Hausverkauf: Ablauf, Kosten, Steuern, Checkliste

Für den Verkauf einer Immobilie müssen einige Unterlagen zusammengetragen werden. Viele Informationen finden Sie im Grundbuchauszug, beispielsweise zum Standort, der Quadratmeterzahl oder dem Baujahr. Dem amtlichen Dokument können Sie auch entnehmen, ob und welche Rechte von Dritten bestehen. Insbesondere Käufer, die den Hauskauf über einen Immobilienkredit oder eine Hypothek finanzieren, benötigen zahlreiche Dokumente mit Angaben zum Haus.

Übersicht der wichtigsten Unterlagen:

Ausführlichere Informationen im Artikel Hausverkauf Unterlagen.

Der Verkauf eines Einfamilienhauses hängt stark von Lage, Zustand und Alter der Immobilie ab. In gefragten Wohngegenden, bei gepflegten Häusern und einer Bauzeit von unter 35 Jahren, ist der Verkauf meist unkompliziert. Viele Eigentümer setzen in solchen Fällen einfach auf Online-Anzeigen.

Schwieriger wird es bei älteren Häusern oder ländlicher Lage. Hier lohnt es sich, gezielt zu arbeiten: Neben dem Haus verkaufen Sie auch das Grundstück (außer bei Erbbaurecht). Ein professionelles Exposé, das die Vorteile der Immobilie, die Lage und das Grundstück hervorhebt, kann entscheidend sein, um die richtige Zielgruppe anzusprechen.

Beispiel: Ein freistehendes Einfamilienhaus aus den 1950er Jahren auf dem Land fand über Handzettel und Flyer in der Nachbarschaft erfolgreich Käufer – vor allem junge, naturverbundene Familien. Zehn Interessenten meldeten sich, und das Haus wurde zum realistischen Gutachterpreis von 170.000 € verkauft, entsprechend ca. 1.200 €/m² Wohnfläche.

Im Idealfall ist dann der richtige Zeitpunkt für den Hausverkauf gekommen, wenn der beste Verkaufspreis erzielt werden kann. Dieser wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt: Gibt es viele Kaufinteressenten und sind die Zinsen für Baufinanzierungen niedrig, steigen die Verkaufspreise. Wer einen sehr guten Preis für sein Haus erzielen möchte, sollte deshalb das aktuelle Marktgeschehen in der Region beobachten. Ist abzusehen, dass das Haus in Zukunft im Wert weiter steigt, kann es sich lohnen, mit dem Hausverkauf zu warten. Wird der Wert jedoch sinken, spricht das für den Hausverkauf.

Beim richtigen Zeitpunkt für den Hausverkauf spielen allerdings auch die eigenen Anforderungen an das Zuhause eine wichtige Rolle: Sind zum Beispiel die Kinder ausgezogen und ist das Haus zu groß geworden, sollte der Hausverkauf nicht zu lange verschoben werden, sofern geplant ist, danach in eine Eigentumswohnung zu ziehen. Der Grund: Der Kaufpreis für eine Anschlussimmobilie steigt während der Wartezeit ebenfalls.

Grundsätzlich ist der richtige Zeitpunkt für den Hausverkauf also spätestens dann gekommen, wenn das Haus nicht mehr zu den eigenen Lebensumständen passt.

Im Durchschnitt dauert der Hausverkauf von der Entscheidung zu verkaufen bis zur Beurkundung beim Notar etwa sechs bis zwölf Monate. Am meisten Zeit wird in der Regel für die Vorbereitung des Hausverkaufs benötigt, wobei professionelle Immobilienmakler dabei wesentlich schneller sind als unerfahrene Verkäufer.

Am Ende entscheiden vor allem Angebot und Nachfrage darüber, wie schnell sich ein Haus verkaufen lässt. Dabei spielen insbesondere die Lage und der Zustand des Hauses eine Rolle: Üblicherweise ist ein Haus in guter Lage und gutem Zustand zu einem fairen Preis schneller als ein Haus, das sanierungsbedürftig ist und zu einem überteuerten Preis angeboten wird.

Für die meisten Hauseigentümer ist der Verkauf ihres Hauses nichts Alltägliches. Und so stellt sich zu Beginn die Frage, wie das überhaupt geht, wie der richtige Ablauf beim Hausverkauf aussieht. Grundsätzlich kann der Hausverkauf in vier Phasen eingeteilt werden:

• Vorbereitung
• Vermarktung
• Abwicklung
• Übergabe

Hier ein Überblick darüber, welche Schritte zu den einzelnen Phasen beim Hausverkauf gehören:

Schritt 1: Unterlagen für den Hausverkauf zusammentragen

Um Ihr Haus zu verkaufen, benötigen Sie einige Unterlagen. Dazu zählen zum Beispiel:

• Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Grundrisse
• Flurkarte etc.

Wenn Sie Ihr Haus alleine verkaufen möchten, müssen Sie sich selbst um diese Dokumente kümmern und sich dafür unter anderem an die örtlichen Behörden wenden. Haben Sie einen Makler mit dem Hausverkauf beauftragt, unterstützt er Sie dabei und nimmt Ihnen einige Schritte ab.

Schritt 2: Wert des Hauses ermitteln

Es ist sehr wichtig, den Markt- beziehungsweise Verkehrswert der Immobilie zu kennen. Denn nur so lässt sich der erzielbare Verkaufspreis annähernd ermitteln. Für die Wertermittlung der Immobilie spielen vor allem folgende Faktoren eine wichtige Rolle: 

• Art des Hauses (Einfamilienhaus, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus > Mehrfamilienhaus verkaufen)
• Lage des Hauses (Mikrolage und Makrolage)
• Zustand des Hauses
• individuelle Ausstattung des Hauses
• Erweiterungs- und Umbaumöglichkeiten
• Aktuelles Marktgeschehen

Bei der Lage kommt es natürlich auf die Region, die wirtschaftliche Entwicklung, die Infrastruktur sowie das unmittelbare Wohnumfeld der Immobilie an. Der Zustand des Hauses hängt dagegen stark vom Alter, dem Energiestandard und dem Modernisierungsgrad ab. Bei der Ausstattung spielen die Bauweise der Immobilie und die Qualität der Baumaterialien eine wichtige Rolle.

Schritt 3: Zielgruppe definieren

Damit Sie ein Haus oder eine Wohnung erfolgreich verkaufen, sollten Sie sich vorab überlegen, welche Zielgruppe dafür in Frage käme und wie Sie sie am besten ansprechen können. Sind es Familien, Singles und Paare oder Kapitalanleger, die Sie erreichen wollen? Oder auch Senioren, die nach einer altersgerechten Wohnung suchen? Hier kommen wieder die Art und Lage des Hauses sowie dessen Ausstattungsmerkmale ins Spiel. Denn Hausbesitzer, die ein mondänes Einfamilienhaus verkaufen wollen, werden sich auf eine andere Zielgruppe konzentrieren als Verkäufer, die ein Ferienhaus zum Verkauf anbieten. Ein erfahrener Makler kann Ihnen bei der Zielgruppendefinition helfen.

Schritt 4: Angebotspreis für das Haus festlegen

Konnten Sie den Hauswert ermitteln und eine Zielgruppe festgelegen, muss jetzt ein realistischer Angebotspreis festgelegt werden, der die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt anregt, dessen Höhe sich potenziellen Käufern aber auch erschließt. Ein zu niedriger Angebotspreis könnte von Interessenten skeptisch aufgenommen werden, da sie Mängel befürchten (Versteckte Mängel beim Hauskauf). Ein zu hoher Preis schreckt hingegen schon im Vorfeld ab. Und ein Preis, den Sie nachträglich senken, schürt den Verdacht einer geringen Nachfrage. 

Eine wichtige Rolle beim Festlegen des Angebotspreises spielt die Verkaufsstrategie. Diese zwei Varianten gibt es: 

• Bieterverfahren: Die Idee beim Bieterverfahren ist, dass sich die Interessenten gegenseitig überbieten. Somit liegt der Angebotspreis zu Beginn niedrig. Diese Verkaufsstrategie empfiehlt sich, wenn es eine große Nachfrage für das Haus gibt. Ansonsten besteht die Gefahr, dass die Immobilie zu einem zu niedrigen Preis veräußert wird und Sie einen schlechten Deal machen.
• Preisnachlass: Ein gezielter Preisnachlass verfolgt eine andere Verkaufsstrategie. Hierbei wird der Angebotspreis zum Verkaufsstart fünf bis zehn Prozent höher angesetzt, damit der Eigentümer im späteren Verkaufsgespräch dem potenziellen Käufer einen Nachlass gewähren kann. Die Gefahr bei dieser Strategie ist, dass besonders in wenig nachgefragten Regionen das Haus zum Ladenhüter werden und sich der Verkauf hinziehen kann.

Als privater unerfahrener Verkäufer ist es sehr schwierig, den korrekten Angebotspreis zu ermitteln. Ein erfahrener Makler, der sich in der Regel gut mit dem regionalen Immobilienmarkt auskennt, kann hier helfen. So riskieren Sie weder einen zu hohen noch einen zu niedrigen Angebotspreis und erhöhen die Chancen auf einen schnellen Hausverkauf.

Schritt 5: Exposé für das Haus erstellen

Das Exposé gilt als erste Visitenkarte einer Immobilie und ist somit eines der wichtigsten Werbemittel, um ein Haus zu verkaufen. In dem Exposé sollten Interessenten alle Fakten zum Haus finden, um sich vorab schon ein Bild von der Immobilie machen zu können. Neben aussagekräftigen und professionellen Innen- und Außenaufnahmen vom Haus enthält ein gutes Exposé folgende Informationen:

• Baujahr
• Grundriss und Lageplan
• Energieausweis
• Zustand und Datum der letzten Renovierung/Modernisierung
• Quadratmeterzahl der Wohnfläche
• Zimmerzahl
• laufende Betriebskosten
• Einzugstermin
• Ausstattung (Balkon, Terrasse, Garten, Garage, Stellplatz, Dachboden, Keller, Waschküche, Trockenspeicher, Lift)
• Wohnumfeld (Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Verkehrsanbindung, Ärzte, Apotheken, Freizeitmöglichkeiten, Kulturangebote, Naherholungsgebiete)

Das Exposé wird auf einem oder mehreren Immobilienportalen veröffentlicht, die zu der zuvor definierten Zielgruppe passen. Achten Sie darauf, dass Sie beim Einstellen die richtige Kategorie wählen. Immobilien für Kapitalanleger werden zum Beispiel in anderen Kategorien inseriert als Häuser für Privatnutzer. Auch ältere Kaufinteressenten suchen ihr neues Haus anderenorts als junge Familien. In manchen Fällen kann sich sogar ein Inserat in lokalen Zeitungen lohnen. 

Schritt 6: Hausbesichtigung vereinbaren und durchführen

Sobald die Anzeigen für das Haus veröffentlicht sind und sich die ersten potenziellen Kaufinteressenten melden, können Besichtigungstermine vereinbart werden. Haben Sie einen Makler beauftragt, nimmt er die Anfragen entgegen und setzt die Termine fest. Er führt auch die Besichtigungstermine durch – entweder allein oder mit Ihnen zusammen. So oder so sollten Sie das Haus für den Besichtigungstermin vorbereiten. Je gepflegter der Eindruck, desto höher die Verkaufschancen zu einem guten Preis. Hat sich ein Käufer gefunden, sollten Sie seine Bonität prüfen, bevor Sie mit dem Notar den Kaufvertrag aufsetzen.

Schritt 7: Kaufvertrag für das Haus aufsetzen

Bei Kaufverträgen handelt es sich in der Regel um Standardwerke, die auf die jeweiligen Objekte angepasst werden. Trotzdem ist es wichtig, dass Sie als Verkäufer genauso wie der Käufer den Kaufvertrag gründlich prüfen. Stimmen alle Angaben zu Ihnen und der Immobilie? Sind alle getroffenen Vereinbarungen korrekt enthalten? Einmal unterschrieben, kann ein Kaufvertrag nur unter bestimmten Umständen wieder rückgängig gemacht werden. Lesen Sie deshalb vorab in dem Artikel “Kaufvertrag Haus”, worauf es ankommt und worauf Sie beim Kaufvertrag für Ihr Haus achten müssen.

Schritt 8: Notartermin für den Hausverkauf vorbereiten

Ein Hausverkauf ist nur gültig, wenn der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet wurde. So sieht es das Bürgerliche Gesetzbuch vor (§ 311b BGB). Da meistens der Käufer die Notarkosten trägt, kann er bestimmen, welcher Notar den Kaufvertrag beurkunden soll. Entweder der Käufer oder Sie als Verkäufer müssen dem Notar unter anderem folgende Informationen mitteilen, damit dieser den Vertragsentwurf erstellen kann:

• Name und Adresse von Käufer und Verkäufer
• Anschrift des Hauses
• Nummer des Grundbuchblattes
• vereinbarten Kaufpreis
• geplanten Übergabetermin
• weitere getroffene Vereinbarungen

In der Regel sendet der Notar Ihnen und dem Käufer den Kaufvertrag vor der notariellen Beurkundung zu. Sie haben dann 14 Tage Zeit, diesen zu prüfen. Kleinere Änderungen können auch noch während des Beurkundungstermins vorgenommen werden, wenn der Notar den Kaufvertrag vorliest. Ungefähr eine Woche nach der notariellen Beurkundung erhalten beide Vertragsparteien den Kaufvertrag.

Schritt 9: Haus übergeben

Sobald der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlasst hat und der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch steht, kann die Hausübergabe stattfinden. Dazu müssen Sie als Verkäufer das Haus vertragsgemäß vorbereiten. Wurde zum Beispiel festgelegt, dass das Haus bei Übergabe frei von Mobiliar sein muss, müssen Sie sich bis dahin um die Entrümpelung kümmern.

Wie dieser Artikel zeigt, gibt es beim Hausverkauf jede Menge zu beachten. Damit Sie dabei den Überblick behalten, finden Sie hier eine ausführliche Checkliste mit den wichtigsten Punkten. Sie gibt Ihnen eine erste Orientierung, was Sie beachten sollten, wenn Sie Ihr Haus verkaufen.

Einfach kostenlos herunterladen und Schritt für Schritt abhaken:

Ja, Sie können ein Haus verkaufen, auch wenn der Kredit noch nicht vollständig getilgt ist. Der Kredit wird in diesem Fall in der Regel durch den Kaufpreis abgelöst. Durch die vorzeitige Tilgung darf die Bank von Ihnen als Kreditnehmer allerdings eine zusätzliche Gebühr verlangen, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Anders ist es, wenn der Käufer des Hauses die laufende Finanzierung übernimmt. Dann entfällt die Gebühr für den Verkäufer.

Beim Verkauf eines Einfamilienhauses auf Erbbaurechtsgrundstück muss der Käufer neben dem Kaufpreis des Hauses auch den monatlichen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer zahlen. Der Erbbaurechtsgeber, z. B. eine Kirche oder Gemeinde, bleibt Eigentümer des Grundstücks. Meist ist das Erbbaurecht auf 99 Jahre befristet und wird notariell beurkundet sowie ins Grundbuch eingetragen.

Die Frage, ob Sie das Haus privat verkaufen oder dafür einen Makler beauftragen, können nur Sie selbst beantworten. Bei der Entscheidung sollten Sie sich vor allem drei Fragen stellen: 

• Haben Sie schon Erfahrung damit, Häuser zu verkaufen?
• Haben Sie ausreichend Kenntnisse vom aktuellen regionalen Immobilienmarkt?
• Haben Sie genug Zeit, den Hausverkauf selbst abzuwickeln? 

Vor- und Nachteile beim Hausverkauf mit und ohne Makler

Fazit: Eigenständig sollten Sie eine Immobilie demnach nur verkaufen, wenn Sie viel Zeit und bereits eine oder gar mehrere Immobilien erfolgreich verkauft und somit Erfahrung haben. Fehlt es Ihnen an Zeit und Erfahrung, möchten Sie Ihr Haus schnell verkaufen und macht es Ihnen nichts aus, einen Teil der Maklercourtage zu tragen, macht eine Hausverkauf mit Makler Sinn.

Aufgaben, die ein Makler übernimmt

• Objektive Hausbewertung
• Zielgruppenbestimmung
• Festlegung des Angebotspreises
• Erstellung des Exposés
• Bewerbung des Hauses auf den passenden Kanälen
• Beantwortung von Anfragen
• Organisation von Besichtigungen