Jahres. Um alle fiktiven Mieteingänge auf den Bewertungsstichtag zu beziehen, werden Kapitalwerte gebildet, die Mieten also abgezinst. Zur Berechnung der Kapitalwerte schreibt der Gesetzgeber einen Zinssatz von 5,5 Prozent vor (§ 14 Bewertungsgesetz).

Für die Berechnung des Werts eines lebenslangen Wohnrechts ergibt sich folgende Formel:

• Wert des Wohnrechts = Jahreskaltmiete x Kapitalwert
• Jahreskaltmiete = m² der mit Wohnrecht belasteten Immobilie x örtliche Nettokaltmiete/m² laut Mietspiegel
• Kapitalwert = Faktor, der sich anhand der Dauer des Wohnrechts bemisst; der entsprechenden Tabelle vom Bundesfinanzministerium entnehmbar

Bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht wird für die Hausbewertung der Wert des Wohnrechts vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen.

Wohnrecht-Wert berechnen: Auszug aus der Tabelle vom Bundesministerium

Quelle: Bundesministerium der Finanzen, November 2022: Berechnung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung; Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2023 

Wohnrecht-Wert berechnen: Rechenbeispiel

Herr Schmidt ist 60 Jahre alt. Er hat seine Eigentumswohnung an seine Tochter übertragen, aber ein lebenslanges Wohnrecht behalten. 

• Jahreskaltmiete für die Wohnung: 10.000 Euro.
• Restlebenserwartung für einen Mann von 60 Jahren: 21,66 Jahre (im Jahr 2023)
• Zugehöriger Kapitalwert: 12,824
• Rechnung: 10.000 € x 12,824 = 128.240 €

Der Wert des Wohnrechts beträgt in diesem Beispiel also 128.240 Euro.

• Bei einem Wohnrecht muss der Wohnberechtigte die eingesparte Miete versteuern. 
• Steht das Wohnrecht in Verbindung mit einer Schenkung, kann das für die Beschenkten steuerlich von Vorteil sein, denn bei Schenkung gilt ein gewisser Freibetrag. Da der Wert des Wohnrechts vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen wird, mindert das den Immobilienwert womöglich so stark, dass er unterhalb des Freibetrags liegt und keine Schenkungssteuer gezahlt werden muss. Stirbt der Wohnberechtigte, sodass das Wohnrecht endet, muss der Eigentümer allerdings Steuern auf das gelöschte Wohnrecht zahlen.
• Wer eine selbstgenutzte Immobilie verkauft und ein Wohnrecht behält, muss in bestimmten Fällen Spekulationssteuer zahlen. Zum Beispiel, wenn er die Immobilie weniger als drei Jahre selbst bewohnt hat (Jahr des Verkaufs und mindestens in den vorangegangenen zwei Jahren).
• Wer eine Immobilie erbt und diese dann selbst bewohnt, muss keine Erbschaftssteuer zahlen, wer nur ein Wohnrecht hat, hingegen schon. Der Wohnberechtigte muss in diesem Fall den Kapitalwert des Wohnrechts versteuern. Es gelten die Sätze und Freibeträge der Schenkungs- und Erbschaftssteuer.