Geerbtes Haus verkaufen: Steuern, Verkehrswert & rechtliche Regeln
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Geerbtes Haus verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen?
Wenn Sie ein Haus erben, stehen Sie vor einer wichtigen Entscheidung: selbst einziehen, vermieten oder verkaufen. Wurde das Haus von den Eltern selbst bewohnt, fällt diese Entscheidung oft schwer. Deshalb ist es wichtig, sich Zeit zu nehmen und alle Für und Wider gründlich abzuwägen.
Selbst in das geerbte Haus ziehen |
Geerbtes Haus verkaufen |
Geerbtes Haus vermieten |
| Die Eigennutzung kann sinnvoll sein, wenn die Immobilie Ihren Wohnbedürfnissen entspricht und Sie dort selbst wohnen möchten. Unter bestimmten Voraussetzungen können zudem steuerliche Vorteile entstehen, etwa bei der Erbschaftsteuer auf das Familienheim. Außerdem entfallen die Erwerbsnebenkosten, die beim Kauf einer vergleichbaren Immobilie anfallen würden. | Ein Verkauf bietet sich an, wenn Sie die Immobilie nicht selbst nutzen möchten oder die laufenden Kosten zu hoch sind. Auch bei einer Erbengemeinschaft kann der Verkauf sinnvoll sein, da der Erlös unter den Erben aufgeteilt und bestehende Schulden oder Darlehen abgelöst werden können. Vor dem Verkauf sollten jedoch mögliche steuerliche Folgen geprüft werden. | Die Vermietung kann regelmäßige Mieteinnahmen sichern, ist jedoch mit Verwaltungsaufwand und möglichen Instandhaltungskosten verbunden. Ob sie wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt von der Immobilie, dem Zustand des Hauses und der regionalen Nachfrage ab. Insbesondere bei Einfamilienhäusern lohnt sich eine Vermietung nicht immer. |
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Wird für den Verkauf eines geerbten Hauses ein Erbschein benötigt?
Grundsätzlich benötigen Sie keinen Erbschein für den Verkauf eines geerbten Hauses. Allerdings muss dann vor dem Hausverkauf der Eintrag im Grundbuch geändert werden, damit Sie sich selbst als neuen Eigentümer der geerbten Immobilie ausweisen können. Für diese Grundbuchberichtigung müssen Sie als Erbe durch ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag nachweisen, dass Sie der rechtmäßige neue Eigentümer sind. Ein handschriftliches Testament reicht dafür nicht aus. In diesem Fall oder auch wenn gar kein Testament vorliegt, kann es notwendig sein, einen Erbschein zu beantragen, um damit die Änderung der Grundbucheintragung veranlassen zu können.
Wer darf das geerbte Haus verkaufen?
| Situation | Wer darf das Haus verkaufen? |
|---|---|
| Beide Eltern sind verstorben | Die Erben dürfen das Haus verkaufen, müssen sich bei einer Erbengemeinschaft jedoch einig sein. |
| Ein Elternteil ist verstorben, der andere geschäftsfähig | Maßgeblich ist das Testament. Beim Berliner Testament entscheidet in der Regel der überlebende Ehegatte allein. Andernfalls müssen Ehepartner und Miterben gemeinsam entscheiden. |
| Ein Elternteil ist verstorben, der andere nicht geschäftsfähig | Ohne notarielle General- oder Verkaufsvollmacht ist für einen Verkauf in der Regel eine gerichtliche Betreuung bzw. die Zustimmung des zuständigen Betreuungsgerichts erforderlich. |
| Beide Eltern leben, sind aber nicht mehr geschäftsfähig | Die Kinder benötigen eine notarielle General- oder Verkaufsvollmacht. Liegt diese nicht vor, wird ein rechtlicher Betreuer bestellt bzw. das Betreuungsgericht eingeschaltet. |
Was ist vor dem Verkauf eines geerbten Hauses zu beachten?
Bevor Sie sich für den Verkauf eines geerbten Hauses entscheiden, müssen Sie sich ein paar grundlegende Dinge überlegen, um den Verkauf im Nachhinein nicht zu bereuen. Besteht eine Erbengemeinschaft, müssen außerdem die Miterben ebenfalls für den Hausverkauf sein, damit dieser überhaupt möglich ist. Im Alleingang seinen Hausanteil verkaufen geht nicht. Folgende Sachverhalte sollten alle Beteiligten sorgfältig prüfen, bevor sie sich für den Verkauf des geerbten Hauses entscheiden:
- Ist eine Vermietung eine Überlegung wert? In der Regel ist die Vermietung von Einfamilienhäusern finanziell wenig sinnvoll.
- Ist Selbstnutzung eine Option? Als Alleinerbe können Sie frei entscheiden, ob Sie selbst in das geerbte Haus einziehen möchten oder nicht. Besteht eine Erbengemeinschaft, müssen die anderen Erben mit Ihrem Einzug einverstanden sein und Sie wiederum müssen die finanziellen Mittel haben, die anderen auszuzahlen.
- Kommt ein Hausverkauf infrage? Auch in diesem Fall können Sie als Alleinerbe frei entscheiden. Berücksichtigen Sie dabei jedoch, dass eventuell Spekulationssteuer anfallen kann. Bei einer Erbengemeinschaft müssen dem Verkauf des geerbten Hauses alle zustimmen. Ist das nicht der Fall, haben Sie die Möglichkeit, Ihren Erbteil zu verkaufen. Allerdings müssen Sie dann Ihren gesamten Erbteil verkaufen, nur Ihren Anteil am Haus zu verkaufen, ist nicht möglich.
- Wie hoch wird die Erbschaftsteuer ausfallen? Die Erbschaftssteuer kann je nach Verwendung des geerbten Hauses unterschiedlich hoch ausfallen. So kann eine Selbstnutzung gegebenenfalls steuerlich vorteilhaft sein.
- Mit welchen Kosten ist zu rechnen? Neben der Erbschaftsteuer kommen je nachdem, wie das geerbte Haus weiter verwendet wird, weitere Kosten hinzu. Zum Beispiel die Vermarktungskosten und die Kosten für eine Haushaltsauflösung bei einem Verkauf oder einer Vermietung.
Welche Steuern fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?
Beim Verkauf eines geerbten Hauses können unter bestimmten Umständen Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer anfallen:
| Erbschaftssteuer | Spekulationssteuer |
|
Erbschaftssteuer fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie an, wenn der Verkehrswert des geerbten Hauses den jeweils geltenden Freibetrag übersteigt. Es wird allerdings nur der Teil des Verkehrswerts besteuert, der den Freibetrag überschreitet. Freibeträge:
|
Spekulationssteuer kann beim Verkauf einer geerbten Immobilie anfallen, wenn die geltenden Fristen noch nicht abgelaufen sind. Dabei zählt nicht der Zeitpunkt der Erbschaft, sondern der ursprüngliche Kaufzeitpunkt des Erblassers.
Die maßgebliche Spekulationsfrist wird also vom Erblasser auf den Erben übertragen. |
Wann kann ein geerbtes Haus ohne Spekulationssteuer verkauft werden?
Ein geerbtes Haus kann unter folgenden Umständen verkauft werden, ohne dass Spekulationssteuer anfällt:
- Der Erblasser hat das Haus vor über zehn Jahren gekauft.
- Der Erblasser oder Sie haben das Haus in mindestens zwei Kalenderjahren und dem Jahr des Verkaufs selbst dauerhaft bewohnt, hatten also ihren Lebensmittelpunkt dort, und waren im örtlichen Einwohnermeldeamt registriert.
- Sie als Erbe haben das Haus die letzten zwei Kalenderjahre sowie im Jahr, in dem Sie das Haus vererbt bekommen haben, einem leiblichen oder adoptierten Kind mietfrei zum Wohnen überlassen.
- Der Verkaufserlös beträgt weniger als 600 Euro und Sie haben in dem Jahr auch sonst keine Erlöse durch private Veräußerungsgeschäfte gehabt.
- Sie haben maximal drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkauft. Die 3-Objekt-Grenze stellt allerdings keine starre Grenze dar, weder nach oben noch nach unten.
- Sie verkaufen das geerbte Haus ohne Gewinn: Der Verkaufspreis abzüglich der Makler- und Notarkosten ist niedriger als der ursprüngliche Kaufpreis.
Die Bedeutung des Verkehrswerts fürs Finanzamt
Die Höhe der Erbschaftssteuer wird vom Finanzamt anhand des Verkehrswerts der geerbten Immobilie festgesetzt. Liegt der Verkehrswert unterhalb des im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) festgelegten Freibetrags und erfolgt der Verkauf, nachdem die Spekulationsfrist abgelaufen ist, können Sie das Haus komplett steuerfrei erben. Sie müssen weder Erbschaftssteuer für die Immobilie noch Spekulationssteuer zahlen.
- Das Finanzamt berücksichtigt nicht immer alle individuellen Wertminderungen.
- Ein eigenes Gutachten eines Sachverständigen kann helfen, einen niedrigeren Wert nachzuweisen.
- Wird die Immobilie kurz nach dem Erbfall verkauft (innerhalb von ca. 1 Jahr), zählt oft der tatsächliche Verkaufspreis statt der Schätzung. Nach Ablauf eines Jahres muss nachgewiesen werden, dass der Wert unverändert geblieben ist.
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Mit welchen Kosten ist beim Verkauf eines geerbten Hauses zu rechnen?
Außer einer möglichen Erbschafts- und Spekulationssteuer können unter anderem folgende Kosten für den Verkauf einer geerbten Immobilie anfallen:
- Kosten für die Wertermittlung der Immobilie
- Maklercourtage, wenn diese nicht vom Käufer übernommen wird
- Ausgaben für Exposé-Erstellung und Immobilienanzeigen
- Gebühren für Ämter, von denen Sie eventuell Dokumente anfordern müssen
- Kosten für eventuell notwendige Reparaturen oder eine Instandsetzung des Hauses
- Kosten für eine Haushaltsauflösung
- Kosten für das Begleichen von Verbindlichkeiten oder Hypotheken und deren Löschung aus dem Grundbuch
- Notarkosten
Den maximalen Verkaufspreis für das geerbte Haus erzielen
Nicht nur für ein eigens erworbenes Haus, auch für ein geerbtes Haus möchte man in der Regel den bestmöglichen Verkaufspreis erhalten. Um dieses Ziel zu erreichen, sollten Sie alle wichtigen Unterlagen für den Hausverkauf zusammentragen. Besonders wichtig ist außerdem der angesetzte Verkaufspreis beziehungsweise Angebotspreis. Er sollte weder zu hoch noch zu niedrig angesetzt sein. Es ist deshalb ratsam, einen Experten mit der Immobilienbewertung zu beauftragen. Ein guter Immobilienmakler weiß außerdem, wie er das Haus am besten vermarkten kann und ist geübt darin, erfolgreich Verkaufsverhandlungen zu führen, sodass Sie am Ende tatsächlich den bestmöglichen Verkaufspreis erhalten.
FAQ - Geerbtes Haus verkaufen
Nein. Sie können frei entscheiden, ob Sie die Immobilie behalten, vermieten oder verkaufen möchten.
Ja, in vielen Fällen ist das möglich. Sie benötigen dann aber einen Erbnachweis (z. B. Testament oder Erbschein), um die Verkaufsberechtigung nachzuweisen.
In der Regel nicht direkt. Einkommensteuer kann aber anfallen, wenn die Immobilie vermietet war oder gewerblich genutzt wurde.
Die Erbschaftsteuer richtet sich nicht direkt nach dem Verkauf, sondern nach dem Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erbfalls.
Dann kann das Finanzamt den höheren Verkaufspreis als Grundlage für die Besteuerung nehmen, was zu einer höheren Steuerlast führen kann.
Ein niedriger Verkaufspreis wird vom Finanzamt oft nicht anerkannt, besonders bei Verkäufen an Angehörige. Die Steuer kann dann trotzdem auf Basis des höheren Verkehrswerts berechnet werden.
Ja. Allerdings gelten zusätzlich die steuerlichen und rechtlichen Vorschriften des jeweiligen Landes, in dem sich die Immobilie befindet.
Ein geerbtes Haus kann in der Regel verkauft werden, sobald Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben zustimmen.
Steuerlich wichtig sind zwei Fristen:
- 10-Jahresfrist: Danach fällt in der Regel keine Spekulationssteuer mehr an.
- 3-Jahresregel bei Eigennutzung: Wenn der Erblasser, Sie oder ein Kind die Immobilie in den letzten drei Kalenderjahren selbst genutzt haben, ist der Verkauf meist steuerfrei möglich.
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