Verkauf eines Einfamilienhauses

Handelt es sich bei dem Einfamilienhaus um eine Immobilie in einer gefragten Gegend, die in gutem Zustand ist und nicht mehr als fünfunddreißig Jahre alt ist, kann ein Verkauf zum Kinderspiel werden. Sich unter diesen Voraussetzungen noch Gedanken um ein Exposé zu machen, scheint unnötig. Die meisten Verkäufer betreiben aufgrund der hohen Nachfrage möglichst wenig Aufwand und schalten einfach eine Verkaufsanzeige im Internet.  

So läuft es selbstredend nicht immer. Liegt das Einfamilienhaus in einer wenig attraktiven und eher ländlichen Region, kann sich der Verkauf eines freistehenden Eigenheims mitunter als Langzeitprojekt entpuppen. Ein Haus, das in den fünfziger Jahren gebaut wurde, kann möglicherweise eher schwierig zu veräußern sein. Egal, ob es sich bei Ihrem Eigenheim um eine Doppelhaushälfte, ein Reihenhaus oder eben um ein freistehendes Einfamilienhaus handelt, neben dem Haus verkaufen Sie auch immer das Grundstück. Einzige Ausnahme bildet hier das Erbbaurecht, bei dem der Grund nicht mit veräußert wird.  

Anhand dieser Punkte wird deutlich, dass es durchaus sinnvoll sein kann, mehr Zeit auf die Erstellung eines Exposés zu verwenden. Und, ohne extra dick aufzutragen, die besonderen Vorzüge Ihrer Immobilie in punkto Lage und Grundstück hervorzuheben. Ein Interessent kann sich auf diese Weise sein eigenes Bild machen. Wir schauen uns anhand eines Beispiels an, wie ein Verkauf ablaufen kann: Für ein in den Fünfziger Jahren gebautes freistehendes Einfamilienhaus, das gänzlich auf dem Land liegt, wird ein Käufer gesucht. Dies sind keine Vorzeichen für einen Selbstläufer. Unter diesen Voraussetzungen gilt es, die Zielgruppe möglicher Interessenten genau zu ermitteln und die Immobilie gezielt in diesen Kreisen anzubieten. Im Falle dieses Eigenheims auf dem Land wäre dies die Zielgruppe der naturverbundenen jungen Familie mit Kindern.

Ein Exposé in Form von Handzetteln oder Flyern in der weiteren und näheren Nachbarschaft zu verteilen, hatte in unserem Beispiel Erfolg. Es meldeten sich überwiegend junge Familien mit Kindern, insgesamt gab es schlussendlich zehn kaufwillige Interessenten. Ein fundierter und realistischer Verkaufspreis, wie ihn ein Sachverständiger durch ein Gutachten ermittelt, belief sich hier auf 170.000 Euro und wurde denn auch schlussendlich von einem Ehepaar ohne weitere Verhandlungen so akzeptiert. Zu einem Wohnflächen-Quadratmeterpreis von 1.200 Euro erwarben sie ein zwar nicht mehr neues, jedoch sehr gut gepflegtes Haus. Nachdem ein Baugutachter das neu erworbene Eigenheim einer exakten Prüfung unterzogen hatte, wollten die neuen Besitzer nach Einzug erst einmal modernisieren.

Mehr zum Thema Exposè finden Sie in unserem Artikel Haus verkaufen – was muss ins Exposé?

Im Falle eines im Erbbaurecht veräußerten Einfamilienhauses, muss neben dem Kaufpreis der Immobilie monatlich der Erbbauzins an den Erbbaurechtsgeber gezahlt werden. Ein Erbbaurechtsgeber, der Eigentümer des Grundstücks ist und bleibt, kann beispielsweise die Kirche sein. Meist ist das Erbbaurecht auf 99 Jahre befristet und wird, wie der Verkauf der Immobilie selbst, durch die Eintragung ins Grundbuch und durch den notariell beurkundeten Vertrag begründet. Wollen Sie Ihr Eigenheim, das sie auf dem Grundstück des Erbbaurechtsgebers errichtet haben, verkaufen, bedarf dies in aller Regel der Zustimmung des Grundstückseigentümers bzw. Erbbaurechtsgebers. Im Falle der Zustimmung und des Verkaufs der Immobilie tritt der Käufer dann in den Erbbaurechtsvertrag ein und bezahlt mit diesem Zeitpunkt fortlaufend den in aller Regel zwischen drei und vier Prozent liegenden Erbbauzins an den Eigentümer des Grundstücks.

Für einen Käufer entsteht dadurch, zumal in Zeiten der Null-Zins-Politik, meist ein Nachteil. Aufgrund der niedrigen Zinsen ist ein Käufer heute oftmals in der Lage, auch das Grundstück über ein entsprechend höheres Hypothekendarlehen seiner Bank, zu erwerben. Ein Vorteil liegt im Kauf eines Einfamilienhauses im Erbbaurecht ganz klar für Käufer, die über wenig Eigenkapital verfügen. Diese Käufer haben meist geringe Aussichten auf einen höheren Kredit und können hingegen ein Haus im Erbbaurecht leichter finanzieren. Ein Verkäufer sollte den Käufer jedoch noch einmal explizit darauf hinweisen, dass neben den Bewirtschaftungskosten auch Erbbauzinsen fällig werden. Nicht jeder Kaufinteressent ist mit dem Thema Erbbaurecht im Einzelnen vertraut. Der Käufer muss also für den Kauf mit Erbbaurecht mit höheren monatlichen Kosten rechnen als nur mit den reinen Anschaffungskosten des Hauses.

Sie haben als Eigentümer Ihres Hauses vor Jahren bereits eine Photovoltaikanlage auf dem Dach installieren lassen. Wie sieht es denn mit einem Verkauf der Anlage aus, sollen Grundstück und Haus verkauft werden? Hier gilt es zu unterscheiden, ob Sie zusätzlich Strom in fremde Netze einspeisen oder den Strom lediglich für die eigene Nutzung gewinnen. Relativ simpel ist es, erzeugen Sie den Strom nur für den eigenen Bedarf. Denn dann gehört die Photovoltaikanlage zum Haus und geht in den notariellen Kaufvertrag und den Kaufpreis, auf den dann die volle Grunderwerbsteuer zu bezahlen ist, ein.

Anders verhält es sich hingegen im Falle der Fremd-Strom-Erzeugung. Hier wird aus der Photovoltaikanlage ein bewegliches Gut, das getrennt vom Haus verkauft wird. In einem notariellen Kaufvertrag des Hauses kann zwecks Fremdeinspeisung auf die Anlage hingewiesen werden. Schließen Sie einen schriftlichen Kaufvertrag privat ab, geht die Anlage nicht in den vertraglich vereinbarten Kaufpreis für das Einfamilienhaus ein und der Wert der Anlage unterliegt damit auch nicht der Grunderwerbsteuer. Vereinfacht gesagt, bedeutet es nichts anderes, als dass der Käufer den Verkäufer ablöst und als Kleinunternehmer mit dem Strom Erlöse erzielt. Diese Gewinne aus einem Gewerbebetrieb sind dann entsprechend einkommensteuerpflichtig. In der Regel wird aufgrund der hohen Freibeträge keine Gewerbesteuer fällig.

Die Eigentümer einer solchen Photovoltaikanlage entscheiden sich meist für die Umsatzsteuer. Dabei gilt es, zwei Aspekte zu berücksichtigen: Die Erlöse sind zwar umsatzsteuerpflichtig, die Vorsteuer auf die Investitionskosten führt dagegen wiederum zu Rückerstattungen.

Bau und Inbetriebnahme der Photovoltaikanlage erfolgte 2006. Einspeisung von 5,78 kWp in das öffentliche Stromnetz. In den ersten fünf Jahren, in denen die Anlage in Betrieb war, wurden pro Jahr 879 kWh/kWp ins öffentliche Netz eingespeist. Lassen Sie uns anhand dieser Basisinformationen eine Beispielrechnung aufmachen: 

Gesamte Anschaffungs- und Investitionskosten netto: 27.880 €

Ertragsgarantie jährlich: 879 kWh x 5,78 kWp = 5.080,62 kWh bei 51,8 Cent/kWh (für 20 Jahre fest gem. EEG)
Garantierter Ertrag in Euro: 5.080,62 kWh x 0,518 € = 2.631,76 € pro Jahr

Höhe geschätzter Kosten liegen bei ca. 520 € (Kostenpunkte: Haftpflichtversicherung für Solaranlagen, Wartungskosten, Zählermiete, Reparaturrücklage)

Reinertrag pro Jahr nach Abzug der Kosten vor Steuern: 2.111,76 €

Verkauf in 2016 (zehn Jahre seit Bau und Inbetriebnahme):  

Restbuchwert: 50 % von 27.880 € = 13.940 €
(nach 10 Jahren ist der Buchwert zur Hälfte abgeschrieben)

Reinertrag (geschätzt) nach weiteren 10 Jahren vor Steuern: 2.111,76 x 10 Jahre = 21.117,60 €

Preis für den Käufer: 16.089,60 € (bei einer Rendite von rund fünf Prozent vor Steuern)

Liegt zwischen der vereinbarten Besitz-Übergabe an den Käufer und dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags ein größerer Zeitraum von einem halben oder gar einem ganzen Jahr, ist dies gesondert zu regeln. Eine solche Regelung wird beispielsweise notwendig, möchte ein Eigentümer sein Haus länger bewohnen als vorgesehen, da sich der Bau seines neuen Hauses deutlich verzögert oder sich aber der Umzug in eine Seniorenwohnanlage hinzieht. Andererseits soll der Vertrag jedoch meist schnellstmöglich unter Dach und Fach gebracht werden. Den notariellen Kaufvertrag bereits zu einem früheren Zeitpunkt abzuschließen, steht grundsätzlich nichts im Wege. Dieser bietet sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer eine gewisse Sicherheit, dass sowohl Besitzübergang als auch die Umschreibung des Eigentums zu einem späteren, jedoch bereits im Kaufvertrag festgelegten Zeitpunkt, erfolgen werden.

Darüber hinaus wird, zum Vorteil des Käufers, eine Auflassungs- bzw. Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Auf diese Weise ist der Käufer vor einer Weiterveräußerung an Dritte durch den Eigentümer geschützt. Um als Verkäufer eine gewisse Sicherheit zu haben, kann dieser eine Löschungsvollmacht des Käufers vereinbaren, um im Fall eines Rücktritts des Käufers geschützt zu sein. Auf Grundlage dieser Vollmacht kann der Notar im Falle eines Vertragsrücktritts die Vormerkung umgehend löschen lassen. Dass ein Käufer vom notariellen Kaufvertrag zurücktritt, kommt äußerst selten vor. Dies ist höchst unwahrscheinlich, da ihm bereits beträchtliche Kosten für Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrages, Grunderwerbsteuer sowie die Gerichtsgebühren für die Eintragung der Eigentumsvormerkung entstanden sind. Eine meist fünfstellige Summe zu verlieren wird wohl niemand ohne zwingende Gründe hinnehmen.  

Um die Grunderwerbsteuer zu umgehen, könnten sich Käufer und Verkäufer bei Abschluss des Kaufvertrages auf jeweils bindende Verkaufs- bzw. Kaufangebote einigen. Der Käufer würde dann, beispielsweise nach Ablauf eines Jahres, das notariell beurkundete Verkaufsangebot des Verkäufers annehmen. Rechtlich ist diese Regelung jedoch unsicher, nicht zuletzt, weil Käufer und Verkäufer noch keinen notariellen Kaufvertrag rechtsverbindlich unterzeichnet haben. Ein Widerruf des Angebots ist beiden Seiten noch möglich.

Mehr Informationen zum notariellen Kaufvertrag finden Sie in unserem Artikel Wann ist ein notarieller Kaufvertrag rechtswirksam?