Grundstück verkaufen: Ablauf, Vorgehensweise & wichtige Tipps
Grundstück verkaufen: Wie gehe ich vor?
Der Verkauf eines Grundstücks erfordert sorgfältige Planung und die Berücksichtigung vieler Details – von der Festlegung des Verkaufspreises über die Beschaffung wichtiger Unterlagen bis hin zur Auswahl des richtigen Käufers.
1. Grundbuchauszug anfordern
Wenn Sie sich dazu entschieden haben, ein Grundstück zu verkaufen, sollte Ihr erster Weg ins Grundbuchamt führen. Im Grundbuchauszug finden Sie alle wichtigen Informationen, unter anderem auch die über die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks. Nur, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch vermerkt sind, sind Sie berechtigt, das Grundstück zu veräußern. Wenn hier weitere Eigentümer eingetragen sind, können Sie das Grundstück nur mit deren Erlaubnis verkaufen.
Der Grundbuchauszug gibt außerdem Aufschluss über die Eigenschaften des Grundstücks, zum Beispiel über die Lage oder Größe oder etwaige Belastungen und Beschränkungen, zum Beispiel durch Wegerechte oder Leitungsrechte. Diese Informationen sind nicht nur für Sie von Interesse, Sie brauchen sie auch, um den Wert Ihres Grundstücks ermitteln zu können.
2. Welche Art Grundstück möchten Sie verkaufen?
Bevor Sie ein Grundstück verkaufen, sollten Sie die Grundstücksart klären, da sie Nutzung, Zielgruppe, Wert und Verkaufspreis bestimmt. Informationen dazu finden Sie im Flächennutzungs- oder Bebauungsplan, oft online oder bei der Kommune. Liegt kein Bebauungsplan vor, kann eine Bauvoranfrage Auskunft über die Bebauungsmöglichkeiten geben und den Verkaufspreis erhöhen. Dafür reichen Sie Bebauungsvorschläge bei der zuständigen Baubehörde ein.
| Grundstücksart | Beschreibung | Verkaufs- bzw. Bebauungspotenzial |
|---|---|---|
| Wald-, Wiesengrundstück, Brachland, Landwirtschaftsfläche | Grundstücke, die meist nicht oder nur bedingt bebaut werden dürfen | Geringes Bebauungspotenzial, Verkaufspreis oft niedrig |
| Bauerwartungsland | Land, das in Flächennutzungs- oder Bebauungsplänen als zukünftiges Bauland vorgesehen ist | Noch nicht bebaubar, Preis höher als Ackerland, aber niedriger als erschlossenes Bauland |
| Rohbauland | Als Bauland ausgewiesen, aber noch nicht erschlossen | Verkaufspreis geringer als für erschlossenes Baugrundstück |
| Bauland | Erschlossenes Grundstück, sofort bebauungsfähig | Hoher Verkaufspreis, besonders in Neubausiedlungen |
| Bebautes Grundstück | Grundstück mit bestehenden Gebäuden, Nutzung oder Abriss möglich | Attraktiv, besonders in Städten, hoher Verkaufspreis möglich |
3. Wie ermittle ich den Wert beim Grundstücksverkauf?
Die Festlegung des Verkaufspreises für ein Grundstück gehört zu den wichtigsten und zugleich herausforderndsten Schritten beim Grundstücksverkauf. Ein zu niedriger Preis kann zu Verlusten führen, ein zu hoher Preis schreckt potenzielle Käufer ab oder verzögert den Verkauf.
Orientierung durch Bodenrichtwerte
Eine erste Orientierung bieten die Bodenrichtwerte, die von Städten und Gemeinden auf Basis tatsächlich erzielter Verkaufspreise veröffentlicht werden. Sie zeigen, welcher Wert für ähnliche Grundstücke in Ihrer Region üblich ist.
Verkehrswert und Vergleichswertverfahren
Für eine präzisere Ermittlung des Grundstücksverkaufswerts kann das Vergleichswertverfahren herangezogen werden. Dabei wird der Verkehrswert anhand vergleichbarer Grundstücke berechnet. Beachten Sie: Je nach Einzigartigkeit Ihres Grundstücks kann der tatsächliche Verkaufspreis bis zu 20 % über oder unter dem Bodenrichtwert liegen.
Faktoren für den Grundstückswert
Für die Festlegung des optimalen Preises sollten weitere Kriterien berücksichtigt werden:
- Lage, Größe, Zuschnitt und Ausrichtung
- Topografie und Bodenbeschaffenheit
- Baurechtliche Möglichkeiten (GRZ, GFZ, Bebaubarkeit)
- Anschlüsse an Versorgungs- und Entsorgungssystem
- Denkmalschutz oder Altlasten
- Grundbuchstand: Lasten, Beschränkungen, Rechte Dritter
- Zielgruppe: Privatperson oder Bauträger
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4. Grundstück verkaufen: Welche Unterlagen brauche ich?
Haben Sie den Grundstückswert ermittelt und den passenden Verkaufspreis definiert, sollten Sie noch einmal prüfen, ob Sie alle für den Grundstücksverkauf notwendigen Unterlagen vorliegen haben, bevor Sie sich auf die Suche nach einem Käufer machen.
Folgende Unterlagen sind für den Verkauf eines Grundstücks wichtig:
| Art der Unterlage | Zweck / Erläuterung | Bezugsquelle |
|---|---|---|
| Flurkarte / Liegenschaftskarte / Katasterkarte | Grobe Darstellung des Grundstücks und der Baulichkeiten | Katasteramt |
| Bebauungsplan | Regelt die Art der baulichen Nutzung in einem Gebiet | Stadtentwicklung / Bauamt |
| Grundbuchauszug | Zeigt Eigentümerverhältnisse und offizielle Rechte auf | Grundbuchamt |
| Auszug aus dem Baulastenverzeichnis | Dokumentiert öffentlich-rechtliche Verpflichtungen auf dem Grundstück | Stadtentwicklung / Bauamt |
| Grundsteuerbescheid | Zeigt Höhe der jährlich zu zahlenden Grundsteuer | zuständiges Finanzamt |
| Erschließungsnachweis | Nachweis, dass das Grundstück an Versorgungs- und Entsorgungsnetze angeschlossen ist | zuständige Gemeinde |
| Bauvoranfrage (falls vorhanden) | Verbindliche Auskunft, ob geplantes Bauvorhaben genehmigungsfähig ist | Bauamt |
| Fotos / Luftbilder | Für Immobilienanzeigen und Präsentation | Immobilien- oder Luftbildfotograf |
Weitere mögliche Unterlagen:
- Altlastenauskunft
- Flächennutzungsplan
- Vermessungsunterlagen
- Miet- oder Pachtverträge
- Erbschein / notarielles Testament
5. Wie finde ich den passenden Käufer für mein Grundstück?
Wer ein Grundstück verkaufen möchte, sollte zuerst die passende Zielgruppe definieren. Entscheidend sind Lage, Grundstücksart und Bebaubarkeit. Ein Baugrundstück im Wohngebiet spricht private Bauherren oder Familien an, während ein Grundstück im Gewerbegebiet eher für Unternehmen interessant ist. Bauerwartungsland richtet sich häufig an Kapitalanleger, größere Flächen mit hoher Bebauungsmöglichkeit an Bauträger oder Projektentwickler.
Wichtig für die Vermarktung sind die Vorgaben aus dem Bebauungsplan wie GRZ, GFZ, zulässige Geschosse und maximale Gebäudehöhe. Diese Angaben helfen, das Potenzial des Grundstücks klar zu kommunizieren und den optimalen Verkaufspreis zu erzielen.
Bei sehr großen Flächen kann eine Grundstücksteilung sinnvoll sein, um mehrere Baugrundstücke zu schaffen und den Gesamterlös zu steigern.
Sobald Zielgruppe und Strategie feststehen, erstellen Sie ein aussagekräftiges Exposé und vermarkten das Grundstück online oder über einen Makler, der den gesamten Verkaufsprozess professionell begleitet.
Exposé-Vorlage: Grundstück verkaufen
Die Besichtigung beim Grundstücksverkauf
Wenn Sie potenzielle Kaufinteressenten für Ihr Grundstück gefunden haben, können Sie Besichtigungstermine vereinbaren. Da die Besichtigung ein sehr wichtiger Schritt im Verkaufsprozess ist, gilt es, diese gut vorzubereiten. Ordnen Sie alle für den Verkauf relevanten Unterlagen und nehmen Sie diese in Form eines Exposés, das Sie den Interessenten übergeben können, mit zum Termin. Bereiten Sie sich außerdem auf mögliche Fragen der Käufer zu Infrastruktur, der Umgebung und technischen Details vor, um ein genaues Bild vom Grundstück vermitteln und Vertrauen aufbauen zu können.
Folgende Fragen können zum Beispiel aufkommen:
- Familien mit Kindern: Gibt es Schulen, Kindergärten und Spielplätze in der Nähe?
- Ältere Menschen: Ist das Grundstück barrierefrei zugänglich? Oder kann es barrierefrei gemacht werden?
- Käufer, die das Grundstück als Anlageobjekt kaufen möchten: Wie ist die Mietpreisentwicklung in der Umgebung und die potenzielle Rendite?
- Käufer, die das Grundstück bebauen möchten: Bekommt man eine Baugenehmigung für das Grundstück aus? Wie sieht der Bebauungsplan aus? Wie ist die Bodenbeschaffenheit?
Neben den Unterlagen und Fragen beziehungsweise Antworten gilt es auch, das Grundstück selbst für die Besichtigung vorzubereiten. Räumen Sie das Grundstück auf, machen Sie es gut zugänglich und schaffen Sie eine angenehme Atmosphäre. Kurz: Präsentieren Sie das Grundstück im besten Licht, um potenzielle Käufer davon zu überzeugen.
Tipps für den privaten Grundstücksverkauf
Wenn Sie Ihr Grundstück privat verkaufen, können Sie Kosten sparen und den Verkaufsprozess selbst steuern. Gleichzeitig sollten Sie gut vorbereitet sein: Die richtige Preisstrategie – etwa durch ein Bieterverfahren – kann den Verkaufspreis steigern. Zudem lohnt es sich, steuerliche Aspekte wie die Spekulationsfrist oder mögliche Abgaben frühzeitig zu prüfen. Mit der richtigen Planung verkaufen Sie Ihr Grundstück sicher, effizient und zum optimalen Preis.
1. Kaufpreisverhandlung mit Bieterverfahren
Beim Grundstücksverkauf kann das Bieterverfahren eine effektive Methode sein, um den optimalen Verkaufspreis zu erzielen. Dabei legen Sie im Exposé einen Mindestpreis fest und weisen darauf hin, dass die Preisfindung über Gebote erfolgt.
Nach der Besichtigung geben Kaufinteressenten ihre Gebote ab. Anschließend entscheiden Sie als Verkäufer, welches Angebot Sie annehmen möchten – eine Verpflichtung zum Höchstgebot besteht nicht.
Das Bieterverfahren eignet sich besonders für attraktive Baugrundstücke in gefragter Lage, bei denen mit hoher Nachfrage und mehreren Interessenten zu rechnen ist.
2. So können Sie Steuern sparen
Ähnlich wie beim Hausverkauf können auch beim Verkauf eines Grundstücks folgende Steuern anfallen:
- Spekulationssteuer
- Gewerbesteuer
- Umsatzsteuer
Mit der richtigen Planung lassen sich diese jedoch oft vermeiden oder reduzieren.
Spekulationssteuer
| Punkt | Regelung | Spartipp |
|---|---|---|
| Wann fällt sie an? | Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Kauf mit Gewinn | 10-jährige Spekulationsfrist abwarten |
| Berechnungsgrundlage | Gewinn × persönlicher Einkommensteuersatz | Gewinn durch Abzüge reduzieren |
| Abziehbare Kosten | Maklercourtage, Inseratskosten, Notar, Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer, Vorfälligkeitsentschädigung | Alle belegbaren Kosten berücksichtigen |
| Besonderheit | Bei Erbschaft/Schenkung zählt Besitzdauer des Vorbesitzers | Haltefristen prüfen |
Gewerbesteuer
| Punkt | Regelung | Spartipp |
|---|---|---|
| Wann fällt sie an? | Bei gewerblichem Grundstückshandel | Drei-Objekt-Grenze beachten |
| Drei-Objekt-Grenze | Mehr als 3 Verkäufe innerhalb von 5 Jahren → mögliches Gewerbe | Verkäufe planen und prüfen lassen |
| Ausnahme | Finanzamt prüft Einzelfall | Steuerberatung sinnvoll |
Umsatzsteuer
| Punkt | Regelung |
|---|---|
| Privatverkauf | Grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 9a UStG) |
| Befreite Übertragungen | Ehegatten, Eltern & Kinder, Erbschaft, Schenkung |
| Gewerblicher Verkauf | Umsatzsteuer optional möglich |
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Wie läuft ein Grundstücksverkauf ab?
Nachdem Sie sich mit dem Käufer auf einen Kaufpreis für Ihr Grundstück geeinigt haben, folgt der strukturierte Verkaufsprozess:
- Bonitätsprüfung des Käufers
Prüfen Sie, ob der Käufer das Grundstück inklusive Nebenkosten finanzieren kann – entweder durch Selbstauskunft oder über Wirtschaftsauskunfteien. - Kaufvertragsentwurf erstellen
Ein Notar legt alle Details und Bedingungen des Grundstücksverkaufs im Kaufvertragsentwurf fest. Prüfen Sie den Entwurf sorgfältig und klären Sie Unklarheiten direkt mit dem Notar oder einem Fachanwalt. - Notarielle Unterzeichnung des Kaufvertrags
Nach Prüfung wird der Kaufvertrag für das Grundstück beim Notartermin unterzeichnet und rechtlich bindend abgeschlossen. - Eintragung der Auflassungsvormerkung
Der Notar veranlasst die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die dem Käufer das Eigentum am Grundstück sichert. - Grundschuldeintragung bei Finanzierung
Wird das Grundstück über ein Darlehen finanziert, trägt der Notar die Grundschuld ins Grundbuch ein, damit die Bank ihre Rechte absichern kann. - Erstattung des Kaufpreises
Nach Eintragung der Auflassungsvormerkung fordert der Notar den Käufer zur Zahlung auf. Der Kaufpreis wird anschließend überwiesen. - Eintragung des neuen Eigentümers
Sobald der Kaufpreis eingegangen ist, veranlasst der Notar die Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch. Damit ist der Grundstücksverkauf abgeschlossen.
Grundstück verkaufen: Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen
Beim Grundstück verkaufen entstehen verschiedene Kosten. Zwar trägt der Käufer in der Regel die Notar- und Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung, dennoch sollten Verkäufer die eigenen Ausgaben realistisch kalkulieren.
1. Maklerprovision
Beauftragen Sie einen Makler mit dem Grundstücksverkauf, fällt eine Provision von bis zu 7,14 % des Kaufpreises an (je nach Bundesland). Seit Dezember 2020 wird die Maklerprovision bei privaten Wohnimmobilien in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt – meist jeweils 3,57 %.
2. Kosten für die Grundstücksbewertung
- Vollgutachten: ca. 0,5–1,5 % des Verkehrswerts (mehrere tausend Euro möglich)
- Kurzgutachten: einige hundert Euro (nur zur groben Orientierung geeignet)
Stellen Sie dem Gutachter alle Unterlagen vollständig zur Verfügung – das reduziert Aufwand und Kosten. Für gerichtsfeste Bewertungen sind öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige erforderlich.
3. Vermarktungskosten
Beim privaten Grundstücksverkauf entstehen Kosten für:
- Immobilienanzeigen auf Online-Portalen
- Zeitungsinserate
- professionelle Fotos oder Luftbilder
Diese Leistungen sind bei einem Makler meist in der Provision enthalten.
4. Grundbuch- und Finanzierungskosten
- Aktueller Grundbuchauszug: ca. 10–20 €
- Löschung einer Grundschuld: ca. 0,2 % der eingetragenen Grundschuld
- Vorfälligkeitsentschädigung: fällt an, wenn ein laufendes Darlehen vorzeitig abgelöst wird (abhängig vom Zinssatz und Restlaufzeit)
Ist das Grundstück noch belastet, müssen Verkäufer für die Löschung der Grundschuld und mögliche Bankgebühren aufkommen.
5. Bauvoranfrage (optional)
Existiert kein Bebauungsplan, kann eine Bauvoranfrage den Verkauf erleichtern.
- Einfache Anfrage: ca. 50–200 €
- Umfangreichere Voranfragen: bis zu 1 % der geplanten Baukosten
Fazit
Auch wenn der Käufer viele Nebenkosten trägt, sollten Verkäufer beim Grundstücksverkauf insbesondere Maklerkosten, Bewertung, Grundbuchgebühren und mögliche Finanzierungskosten einplanen. Eine sorgfältige Kalkulation schützt vor finanziellen Überraschungen und sichert den gewünschten Verkaufserlös.
Grundstück mit oder ohne Makler verkaufen?
Beim Grundstücksverkauf ist es ähnlich wie beim Immobilienverkauf – haben Sie Erfahrung und Zeit, sich damit intensiv zu beschäftigen, können Sie das sicher allein managen. Wenn nicht, ist die Unterstützung durch einen Experten oft sehr hilfreich. Ein Grundstücksmakler kann Ihnen viele, teils zeitintensive Aufgaben im Verkaufsprozess abnehmen. Er bewirbt das Grundstück, berät Sie bei der Auswahl der Interessenten und kümmert sich um Besichtigungen und die Kaufpreisverhandlung. Vielleicht hat er auch schon einen potenziellen Käufer aus seinem Kundenstamm im Auge. Informieren Sie sich trotzdem bereits im Vorfeld über die Maklercourtage. Als Verkäufer teilen Sie sich die in der Regel zu je 50 Prozent mit dem Käufer.
FAQ: Häufige Fragen zum Verkauf von Grundstücken
Ein Grundstück verkaufen Sie am besten, indem Sie strukturiert vorgehen und nichts überstürzen. Lassen Sie den Wert Ihres Grundstücks professionell ermitteln, bevor Sie einen Verkaufspreis und Angebotspreis festlegen, bestimmen Sie die Zielgruppe, bevor Sie eine Vermarktungsstrategie festlegen, sorgen Sie für ein ansprechendes Exposé und alle erforderlichen Unterlagen und bereiten Sie die Besichtigung gut vor. Haben Sie nur wenig Zeit und Erfahrung, lassen Sie das Grundstück am besten durch einen Makler verkaufen.
Die meisten Kosten beim Grundstücksverkauf muss der Käufer zahlen. Doch auch Sie als Verkäufer haben ein paar Kosten zu tragen. Zum Beispiel einen Teil der Maklercourtage, wenn Sie einen Makler mit dem Verkauf des Grundstücks beauftragen. Verkaufen Sie das Grundstück privat, müssen Sie die Immobilienbewertung und -vermarktung zahlen. Darüber hinaus kann es sein, dass Sie die Löschung einer Grundschuld oder eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen, wenn Sie ein Grundstück verkaufen. Welche Kosten genau anfallen, ist individuell unterschiedlich.
Um ein Grundstück verkaufen zu können, brauchen Sie vor allem jede Menge wichtiger Dokumente. Dazu zählen unter anderem ein aktueller Grundbuchauszug, die Flurkarte, ein Bebauungsplan, falls vorhanden, und ein Erschließungsnachweis, sofern es sich um ein erschlossenes Grundstück handelt.
Ein Grundstück kann man steuerfrei verkaufen, sobald man es länger als zehn Jahre besitzt und man nicht mehr als drei Grundstücke oder Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkauft. Ausnahmen von der Drei-Objekt-Grenze sind möglich. Spekulationssteuer ist leider immer zu zahlen, wenn Sie ein Grundstück verkaufen, solange die zehnjährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist. Allerdings gibt es Möglichkeiten, dies zu reduzieren.
In der Regel übernimmt die Notarkosten beim Grundstücksverkauf der Käufer. Nur einzelne Posten zahlt der Verkäufer, wenn er zum Beispiel eine Grundschuld löschen lässt.
Beim Verkauf eines Grundstücks können Spekulationssteuer und Umsatzsteuer anfallen. Spekulationssteuer ist dann zu zahlen, wenn man das Grundstück vor Ende der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft. Umsatzsteuer muss möglicherweise gezahlt werden, wenn man mehr als drei Grundstücke oder Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkauft.
Die Grundsteuer ist jährlich fällig und so bleibt beim Verkauf eines Grundstücks derjenige Steuerschuldner, der zu Jahresbeginn Eigentümer war. Das heißt, der Verkäufer muss die Grundsteuer im Jahr des Grundstücksverkaufs zahlen, nicht der Käufer.
Ein Grundstück zu verkaufen ist nicht immer ganz einfach, vor allem nicht, wenn man keine Erfahrung und keine Zeit hat. Ein Makler kann hierbei eine große Stütze sein. Er übernimmt die meisten Aufgaben. Möchten Sie trotzdem ein Grundstück selbst verkaufen, hilft Ihnen dieser Ratgeber weiter.
Ein geerbtes Grundstück können Sie dann steuerfrei verkaufen, wenn die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist. Dabei werden die Jahre, in denen der Erblasser Eigentümer des Grundstücks war, mit angerechnet.
Von einem Grundstücksverkauf erfährt das Finanzamt vom Notar. Er ist dazu verpflichtet, Immobiliengeschäfte innerhalb von zwei Wochen dem Finanzamt mitzuteilen.
Ja, Sie können ein geschenktes Grundstück verkaufen. Allerdings sollten Sie die zehnjährige Spekulationsfrist wahren, wenn Sie keine Steuern zahlen möchten. Das Gute: Die Jahre, in denen der Schenkende Eigentümer des Grundstücks war, werden mit angerechnet.
Was ist Ihre Immobilie wert?
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